【掌柜日报】一二线城市成交量均下降 置业门槛大幅提高

“五一”假期，楼市迎来今年首个传统销售旺季。合富研究院节前预测，4月中下旬至5月1日期间广州全市(不含从化)将有约13500套新货计划入市，比过去两年的“十一”供货还要多。不过，根据广州中原研究发展部的实际监测，“五一”假期广州一手住宅推货量较去年“十一”假期跌幅达68%，成交量也减少约一半。

从小长假前两天来看，一线城市合计网签商品房住宅360套，与清明小长假前两天基本持平，同比跌幅超过50%；二线城市网签量同比跌幅在30%左右。这充分反映出，在国家持续严控“炒作”的收紧政策下，一二线城市房地产市场交易总体处在低迷状态。

一二线城市成交量均下降

以往“五一”黄金假期，大型开发商都会高调组织看房团、排队摇号解筹、大型推新等各种助威造势活动。然而，今年在广州等一线城市却难得见到这一现象。广州中原研究发展部监测发现，今年广州楼市热度大不如前。

4月29日至5月1日期间，广州一手住宅项目主要以存货顺销、活动收筹为主。在广州中原研究发展部监控的48个项目中，集中加推的项目只占了14%，存货顺销和活动收筹的项目各占42%、44%，市场推售声势远不及过往。广州11区仅有4个区有项目集中开盘加推，增城区占3个，南沙区占2个，海珠、从化各占1个，开盘加推的楼盘数只是去年“十一”假期的1/3。而总推货量687套，比去年“十一”假期(2124套)大跌68%；总成交货量425套；比去年“十一”假期(888套)减少约一半。

从销售情况来看，中原地产数据显示，从小长假前两天来看，一线城市合计网签商品房住宅360套，与清明小长假前两天基本持平，同比跌幅超过50%；二线城市网签量同比跌幅在30%左右。而网易数据中心的监测亦显示，“五一”小长假前两天，广州新房仅成交281套。据广州中原研究发展部监测，2017年同期广州新推的1969套住宅中，实际成交约1303套。

置业门槛大幅提高

传统销售旺季，楼市交易却一反往常变得如此低迷。有研究机构把这一现象归结为新批放缓、热点区域惜售、新项目试水，致“五一”楼市缺货明显。

同时，广州中原研究发展部认为，今年“五一”假期广州楼市淡静，主要有三方面原因。首先是，预售证发放缓慢，部分项目错失入市节点。以往为迎接“五一”假期的楼市推售期，4月份会集中放量，预售可售的套数均可达到1万套以上的水平。但今年4月份，各区住宅仅批发2157套，同比减少近八成。“五一”假期有一部分项目因预售证尚未拿到，错失了入市节点，延后至5月中下旬入市。另外，部分项目因预售可售货量不大，“五一”假期多以存货顺销为主，尤其是市中心项目。

其次，拍地余热与交通利好，热点区域惜售。再次，新项目花式试探，开发商定价和推货谨慎。而标杆项目周边的楼盘也闻风而动，放缓推售。此外，个别全新项目为在周边众多竞品中脱颖而出，以低定价、提供置业金等方式试探市场，吸引客户。

当然，广州中原研究发展部向南方日报发来的报告也提到，大户型推售占比提升致使刚需型买家的可选择空间减少，信贷政策持续收紧、房贷利率普遍上浮导致的购房门槛提高，以及开发商为降低风险、加快资金回笼，有意加强对购房者的限制，也是造成“五一”假期大部分楼盘现场人流减少的重要原因。

六成开发商对后市保持乐观

据广州中原研究发展部实地调研发现，“五一”假期超六成项目的开发商对后市保持乐观态度，主要表现在，对在售或后续加推的产品有信心；周边配套升级也会提升项目的附加价值；项目后续推货量有限或后续推货间隔大，开发商不着急卖，更愿意随行就市，争取更大的利益空间。

不过，该调查显示，仍有一成的开发商对后市保持谨慎态度，此类项目开发商一部分是因为新进驻广州，对产品定价处于试探阶段；另一部分则是因为项目前期收筹量不足数次延迟入市，对项目定价较为谨慎。

据调查发现，一线城市仍有一定数量的刚需购房者。近日各类研究机构频频发布各种楼市分析报告，可能一定程度上提升了部分刚需买家的上市积极性。不过，从今年上半年全国各地发布的最新楼市政策来看，一线城市仍是楼市严控的风口，而二三线城市精准化调控也将成为今年主要趋势。为此，业内普遍认为，银行房贷利率未松动，2018年楼市严控基调不会变。对有投资需求的买家来说，还是要警惕那些非理性炒作的声音。

五一”期间走访北京地区多个楼盘发现，假期前来看房的客户可谓络绎不绝。商家签约砸金蛋、首付可分期等**活动也是层出不穷。

业内人士认为，去年下半年以来，市场调控政策不断加码，各地供应也不断缩水，但是巨大的市场需求依旧存在。一线城市“五一”期间看房量明显上涨，但2018年调控政策仍在继续，不存在回暖的政策基础，市场成交量谷底回升主要源于刚需购房者入市积极性提高。

北京地区看客多成交少

4月30日，房山区某现房楼盘的售楼大厅里人声鼎沸，挤满了看房的客户。而在样板房内，看房的客户更是络绎不绝。

据介绍，该楼盘主要出售95平方米或103平方米的精 装房，均价每平方米52000元。售楼经理介绍，该楼盘目前推出促销活动，30万可以抵扣房价的10%，但需在首付时付清。也就是说，该楼盘的首付达50%以上。目前在售的三栋楼是该楼盘的最后一期，其中一栋为该楼盘的“楼 王”，4月底刚开始出售。

与此同时，在门头沟区的一个楼盘，看房现场冷清了许多，只有三五户看房者与售楼人员交谈。不过，售楼人员表示：“楼盘2020年交房。3月底放出来的一批新房已经全部售 罄，现在只剩170平方米以上的了，而且是之前购房者资质没有批下来不得已清退的。我们现在已经不做推广了，来客基本都是自行搜索或者路过看到楼盘才进来咨询的。”

中原地产首席分析师张大伟表示，北京、上海楼市小长假期间看房量有明显上涨。以上海为例，4月入市项目明显增加，小长假前八盘齐开，近3000套房源入市。北京因为限价房的销售政策还不明确，但在小长假期间也有多个项目开放售楼处，关注数量明显增加。

楼盘看客虽多，但成交量却不尽如人意。据中原地产数据显示，4月29日、30日北京新建住宅网签量分别是8套、3套，二手房市场住宅签约分别是145套、85套。一线城市小长假前两天合计网签商品房住宅为360套，同比跌幅超过50%。

刚需上位炒房遇冷

据上述门头沟某楼盘的售楼人员介绍，此处房产的顾客主要是四五十岁、有一定经济实力的购房者，主要是“买一卖一”的改善型需求，很多顾客是将老房卖出获得新房的首付款。

首套房刚需购买者是住房市场的“香饽饽”。在北京工作的周先生近期已经辗转看了多个新楼盘，二手房也看了不少。“感觉房价还是比较稳的。”对于刚看的精 装房，周先生也颇为满意，或许近两天就可以定下来。

与此相对应，炒房者却不再是刚需买房客的困扰。“我们原来的邻居一口气买了楼上楼下3套房，把房子出租给了公司，很影响正常住户的居住环境。”在门头沟售楼处看房的李女士有些担忧新住房周围再次发生这类情况。但是售楼人员表示，现在购房者都是刚需，而且由于限购政策，没有人能够像过去那样买房。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从实际情况来看，过去压抑的市场需求开始释放，带动了成交量回升。但与以往楼市回暖伴随价格上升不同，这次成交量回升以价格比较低为背景，有些购房者也是因为价格处于低位所以才积极认购。

“现在的楼市还谈不上回暖，主要是一些限价项目入市，的确有些购房者关注。”张大伟认为，相比调控前，当下市场成交量依然处于低迷状态。

市场活跃度料提高

“虽然小长假网签数据并不代表整体市场走势，但从趋势看，5-6月，全国热点城市的市场活跃度会有所提高，特别是限价政策严格的区域，很可能会继续出台摇号销售政策。”张大伟认为。

在供给方面，克而瑞地产研究认为，在严格的调控政策背景下，高价豪宅预售证批复越发严苛，房企依靠捂盘惜售、延迟入市，以时间换价格的可能性越来越低。此外，在经过一个季度的蛰伏后，巨大的销售和资金压力、预期项目去化率下降等都使持观望态度的房企不得不放低姿态，降低预售价格，被动加速项目入市，把全年的销售计划前移，抢收业绩，来确保全年销售目标的完成。

从政策看，张大伟表示，2018年各地调控政策依然在持续，叠加信贷收紧，目前市场调控下，不存在回暖的市场政策基础，但热点城市严格执行调控已经超过一年，刚需购房者最近入市的积极性有所提高，市场成交量已经相比谷底有所恢复。

严跃进则表示，目前来看，政策收紧的效应已经明显，继续收紧可能性不大，利空出尽就会变成利好，楼市反弹可能性比较高。“房住不炒”是大背景，后续房地产还是会有一些新思路，比如发展住房租赁市场，鼓励REITs、房产信托基金等是大趋势。

克而瑞研究中心研究员杨科伟表示，未来所有调控政策都将围绕“房住不炒”展开。一方面，“四限”政策难言实质性转向，着力抑制投 资、投机性需求，减缓房价上涨预期，以防资产价格过快上涨；另一方面，支持居民自住购房需求，尤其是那些房地产库存仍处高位的三四线城市，去库存新政将持续发力，着力支持刚需以及改善性购房需求。

杨科伟认为，限价、限签政策导致多数热点城市成交数据“失真”，摇号项目销售更是异常火 爆，多数城市平均中签率约30%。购房者“买到即赚到”心理预期强烈，与调控政策初衷背道而驰。3月份以来，以上海为代表的热点城市加快预售证审批，限价“堰塞湖”渐有松动的迹象。“调控政策存在边际改善预期，限价‘堰塞湖’终须解决，热点城市预售证审批或将趋于宽松，房价容忍度也将上升。当然，为了切实解决刚需群体居住需求，地方政府还是要落地一些保护性措施，譬如刚需家庭优先选房等。”

（文章整理自中国网财经、中国证券报）