沪纯租赁地出让居全国榜首 国企成开发主力无一流拍

出让之后经过9个月筹备，位于上海嘉定的首个纯住宅租赁项目近日动工，并将在2020年上市。

上海已经成为全国出让只租不售地块最多的城市。据链家统计，去年7月至今上海共出让31幅纯住宅租赁用地，而国企则成为租赁用地开发的绝对主力。随着纯租赁项目供应加大，住宅租赁格局将发生重大变化。据了解，十三五期间上海将新增供应高达70万套住宅租赁住房，而今年预计提供20万套。

在加大土地供应端对租赁住房支持的同时，上海将在3个月后正式实施一个名为住房租赁的公共服务平台。据了解，在对住房租赁企业和房产中介机构备案，把好准入关的同时，该平台还将运用人脸识别、手机绑定等方式，对包括房东、房客、中介等各类人员进行实名身份验证。

“这个平台3月底试运行后，预计7月将正式实施。”4月24日由上海房管局主办的一个论坛上，上海市房屋状况信息中心方面表示，建设该租赁平台除了进行租赁网签备案以及起到监管作用，也是一个公共服务平台。

上海纯租赁地块出让居榜首

上海租赁住房的供应规模，将在接下来几年出现大幅增长。

上海房管局一位人士4月24日表示，在上海十三五规划中，已经对租赁住房体系提出了明确方向。

“到2020年要建立一个多主体参与、多品种供应，规范化管理的住房体系。”在2018上海首届房屋租赁行业发展高峰论坛上，前述房管局人士4月24日表示，仅今年年底上海就要兴建和转化约20万套住房租赁，提供代理租赁的住房约9万套。

上海师范大学房地产研究中心主任崔光灿认为，除了在土地端增加供应量，也可能通过组建运营公司收购散租房产、整栋回收、与机构定向合作等方式向市场供应租赁住房。

而上海第一幅只租不售的地块也于4月24日动工，这一项目预计在两年后上市。

据了解，这一名为“嘉荷新苑”只租不售的项目，是上海第一个开工的租赁住宅地块。“嘉荷新苑”预计于2020年年底竣工，提供1120套全装修公寓。而小户室是其中的主力，这其中一室一卫890套，二室二卫178套。

4月份动工的这一纯租赁用地，也是上海第一幅只租不售的项目。

去年7月24日上海首次出让了两幅纯租赁用地。嘉定新城发展有限公司以4.24亿元的挂牌底价，获得了前述项目，折合楼板价只有5950元/平方米。在该地块的出让要求中，要求建设租赁住房套数不低于671套。

同一天，上海张江集团以7.24亿元的价格，拍下了浦东张江南区另一幅约6.5公顷的纯租赁用地，楼板价5569元/平方米。

值得注意的是，北京、广州、深圳、成都等城市，先后推出只租不售用地，但上海则成为全国纯租赁用地出让数量最多的城市。据链家统计，目前上海共出让了31幅纯住宅用地，是全国该类地块供应、成交数量最多的城市，而且无一流拍。而国企成为开发只租不售用地，当前的绝对主力军。

据克而瑞数据，至去年年底上海地产获得约71万平方米纯租赁用地，上海张江约25.4万平方米，莘庄工业区经济技术公司17万平方米，上海浦东开发集团12.8万平方米。

短期难赚钱 开发商仍热衷

不过因为地块在出让时明确规定，项目只能出租不得销售，房企如何盈利成为绕不过去的一道问题。

“土地投入成本高、回报周期长，是最大的困惑。如果仅用租金来回收，与前期的资金投入规模相比，回收周期之长恐怕是很多企业所难承受的。”崔光灿向记者表示。

不过即使是这样一笔看上去短期难以赚钱的投资，仍有不少开发商表示出了兴趣。“这样的土地成本价很有吸引力。虽然投资周期较长，但如果后续土地成本价格仍保持这样较低的水平，我们也希望以后能参与到纯租赁用地的出让中。”一家大型房企投资部人士表示，也许现在看不到盈利模式，但未来相信会有实现的途径。

上海房地产经纪行业协会常务副会长陈亮向记者表示，因前期投资大，如果从用租金收入来回笼资金的角度看，纯租赁用地开发的确短期盈利是个有待研究的问题。

“国企开发租赁住房，是从完善住房体系出发，来实现租售并举。另一方面，租赁住房未来还将有诸多机构参与者，运行体系还在逐渐建设完善中。现在看也许不赚钱，但不代表未来没有新的途径。”陈亮在接受记者采访时表示，随着去年多个准REITs的发行，如果政策有新的利好，未来通过新的金融工具实现前期投入周转已经有了一定预期。