沪纯租赁地出让居全国榜首 国企成开发主力无一流拍

实际上，在政策对租赁房的支持以及金融工具上，投资租赁房后资金如何周转，已经初步显现了出路。

资产证券化将成为下一个风口

4月24日中国证监会、住房城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。住房租赁企业持有的不动产物业，作为底层资产的权益类资产证券化产品，将得到重点支持。

监管部门还计划积极推动债权性质的资产证券化产品，试点发行REITs。而大中城市、雄安新区等国家政策重点支持的区域，以及集体建设用地开发租赁房，有望率先试点。

平安不动产执行副总经理兼首席投资执行官王强认为，从大方向来讲，政府鼓励发展租赁市场。目前看租赁住房的资产证券化，去年多款长租公寓的ABS、CMBS的发行，已经迈出了第一步。

王强在2018首届陆家嘴地产金融峰会上指出，持有型的资产、供应链金融上的资产、物业管理，在合规的前提下，如果运营良好，都有可能被资产证券化。

“借此金融工具，大量的流动资金、短期资金，陆续沉淀在长期、具有稳定收益的投资标的物上。这一方面减少了整个市场投机的成份，也间接起到了抽杠杆的作用。”王强说。

易居中国总裁张燕认为，在这样新的形势下，开发商面临是否进入租赁市场开发、如何进入的问题。而另一方面，随着一二线城市土地供应的减少，开发商在这些城市快开发、快周转的模式已经难以长期维持。

克而瑞在一份报告中曾预计，未来一二线城市住宅新增供地中，预计有三成以上的新增供地，可能会以租赁用地的形式出现在市场上。

“一线城市土地开发完后，开发商还能干些什么？不能继续规模化开发的背景下，开发商在一线城市加大持有优质资产配比的需求也在增加。除了商业、办公，持有型租赁项目也被列入房企资产配置的行列。”张燕指出，这应该是很多开发商关注一线城市纯租赁开发用地另一个重要的原因。

陈亮表示，2017年我国租房市场总规模在1.38万亿元左右。而多家市场机构预测，到2020年，全国租房人数将达到1.9亿；到2025年，中国租赁市场将快速增长到2.9万亿元的规模。

不过崔光灿指出，即使有金融工具的支持，其前提是基于房企所开发的租赁项目运营状况良好，而不仅仅是享受租赁住房与商品房地产在土地出让之间的差价。

源涞国际总裁陈昱彤向记者表示：“租赁市场供应的主力，仍然是散户。但中产阶层的崛起，对租赁住房的需求层次也将提到更高的阶段。因此除散户租赁外，整体、长期出售类的公寓，未来集中租赁市场出现的较大规模的增长，是可以预期到的。不仅是只租不售的项目，第三方平台集中供应的租赁平台，正迎来一个快速发展的契机。”

易居中国CEO丁祖昱在接受记者采访时表示，接下来政府一定还会出台与租赁住房相关的其它金融以及配套政策。“中国仍处于城市化进程中，销售市场仍然还有不小的空间。但另一方面，房地产市场正迎来开发与存量资产并存的新时期。”丁祖昱说。