推进租赁资产证券化有助存量资产 需解决租售比问题

据证监会网站消息，为贯彻落实党的十九大精神和中央经济工作会议提出的关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度要求，完善发展住房租赁市场配套政策，近日中国证监会、住房城乡建设部在总结前期工作的基础上，联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(以下简称《通知》)。推进住房租赁资产证券化，将有助于盘活住房租赁存量资产，提高资金使用效率，促进住房租赁市场发展。

　 《通知》明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件。主要包括物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续;物业正常运营且产生持续、稳定的现金流;原始权益人公司治理健全且最近两年无重大违法违规行为等。

　　《通知》明确了优先和重点支持领域。明确优先支持大中型城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。

　　《通知》完善了住房租赁资产证券化的工作程序。鼓励住房租赁企业结合自身运营现状和财务需求，开展资产证券化，明确了住房租赁资产证券化申请、受理、审核、发行的程序，并对开展住房租赁证券化中涉及的租赁住房建设验收、备案、交易等程序进行优化，建立绿色通道，提高工作效率。

　　《通知》明确提出加强住房租赁资产证券化的监督管理。在建立健全业务合规、风控与管理体系，建立健全自律监管体系，合理评估住房租赁资产价值，强化中介机构和发起人责任等方面，提出了明确要求。

　　《通知》提出要营造良好政策环境，培育多元化的投资主体，鼓励专业化机构化的建设或运营机构，建立健全监管协作机制，支持开展住房租赁资产证券化。

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　　为盘活住房租赁存量资产，提高资金使用效率，促进住房租赁市场发展，4月25日，中国证监会、住房和城乡建设部发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，鼓励住房租赁企业结合自身运营现状和财务需求，开展资产证券化，明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件。

　　在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，近期万科自持租赁房高价租金引发争议背景之下，企业也陷入了资金回笼难的焦虑，而资产证券化的鼓励政策出台无疑为企业打了一针“强心剂”。

　　他分析认为，政策为租赁市场未来发展指明了方向，企业参与资产证券化的发行，能够打通租赁的融资渠道，有利于资金回笼，对企业参与住房租赁起到积极作用。

　　图片来源：住建部官网截图

　　为住房租赁企业建立绿色通道

　　《通知》明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件，包括物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续;物业正常运营且产生持续、稳定的现金流;原始权益人公司治理健全且最近两年无重大违法违规行为等。

　　值得注意的是，为鼓励住房租赁企业结合自身运营现状和财务需求，开展资产证券化，《通知》明确了住房租赁资产证券化申请、受理、审核、发行的程序，并对开展住房租赁证券化中涉及的租赁住房建设验收、备案、交易等程序进行优化，建立“绿色通道”。

　　按照《通知》规定，明确优先支持大中型城市、雄安新区等国家政策重点支持区域，和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。