推进租赁资产证券化有助存量资产 需解决租售比问题

此前，保利地产、泰禾集团、世联行等多家房企和运营机构已经发行或拟发行长租公寓的资产证券化产品。《通知》发布后，将更加有利于布局租赁业务的企业开展资产证券化，为资产证券化驶入快车道提供了政策支持。

　　事实上，《通知》支持住房租赁企业建设和运营租赁住房，并通过资产证券化方式盘活资产，鼓励专业化机构化的建设或运营机构。我爱我家市场研究总监孔丹分析称，未来租赁市场的发展更重要是对存量的盘活，通过改造一些工业厂房、商业办公都可以实现租赁房源供应。

　　还需解决租售比悬殊问题

　　中原地产首席分析师张大伟表示，租金年收益率不能超过资金成本的情况下，资产证券化带来融资只能是企业贴息，哪种租赁模式能实现盈利才是租赁市场最大的难题，但目前租赁市场发展仍处于初级阶段，大部分企业仍然依赖资金优势在租赁市场竞争。

　　因此，张大伟也提出了疑问，虽然资产证券化一定程度上可以帮助企业融资，但还不是严格意义上的房地产投资信托基金(REITs)，目前租赁市场存在重资产和轻资产两类运营模式，通过REITs融资的基本都是重资产模式，轻资产模式目前尚未获得政策红利。

　　过去一年，关于租赁市场的相关政策不断出台。据中原地产研究中心统计数据显示，截至目前，有超过20个省份累计超过50个省市出台了有关租赁的政策内容。

　　建立租购并举的住房制度，发展住房租赁市场，赋予租房者更多的权利，有利于避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。张大伟认为，当下租赁市场依然存在很多问题，各种政策的效果仍要看实际落地执行情况。

　　他进一步分析称，租赁行业的核心问题是租售比悬殊，按照市场目前的资产价格与租金价格，租赁行业盈利的可能性很小，以北京为例，一套500万元的普通住宅，年租金收益却不足10万元，这种情况下，租赁企业所面临的核心问题是如何实现盈利，而不是寻找渠道变现利润继续投资。

　　严跃进表示，租售同权、资产证券化和信用租房作为租赁市场热议的三大基础问题的相关政策不断推进，未来租赁市场的创新金融产品将会逐渐浮出水面。

    （房掌柜整理自中国经济网、每日经济新闻）