房企去年业绩大涨的秘密：土储发力 三四线楼市大热

原因

土储发力，三四线大热

2017年号称史上楼市调控最严的一年，全国范围内共有100多个城市出台250余次调控政策。在这样的背景下，中国房企销售仍走出了一条涨势线路图，究其原因包括三四线城市去库存下的楼市大热、房企前两年密集补仓引发的马太效应凸显以及更猛烈更极致的员工激励机制等等。

在土地补仓上，龙头房企始终走在前列，以2016年为例，碧桂园、恒大、万科、融创中国排在新增土储的前四位，在2017年业绩呈现上，四强也被这四家房企包揽。尤其是融创中国，通过大笔收购企业股权或项目，获得大量的土地储备，2017年融创中国销售额翻番。

土地规模效应开始显现，在新城控股副总裁欧阳捷看来，越是调控，中小房企越难生存，金融资源和供应商资源会向大房企倾斜，政府也更欢迎大房企，因为大房企拓展能力更强、资金来源更广、资金成本更低、运营效率和品质更高，行业集中度就越高。

各种激励机制发挥作用

另一个重要的原因是在营销层面采取各种各样的激励机制，例如利润分红、股权激励、跟投机制，尤以跟投机制发挥最极致、应用最广泛。以碧桂园为样本，截至2017年6月30日，共有973个项目参与其中，基本覆盖全部项目。截至2017年6月30日，万科的跟投项目达到229个。

市场普遍认为，碧桂园的快速增长除踏准市场节奏外，最重要的原因就是跟投制度的建设，对于公司业绩高速发展起到至关重要的作用。公开资料显示，跟投机制实施以来，碧桂园项目平均开盘时间由过去的9-11个月缩短为6.9个月，现金流回正周期由原来的10-12个月缩短至9.1个月。在碧桂园等带动下，近日，中海地产、蓝光发展、荣盛发展、荣安房地产等一批房企也加入到跟投大潮中来。

不过，在分析人士看来，跟投机制的密集出台，另一个层面反映了房企对于规模的渴求以及危机感。