贾康：经济于下行中的房地产市场与财政税收政策优化

    由新求常，必须抓住创新驱动这样一个总体实现微妙结合的调控方略之中，密切关注房地产业的下行。

　　我就经济下行中的房地产市场与财税政策优化这个题目谈一下自己作为研究者的看法。

　　首先说一说总体的经济方面观察，我们国家的宏观经济运行现在显然还在继续下行。比较直率的说，领导人和各界都在运用着“新常态”这个概念，可以讲它的新已经非常明朗，形成共识。旧的阶段合乎规律的已经过去告别了我们那种10%以上两位数的增长。

　　在我们进入中等收入阶段之后合乎规律不可持续，进入中等收入阶段之后，所有的经济都是处于稳定的中高速，如何维持中高速运行，打造好升级阶段是这个阶段的实质。新的竞争已经无可正义，但“常”还没有实现。

　　我们的经济还在继续探底，继续下行。去年上半年是7.4、7.5，下半年两个制度在一系列的微刺激有关的相继决策措施出台之后，仍然只达到了两个7.3。今年一季度非常明显，下落到7.0，实际上统计局有关的官员也承认，这是稍微差一点，四舍五入的结果。但我们不要太在意经济的继续下行，但从表现上来看，必须承认不仅在下行，而且在继续下降。地方政府的压力沉重，是不得不实现的状态。

　　这个“常”要实现的，要按照软着陆真正追求经济增长质量，加快转变发展方式由新到常的转变，完成探底之后，要使整个经济企稳状态下维持中高速提质升级的状态，提质升级是最关键的。但我们不能否定7%增长的最新指标，是邓小平南巡以来的最低点，而且它是非常重要的新端口，影响市场预期，影响整个市场氛围，包括房地产业。

　　在这个里面，如何抓住实质，有一定的难度。我们必须一方面强调宏观调控的定力、底气，让市场充分起作用。另一方面，必须高度关注市场的状态，必须在相继的决策之下，把握财政制度。在已经有的举措安排下聪明投资，增加有效供给，使人民群众得实惠，增加长期发展后劲的投资。

　　这些聪明投资要拉着民间资本一起来做，使民间资本更活跃，更有潜力释放取向的过程中形成一个一个进入全局之内的聪明投资项目，这些项目当然包括房地产业必须增加的新的投资。

　　我们在这样一个经济继续下行，由新求常，必须抓住创新驱动这样一个总体实现微妙结合的调控方略之中，要密切关注房地产业的下行。因为很明显，中国现在的工业化、城镇化以及伴随着的国际化、信息化和市场化，总体发展中，我们是有所谓任性增长空间和回旋余地的。这里面很重要的支柱性产业就是不动产房地产的投资和发展。

　　整个城镇化过程还要高速发展几十年，从现在真实城镇化率40%左右，按国际经验要一直走到70%的高位才能走进低频的发展阶段，按照这样的持续增长可能要维持三十年，非常接近伟大复兴的历史时点。这样的房地产是随着中国建成区的扩大，陆陆续续从4亿左右的人从农民走向城市定居，必然形成整个产业发展升级，优化之中的支柱。这个客观是非常清楚的！

　　当然也有一些困扰我们的问题，这样的支柱曾经在前面若干年表现的热度非常高，一路往上走，当时是越调越热，越调越涨，怎么前面一年多的时间一下子转向了，我们现在可以评价一下在经济下行中的房地产变化是什么。我在观点的论坛和其他的场合都强调，去年年初非常明显的房地产市场变化，主题词应该是“调整”与“分化”，它绝对不是有些人说的中国房地产有崩盘的过程。如果以成交均价表现的房价，出现了一去不回的根本性拐点。曾经这样的观点非常有影响力，一些很有影响力的任人物也博得公众眼球和关注。

　　但现在我们完全可以证明，我也愿意借此机会强调一下，经济学的基本逻辑确实是有用的，有助于我们理解规律，不能只看一段时间里的市场波动任何市场都有波动。我们判断它的基本底气对规律的认知是非常重要的。

　　整个中国的发展过程，以工业化和城镇化结合来说，总体来说是走到中间阶段。我们的城镇化过程高速发展，还有很大的空间，那么有什么理由认为去年上半年以来曾经显得非常有压力的房地产市场变化就是崩盘呢？换句话说，如果真的崩盘，如果这种波动中根本性拐点已经出现，那就是整个中国跌入收入陷阱有问题了。我们这么悲观，怎么认为这个现象无法收拾呢？

　　如果做一个简单评价的话，去年上半年以来，这样的市场调整分化，在演变过程中总体来说是健康，整个房地产市场那时候曾经形成的民众焦虑，决策层和管理部门高度关注，一段时间又显得似乎无可奈何，频频推动种种权宜之计，但肆无忌惮的疯炒氛围已经不复存在了。从一线城市到三四线城市现在没有人担心炒房的问题，更多的是关注它怎么继续演变，而这种演变是市场分化中的继续调整。

　　这种调整掌握好，就是挤出泡沫，这种调控会更好，知道房地产是波动的市场，市场机制发挥作用是公平的市场，政府要知道这种市场要保持平衡，就是让中等收入工薪家庭平均，公众和开发商、购房者要一起认识这个市场。大家要在分化市场中分段、分市、分类型，大家要理性的认识市场，决定自己的投资行为、开发行为。再一起遵循市场客观规律考虑问题，那么整个社会在我们的经济社会转轨过程中，以及经济社会发展全面小康社会中全民的认识培训。政府方面、开发商、投资者和社会中都在这个演变过程中，有很多益的经验和认识了。

　　在市场下行引领上，大的背景下，我所强调的第二层面，针对房地产的下行如何评价政府行为。一般人都说现在政府在救市，这个说法未尝不可。但我更多的认为现在政府的主要动作可以称为“政策的适应性调整”。这种适应性调整是必要的，因为我们过去担心房地产市场怎么调似乎都表现为单边市，所有人都认为胆大一点冲进去，就可以有非常丰富的回报。造成了很多因素尤其是制度要配套情况下，怎么在政策方面想办法，包括推出非常极端的行政手段，依然不能遏制炒房团的肆无忌惮的炒作。现在这个阶段来了之后，政府可以相对的进行适应性调整：

　　第一，我认为各个地方因地制宜的逐步取消限购是完全有必要。如果称为这是“救市”，我更愿意称为考虑市场下行中帮助市场更合理恢复常态的同时，我们把权宜之计有很大负作用消化掉。有关部门表了态，不能有权宜之计，既然是权宜之计特别的必要性不存在了，为什么不能退出？理所当然可以退出。现在还有几个城市没有取消限购，北、上、广、深和三亚，他们各有各的道理。主要不是担心这几个城市的房价上升，它有其他的压力要求退出。