贾康：经济于下行中的房地产市场与财政税收政策优化

　　北、上、广、深和三亚作为一线城市，外来人口压力太大，当地政府在维护基本权利均等化之后，仍然不能很好的适应市场的变化，消除“城市病”的情况。北京已经要求按照京津冀的格局，抓紧做好全盘规划，一定要调整它的状态。总体来说，是权宜之计行政手段的限购，限制外来人口的压力。

　　三亚的战略是什么？在国际旅游岛的情况下，已经形成了一轮购房的发展，在当地购房人是大量非本地的，从内地，特别是从东北区域涌进来的购房者，在当地已经形成了东北人扎堆的社区，他们认为这种结构状态需要调整，不需要一下子在放开之后更多的东北人和内地人进入三亚购房，他是希望稳定本地的持房者的结构。在这种形势下，其他城市都取消限购，我觉得是合适。

　　还有一点，我认为政府的金融政策、信贷政策的放宽，也是一种总体来说政策适应性调整。比如说首贷，以后放宽到所有的贷款都还完了，这时候再贷款，不管手上有几套房，都可以认为首贷，这合乎市场规律。这是在市场交易中消费者主权上的自由选择，市场信贷不用担心市场疯炒的情况下，应该让市场起作用，让消费者自己判断。他愿意多买房子，是用于投资需求或者是改善，我认为这是适合现代总体情况。

　　另外首付的比重在调低，也有必要。就是前面的认识框架，大家已经比以前更好的认识了市场的风险，更理性的在做判断，这时候适当降低一些首付的比重，比如降个40%，实际上是使市场上活跃程度适当提高，但不用担心这样一来马上就变换疯炒状态。我个人认为，作为研究者来说，把它称之为怎样的表现，比如说救市也未尝不可。但不应该指责政府做得不够恰当，政府要让市场充分起作用，让市场总体发挥决定性作用。

　　再说到财税，我注意到交易政策在放宽，原来坚持持有五年以上再转手交易的二手房才可以享受个人所得税的减免，现在已经给出信息，不少地方是放宽到只要两年，持满两年就可以享受个税的减免政策。这样有利于房地产市场的活跃，有利于按照市场机制减少比重。而且实话实说，二手房的供给量在上升，现在大量的二手房涌入市场，很好的使供需得到了校正。前面单边是一路上升的时候，往往表现为供不应求，现在反过来了，要消化库存，二手房很多空置房进入市场，这时候当然税收和前面的信贷一样，应该助力于市场更多的起作用。

　　总体来说，这是有利于盘活存量，促使生产要素更多的流动。按照机制本身的逻辑和规律，来使我们总体的市场来说更健康，消化过去的问题，以后可以对接更可持续的发展。

　　在这个肯定之后，我要说的第三层面，就是在经济下行中的房地产市场，不可避免跟着还要完成调整，在这种情况之下，一方面对房地产市场要有它的长远发展信心，另一方面要特别注重房地产市场当期还在继续的下行，财政的调整是有必要的。

　　顺便说一下我的观察，去年下半年首先传来的消息，整个中国房地产市场如果拿均价为标志，看它的热度和景气水平，首先去年下半年近乎崩盘的温州企稳了，传来的消息说温州的房价从高点接近6万一平米，近乎崩盘式的落到二万二的一平米，这是非常好的现象。温州的情况比较特别，鄂尔多斯也不能和温州相比。温州主要是本辖区内大量的民间游资，前面若干年可用资金没有支持经济，而是出去炒房，后来炒作大豆，后来大豆也炒不成了，造成资金链断裂。

　　所以，辖区之内形成了局部的崩盘。但温州体现了另一方面的成熟性，有如此严酷的市场冲击，没有听说温州所谓的苦主们跑到市政府面前哭诉，有一些已经接近破产，但人家在默默吸收。在温州这种区域，老百姓更真实把自己的行为和市场对接行为冲击中的亮点。

　　但是回过头来，毕竟这种过程很痛苦。去年下半年，温州虽然还有一个很痛苦的复苏过程，但总体表现上，这种底部似乎已经出现。去年十一长假之后，北京这种高价的代表，它的市场放量，很多中介机构开始抬价。到目前为止，总体而言，北京这个区分地段市场在回暖。总体来说，中国低端的代表温州，高端的代表北京，都已经在探底。这条跟着城镇化走的房价、均价的基本放量更有信心了。其他基本的二线、三四线，不同城市的类型之间，他们高高低低怎么消化原来的泡沫，消化存量，出不了大格，就是一个调整的收敛过程。

　　所以，我们看得相当清楚，今年很有希望，在年内基本完成其他大部分城市房地产市场下行调整，不防止有些城市还是有压力和局部的问题，甚至不排除个别地方、个别开发商进入非常困难的状态。但总体而言，我们已经看得非常清楚。现在就更不要相信中国经济崩溃论的说法。