马光远：“共有产权房”会让房价大幅度下降吗？

近日，北京市出台了有关“共有产权房”管理办法征求意见稿。

根据意见稿，北京市的“共有产权住房”，是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

按照北京市有关部门的解释，北京市的“共有产权住房”是对原自住型商品房政策的进一步调整、优化、升级、规范。

北京市推出的“共有产权房”主要供应给符合限购条件且家庭成员名下均无住房家庭。其中一个最大的亮点是，非北京户籍的“新北京人”的分配比例达到了30%。

根据意见稿的规定，共有产权住房不满5年的，不允许转让房屋产权份额，满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。

综上所述，我将北京市这次推出的“共有产权房”界定为具有一定保障性质的普通商品房。其最大的特点是，政府和购买人共同享有房屋的所有权，并在转让、出租等方面相对于一般商品房有一定的限制。

需要指出的是，北京市的“共有产权房”并不是一个新鲜的事物。

根据笔者的考证，“共有产权房”最早源自英国，英国的共有产权房并非保障性质，而是完全的商品房。只是为了减轻购房者的压力，由政府和购房者共同出资取得产权。

在中国，2007年江苏淮安就推出了替代经济适用房的“共有产权房”模式。当年淮安的“共有产权”作为保障性住房的探索性事物，其政策设计的基本要义是：政府将原来供应经济适用房划拨的土地改为出让，将出让土地与划拨土地之间的价差、政府给予经济适用住房的优惠政策，显化为政府出资，形成政府产权，从而形成低收入困难家庭和政府按不同的产权比例，共同拥有房屋产权。也就是说，这是一种由政府和个人共同拥有产权的商品房，房价等同市场价。

但与一般商品房不同的是，因为有政府的出资，在某种程度上缓解了购房人初次买房的资金压力，而且“共有产权”的个人产权人可以在五年之内，可以原有的价格回购。从实际效果看，共有产权房自2007年进行试点以来，解决了千余户家庭的住房困难。

当时，对于淮安的“共有产权房”模式，我发表了数篇文章进行探讨。总体而言，我认为，作为一种立足于解决经济适用房各种弊端的替代模式，“共有产权”有一定的意义，但在房屋定价、政府占有份额等方面，存在很多模糊和争议之处。比如，按照当时的模式，政府占房屋产权的30%，但这30%并非政府真正出钱，而是以土地出让金以及政府对经济使用房的政策等换算，政府政策能否换算成政府出资，这是值得商榷的。

相对于淮安模式，北京市这次推出的“共有产权房”，房子的“商品属性”更多，而保障属性更少。是过去“自住房”的升级优化版。这是相对于淮安模式我认为进步的地方。