十二城市启动住房租赁试点，利好人口流向大都市

      租赁新政利好大城市发展

  分地区来看，首批试点的12个城市中，东部沿海地区达到了7个，其中仅广东一省就占了4个;中西部和东北共5个，均为省会。按行政等级来看，12个城市中，有8个副省级城市，2个地级市省会，只有佛山和肇庆是普通地级市。若按照市场对城市的划分，则包括了广深两个一线城市，以及另外9个二线城市，三四线城市则只有肇庆一个。

  值得注意的是，作为三四线城市中的唯一代表，肇庆的户籍人口比常住人口多了30多万，这说明，肇庆有不少人口流向了广深等一二线城市，这也是大部分三四线城市的现状。不过随着广佛肇一体化发展，也有不少广州购买力涌向了肇庆。另外随着城镇化的提速，肇庆中心城区也在不断壮大，辖区内不少县市的人口也进入到地级市城区。

  从城区人口来看，首批12个试点城市中，广深两个一线城市的城区人口都超过了千万大关。武汉、郑州、南京、成都、沈阳和杭州也都是城区人口超过500万的特大城市。厦门、佛山和合肥也是快速发展中的二线城市，厦门和合肥城区人口都超过了300万。只有肇庆的城区人口在100万以下，2015年的数据为71.33万。

  实际上，在这12个城市之外，其他城市也在加速发力租赁房市场。例如，根据上海住房发展“十三五”规划，上海预计新增供应住房用地共计5500公顷，其中租赁住房用地为1700公顷，占比约为31%。与这1700公顷租赁住房用地相对应的，是上海市拟在“十三五”期间推出租赁住房共计70万套，让其成为房地产市场的“压舱石”和“稳定器”。

  丁长发对第一财经分析，城市只有一定的规模才有可能产生集聚效应，才有更多的产业发展可能。中心大城市拥有更好的教育、医疗资源，更好的交通、文化、体育等基础设施和公共服务，和更多的就业机会。因此，大城市对年轻人拥有很强的吸引力，很多年轻人都想在大城市留下来。

  丁长发说，现在很多大城市的房价非常高，很多年轻人已经不大可能在这些城市买得起房子。因此，大力发展租赁房市场，同时让租房者也能享受到城市的公共服务，这对年轻人来说很有吸引力，这样年轻人就不用着急去买房子，有更多的年轻人可以进行创新创业，这对城市的经济发展、转型升级都有很大的促进作用。

  “租赁房市场除了一部分由存量的房东提供外，未来更需要政府加大租赁房供应的步伐，通过解决基础的公共产品供给，解决外来人才的宜居问题。”丁长发说，租赁房市场的发展，将促使人口进一步向一二线大城市集聚，而轨道交通的发展也将加快都市圈的进程。

  刚刚从王石手中接棒的万科董事会主席、首席执行官郁亮，近日接受媒体采访时认为，中国城市化已经进入第二阶段。之前中国的大城市是不断扩张“摊大饼”，近年来，特大城市的承载能力到了极限，要素价格上升，企业、劳动力外溢，加上轨道交通快速发展等因素，形成了城市圈、城市带的发展。

  他认为，轨道交通将极大加速第二阶段城市化的到来。“结合我们回到“只住不炒”的原点、初心，再加上金融缩表等背景，我认为我们中国的房地产行业真正到了一个新阶段。在这个新阶段，住宅消费大有可为，租赁市场、轨道物业、养老地产和教育地产等前景广阔，房地产行业面临重新洗牌。”