近三日新建住宅成交量爆棚 房价看涨还是怕被套牢

　　杭州楼市疯了。限购实施前一天，一天签约5105套成就历史最高纪录，随后限贷前日又是一轮紧急签约。

　　宁波楼市火了。火在哪里？火在地价不断刷新，火在近日急剧拉升的新建住宅成交量，还火在购房者的心理预期已经有改变……心理预期这东西虽然看不见摸不着，但你不得不承认，其影响还不小。

　　先一起来看看一场注定刷新宁波土地拍卖史、在全国范围内也属罕见的土地拍卖吧。

　　这场拍卖为何说全国罕见？

　　下午2点拍到近凌晨1点 结果仍遭质疑

　　9月29日下午2点，宁波的“金九”土拍收官之战打响，起拍价约22亿的宁丰滨江五地连拍。这一幅地位于三江口附近的黄金位置，周边临近宁波富邦广场、滨江商业广场、南塘老街、舟宿夜江，引来了12家房产大鳄。

　　参与夺地的“运动员”分别是：1号中海，2号荣安，3号龙湖，4号中房，5号旭辉，6号景瑞，7号银亿，8号碧桂园，9号万科，10号金茂华润(联合)，11号融创，12号中南建设。

　　拍卖一开始，大家不停加价。这就不赘述了，反正9号万科在第58轮报价中，以16900元/平的价格成为暂定老大。这已经刷新了宁波的土地单价。

　　然而，疯狂的“运动员”还在加码。第73轮，万科报价17380元，折算下来，这时该地块已将宁波的土地总价拉到新的高度。

　　到第81轮报价，最高报价1号(中海)：17540元/平。此时，时间已经定格在傍晚5点56分。

　　由于剩下的开发商有的在打心理战，想抢到最后几秒递交报价单。根据当时腾讯房产拍摄的视频显示，就在倒数3、2、1的时候，万科和旭辉的代表双双起身递交报价单。而等到他们走到主席台前递交时，时间已经超过了报价时间。

　　因递交报价单先后顺序产生争议，第82轮报价中止竞拍。然后宁波市国土资源局人员和公证员离座，商议去了。之后就是等等等，在中断了6.5小时后，也就是到9月30日零点，现场还剩中海、万科、旭辉三家。

　　这块40亿以上的土地，到底花落谁家呢？最终，在第二天的凌晨零点30分，主席台上的人回来了。他们宣告万科和旭辉的报价因是在截止之后递交而无效，宣布宁丰滨江地块群的归属是：中海以44.75亿元总价、17540元/平的单价竞得。对此结果，万科方面不认可，并要求司法介入。

　　宁波土地拍卖史上耗时最长的这场拍卖，最直接地让我们看到群狼抢肉的白热化。

　  宁波成“新贵“ 开发商玩“击鼓传花”

　　在大部分城市房价快速上涨的背后，是土地市场的持续热闹。

　　进入2016年，尤其是5月份以来，宁波土地市场也进入了火速发展期。金报此前也曾报道过，今年海曙、江东、江北、鄞州、高新区、东部新城等区域的地价纷纷创出新高，而不少高价地得主为外来房产大鳄。

　　为何今年来外来房企大鳄热衷在甬拿地？“在一线以及二线热点城市土拍竞争极其激烈时，部分房企大咖将宝押在有潜力的二线城市身上，宁波就是被他们看好的城市之一。”银行界分析人士姜先生这样告诉记者，此外，今年宽裕的资金面也助推拍地热。

　　“开发商也在玩击鼓传花的游戏，谁都认为自己不会接到最后一棒。”宁波某房产开发企业的副总说。他表示，去年行情不好的时候，有开发商拍地拍出1.2万每平方米，大家可能会觉得他是傻瓜，那等到今年有房企拍出1.4万、1.5万每平方米，也没有人感觉他傻，因为下一个开发商会拍出1.6万、1.7万每平方米。“这样算算，前面1.4万、1.5万的开发商都是赚钱的。”

　　为啥近三日成交量爆棚？

　　疑与杭州限贷有关 购房者心理已受影响

　　我们再来看看最近的新建住宅成交量。金报记者在透明售房网上看到了这样的成交数据：9月28日，397套！9月29日，459套！9月30日，截至18：00，408套！相比于9月份其他日期的基本在100-200套的销售量，这三天的数据确实挺高。

　　“不排除有大盘入市放量的因素，同时我觉得成交量剧增和杭州限贷的影响有一定关系。”某楼盘的销售负责人告诉记者，从现场客户到组的数据来看，9月下旬明显增多。“对于宁波人来说，杭州限购影响不大，但是二套房贷首付五成的限贷政策直接影响到首付款多少，大家会担忧宁波会否跟进。怎么说呢，此前犹豫不决的人就像收到强烈暗示‘赶紧买’，然后部分人士就下单了”。

　　宁波房产人俱乐部负责人袁亚刚告诉记者，宁波地价直奔2万去了，这也是影响购房者心理预期的一个方面。他告诉记者，他身边的朋友，最近出手买房的有十几个人了。

　　宁波房价接下来怎么走？

　　去库存还需6个月 有人主涨有人忧套牢

　　宁波房价接下来怎么走？宁波房地产还值得投资吗？

　　分析前些年宁波房价下跌的颓势，主要和宁波的巨量库存有关。在2014年的时候，宁波的房地产库存高达全国第三，存销比高达29个月，楼市面临极大的去库存压力。

　　而现在的情况如何？华星研策数据显示，截至2016年9月25日，宁波市六区已领出预售许可证项目的可售套数为27004套，可售面积为335.3万方，在没有住房新增入市的环境下，库存量持续走低，如果按近3个月平均去化量来计算，仅需6个月即可去化库存。

　　对于宁波房价何去何从，观点不一，有人是主涨派，也有人担忧套牢。

　　主涨派认为：房价和土地市场的联动作用一直都密不可分，从开发商的拿地来看，房价必须涨；其次，当下销售形势不错，“买涨不买跌”的效应会推动价格走高；还有，相比全国，宁波的房价涨幅并不大，未来还有可能小幅上涨。

　　“感觉当下楼市和去年股市差不多，别忘了高位容易套牢啊”，也有不少人士表示了对当下宁波楼市的担忧。

　　9月底，中行出具的一则报告警示“中国房地产市场毋庸置疑已有泡沫”。

　　“当下的情况并非限制房价的政策不管用，而是出台时间较晚”，中国银行国际金融研究所高级研究员李佩珈说。

　　在记者看来，当下宁波的房地产投资已经进入一个风险收益不匹配的阶段，风险巨大，这需要引起投资者的警惕。如果刚需们要买房的话，地段和品质高的楼盘其抗跌性强一点。