三季度房企去化未达预期 楼市各项指标仍在持续回落

      今年三季度以来，随着国家调控力度保持高压，市场的观望情绪持续蔓延，房企的去化不及预期，销售业绩增速开始回落，据CREIS中指数据显示，第三季度20家品牌房企销售金额1.2万亿元，同比增长35.2%，增幅较二季度收窄4.6%。

      克而瑞地产研究中心数据显示，在其监测的全国29个重点城市中，10月份商品住宅供应量为2028万平方米，环比下降43%，成交量为2302万平方米，环比下降6%，总体而言“银十”成色不足。

      在整体房市呈下行状态的同时，行业的偿债潮正逐渐到来。据Wind近期统计数据显示，截至10月12日，房地产企业发债（信用债）规模达4843.81亿元，远超去年全年3747.74亿元规模。有业内人士向记者分析指出，房企的偿债高峰期将集中在明年上半年，目前多数房企应回笼资金度过“寒冬”。

      楼市降温房企遇去化难题

      截至目前，在已经公布了第三季度业绩的86家A股上市房企中，1~9月销售额虽然仍有增长，但增速相比1~3月和1~6月明显放缓，多家房企主动考虑去库存或者采取以价换量的策略。

      克而瑞地产研究分析指出，今年上半年商铺的折扣力度一度低至6~7折，而到了9月份，普通住宅的折扣力度也进一步加大，特价房出现从6.4~8.5折不等的折扣优惠。预计随着行业整体推盘量加大，会有更多的房企推出指定房源，以更低折扣吸引购房者。

      苏宁金融研究院特约研究员江瀚告诉本报记者，今年第三季度房企去化率下降实际上是政府调控政策的效果逐步显现，自2016年9月各地发布限购政策，直接影响了整个房地产市场，以两年一个周期来看，这个周期的分界点正好在2018年第三季度，因此房企去化率下降是必然的。

      Wind数据显示，第三季度龙头房企总体呈现业绩下滑局面，其中排名前三的房企表现尤为明显。第三季度碧桂园、万科以及恒大总体销售规模约4100亿元，相比前两个季度下降约两成。此外，首创置业、光明地产、越秀地产以及保利地产的销售速度下滑十分明显，其中首创置业三季度销售金额较二季度环比下降78%，光明地产环比下降60%，越秀地产环比下降57%，保利地产环比下降31%。

      以越秀地产为例，今年的销售进度并不乐观，今年1~9月销售357.71亿元，仅完成65%全年目标，其中在“金九”时期，越秀地产合同销售金额约23.82亿元，同比下降约47%。

      国际资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为，“目前除了政府限购限售政策以外，还有银行贷款政策的影响，9月份的银根收紧也让市场形势不太明朗，许多潜在的买家还持观望态度，对去化率有一定影响。”

      此外本报记者注意到，许多房企设置了一定规模的存货跌价准备。以万科为例，今年前三季度，万科存货跌价准备余额为人民币41.4亿元，而中期报告时仅为15.37亿元；而绿地集团2018年中期报告时存货跌价准备余额为26.26亿元，期初为19.79亿元。

      同策研究院院长助理张宏伟受访时表示，目前入市的楼盘有不少都是房企在前两年拿的高价地，提高存货跌价准备余额说明房企对销售价格预期有所降低，也由于能够释放的业绩空间不大，是对市场价格走势的一个信号。

      借道“长租公寓”发债受阻

      目前多数房企面临着双面夹击。一方面是在一二线城市的调控政策下，整体房市成下行状态，多数购房者持观望态度，销售增长减弱；另一方面在融资环境收紧下，房企在2015年、2016年曾大量发债，如今正面临着一个偿债高峰期，资金紧张的情况尤为突出。

      据Wind近期统计数据显示，截至10月12日，房地产企业发债（信用债）规模达4843.81亿元，远超去年全年3747.74亿元规模，2019~2021年逐年提高，年偿还规模高达4172.66亿元、4621.51亿元和6713.39亿元。

      张宏伟指出，当前房企在创新的融资渠道方面基本上被关掉了，开发贷仍是房企融资的主力，除此之外还有境外融资、住房租赁专项公司债以及供应链金融ABS等，在绝对量上都相对较小。

      在2017年销售额前5名的开发商中，除了恒大集团的业务中没有涉及长租公寓之外，其余4家均有所涉及。