三季度房企去化未达预期 楼市各项指标仍在持续回落

      10月23日，据上交所披露信息显示，奥园集团拟非公开发行的2018年住房租赁专项公司债券被上交所中止发行，该债权计划融资规模10亿元。据记者不完全统计，被叫停发债的中国奥园、富力地产以及合生创展均无实际项目涉足长租领域。

      本报记者就企业发债被叫停和长租公寓业务布局问题向中国奥园、富力地产致函询问，其中富力地产相关负责人表示暂时无法对上述问题进行回复。而中国奥园则表示，被叫停原因是由于上述债权计划标的物业土地性质不符合交易所对长租公寓的定义，接下来还会继续申报。

      据了解，发布住房租赁专项公司债一般会要求发债方披露债券募集资金的具体投向，包括住房租赁项目的预计开工时间，预计总投资额等资料，若资料不达要求则无法通过审批。

      黄立冲表示，房企应意识到长租公寓业务目前盈利前景不明，且前期投入较大会给资金链带来压力，所以对该业务应持谨慎态度。但由于长租公寓领域受到政府支持，在当前融资困难的情况下，不排除部分房企借助住房租赁市场的绿色通道来发债为公司输血。

      国泰君安在研究报告中表示，住房租赁专项公司债券约定了住房租赁项目的自持比例及期限，保证债券募集资金能够被用于住房租赁项目。但是从5月开始，陆续有房企中止发行住房租赁债券，以此来看，后期监管部门会对此类型发债进一步从严审核。

      偿债潮下行业分化加剧

      偿债期集中来临，意味着没有做好现金流管理和风险防控的企业将面临资金链断裂的风险。在2015~2016年信贷宽松的融资环境下，房企迎来发债热潮，随着这些债券的陆续到期，预计接下来的3年里会迎来房企的偿债高峰。

      亿翰统计数据显示，房企第一次偿债小高峰集中在2018年9月~2019年10月，偿还规模约3800亿元，月均偿还额280亿元；第二次大高峰集中在2020年5月~2021年10月，偿债规模约8600亿元，月均偿还额480亿元。从短期来看，企业在下半年就将集中迈入第一个还债高峰期。

      值得注意的是，房企的偿债压力已开始凸显。从第三季度的财务数据来看，不少房企的经营活动现金净流量为正数，而筹资活动现金净流量为负数，表明房企面临较大外部资金偿还压力，房地产行业整体融资偏紧的背景下，以旧还新的接力融资也变得更加困难。

      中国指数研究院相关数据指出，上半年20家品牌房企累计拿地金额6978亿元，同比小幅下降4.9%；三季度，房企谨慎投资特征凸显，20家品牌房企累计拿地5634万平方米，同比下降63.1%，累计拿地金额2556亿元，同比降幅扩大至56.5%，其中9月降幅超过70%。

      面对资金压力，不少房企在拿地等投资上已明显表现出“谨慎”。张宏伟认为，偿债高峰期的集中来临，对于部分房企而言也是机遇。目前房企在二级市场、拿地方面收并购的机遇增加，土地溢价率降低，其实也是一个拿地的好时机。

      在融资环境的变化下，行业发展分化加剧。相较于部分房企谨慎的投资态度，万科的逆周期拿地显得尤为突出。财报显示，今年前三季度，万科拿地金额为458.7亿元，相当于恒大、碧桂园、保利、融创四大龙头房企拿地金额的总和。也由于当期在土地市场上动作较为频繁，万科今年第三季度经营性现金流为-257.3亿元。

      黄立冲认为，现在是国有房企继续规模扩张的时机，因为它们在融资上有银行的信贷支撑。万科、保利等房企获得银行支持力度较大，在现金流方面较为充裕，仍有较强的拿地能力。而普通规模的民营房企如果没有政府和银行的支持，进行逆周期扩张则会承担很大风险，可能会出现资金上的危机。

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      房企销售额增速放缓

      “从近几个月公布的数据看，商品房销售面积和销售额增速回落明显。特别是以往的‘金九银十’，今年简直是‘惊九阴十’。”某上市房企人士海原(化名)对记者表示。从国家统计局发布数据看，今年前8月、前9月和前10月，商品房销售额增速分别为14.5%、13.3%和12.5%；而商品房销售面积增速则分别为4.0%、2.9%和2.2%。