房企涌进一线城市：高价地频现 全国土地出让金下降

　　三四线城市拖后腿

　　不过，在一二线城市高价地频现的同时，全国土地出让金却持续下降。国家统计局的数据显示，前三季度，房地产开发企业土地购置面积15890万平方米，同比下降33.8%，降幅比1~8月份扩大1.7个百分点;土地成交价款4916亿元，下降27.5%，降幅扩大2.9个百分点。

　　“关键就在于三四线城市拖后腿。”业内人士分析说，目前一二线城市总体表现不错，部分城市的高溢价率现象依然很突出。但三四线城市的土地市场依然乏人问津。

　　福建南部某县城一家开发商说，现在当地政府也推出了不少地块。“他们一直都挺希望我们再拿一些土地的，但现在我们手上的地都还要开发好多年，也不可能再去拿。”

　　业内人士告诉记者，尽管今年楼市明显回暖，但真正有前景的也就十几个最多20个城市，其它城市多进入到不温不火的状态，而土地市场火热的也就集中在这20个城市。“北京现在可以出现楼面价7.5万元一平方米的土地，但绝大多数城市楼面价7500元也卖不出去。”业内人士说，这20个核心城市在全国的城市总数中，毕竟只占很小的一部分。

　　业内人士说，目前整体市场已经出现了明显的四不均：需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨跌幅不均衡。从全国房地产市场看，很多城市的库存积压已经非常严重，局部三四线市场即使在救市的情况下，依然无力回暖。

　　重点房企越来越关注一线城市

　　江西一家小型房企负责人陈先生曾到位于江西吉安的恒大楼盘考察发现，虽然吉安当地的房子也不好卖，但恒大在当地的楼盘还是卖得很不错。“其实三四线城市也不是完全没有需求。只是他们要好多年才能滋长出一批需求，而这些需求已经被碧桂园、恒大这样的巨头像‘割韭菜’一样地扫过一遍了，短期内三四线城市机会已经很少。”

　　而即使是恒大和碧桂园，这两年也逐渐将重心转移到一二线城市。10月21日下午，经过98轮举牌，碧桂园中国金茂联合体以34.2亿元的总价摘得北京丰台区花乡四合庄综合性商业金融服务业用地，折合楼面价2.9万/平方米，溢价率高达140%。历经多次进京拿地未果的尴尬局面，此次赶考，碧桂园终于实现进入北京市场的梦想。

　　统计数据显示，2015年来，20大标杆房企合计在土地市场投入了3010亿元拿地，而从在一线城市的占比看，历史首次突破了40%比例，占比高达44%。整体看，重点房企越来越关注一线城市。在三四线城市普遍过剩后，对开发商而言，目前可供拿地的城市也就集中在一线城市和二线城市。福建一家上市房企人士说，现在开发商可选择的空间越来越少，就集中在核心城市，因此一二线核心城市的土地价格越来越贵。由于土地价格越来越高，中小开发商将逐渐被淘汰出房地产市场。

　　那么，房企应该进入到哪些城市呢?这其中，库存是一个很重要的指标。报告显示，库存去化周期较长的10个城市分别为北海(30，单位：月，下同)、烟台(26)、呼和浩特(25)、荆门(24)、三亚(23)、茂名(23)、淮南(21)、沈阳(20)、济宁(19)、海口(19)。而去化周期较短的10个城市分别为合肥(6)、珠海(7)、深圳(7)、南京(7)、苏州(7)、郑州(7)、南昌(8)、济南(8)、武汉(9)、厦门(10)。其中，北海排名最靠前，为30个月，说明库存去化周期最长，市场压力最大。而合肥排名最靠后，为6个月，说明库存去化周期最短，市场压力最小。从报告上看，库存压力大的主要集中在三四线城市，而去化周期较短的则集中在一线城市和二线核心城市。

　　业内人士表示，从目前房地产市场投资的角度看，建议对那些去库存周期偏小的城市应该积极进入和拿地。一方面是要快速锁定土地成本，另一方面是此类城市明年房价涨幅或会较大。此类城市包括华南市场的深圳和珠海、长三角区域的南京和苏州、中南市场的郑州等城市。而一些库存去化周期明显偏大的城市，投资方面则要谨慎。