华润等地产央企改革提速 亮出混改等“新玩法”

　 行业变革驱动央企革命

  近两年净资产收益率持续下滑，是国资委放行国有房地产企业改革的重要原因。

　 “近两年来中粮地产的业绩表现并不十分亮眼。对于中粮集团来说，香港上市平台不仅进一步整合了集团的地产业务，避免同业竞争，对于资产评估的增值，可为其带来积极收益。”上述接近中粮地产人士表示，中粮旗下地产业务的整合，实则与目前的行业形势紧密相关。

　 房地产业告别黄金年代，行业利润率持续下滑，赚钱越来越难，这俨然已经成为共识。

　 以国内房企排名前十的保利地产为例，一直以来以强大的资源整合能力、低成本和多渠道的融资方式等优势，在全国多个城市强势扩张。公司实现营业收入1091亿元，归属于上市公司股东的净利润122亿元，同比分别增长18.1%和13.5%。但另一方面，年内公司结算毛利率为32.03%，较去年下降0.13个百分点；公司销售净利率13.05%，较去年同期仅上涨0.2个百分点。

　　“房地产市场已经进入下半场，在未来，企业利润率已经无法像之前那么高，通过多元化手段降低成本提升利润率已经显得非常关键。在未来，不仅是中小型房企，包括具备资源和资金优势的大型央企也需要通过管理、产品标准系列化、成本控制、融资成本等多方面，注重利润率盈利能力的提升。”同策咨询研究部总监张宏伟表示。

   比如，中海、中建两家地产商虽为“一母同胞”的兄弟公司，但内部颇有竞争意味，由于中建在开发、营运和管理水平上和中海仍有差异，这些差距体现在楼盘物业的品质、售价以及公司的利润率上。中海在业内以高利润闻名，打造项目能力强。而且，和万科喜欢以合作开发迅速做大规模不同，中海强调利润率。整合后，中海获得母公司中建在中国内地及伦敦持有的绝大部分物业开发项目(总建筑面积约1092万平方米)。在龙头房企激烈厮杀的时代，整合后的中海在与万科、绿地、恒大等的竞争中将更加有后劲。

　 一位国有上市房企的相关负责人表示，近两年房地产行业利润率下降成为趋势。对于国有房企来说，这直接影响到股东收益，因此净资产收益率下滑，是国资委放行国有房地产企业改革的重要原因。

　 资产整合后的新打法

  集团业务整合、获得母公司资产注入、合作拿地等经营变革更为凸显。

　 在上述政策、行业背景下，央企的变革正在持续推进。在集团房地产业务和资产整合的背景下，央属房企的经营变革也更为凸显。

　 “如何买地成为华润置地今年最大的改变。”华润置地副总裁、华润置地北京大区总经理蒋智生对新京报记者坦言，自从去年底获得华润集团注入5个项目后，华润置地在土地市场从“单打”变“双打”，今年在北京、上海等一线城市的土地市场采用合作方式频频买地。

　 其中最引人关注的就是，1月和首开、平安合作，以86.25亿元拍下北京白盆窑地块；和招商、九龙仓、平安合作，以86.9亿元拍下亚林西西侧地块；3月，和珠海华发合作，以70.52亿元拍下上海闸北地块。

　　“公司今年鼓励各区域公司积极买地，一方面是没有放弃规模追求，另一方面是买地重新聚焦到一线城市来减少风险。”蒋智生表示，华润置地今年拍下的地块虽然总价高，但并没有选择地价过高、供应竞争激烈的区域，而选择在北京的南四环、上海的闸北这类相对市区的价值洼地。

　 无论是华侨城、华润置地还是中海地产，或仍在停牌的招商地产，受益于集团地产板块整合、获得实力雄厚的母公司资产注入，成为央企开发商的最大利好。

　 酝酿两年之久，中海与中建地产大整合的实质性举动终于在今年3月出台，中海地产采用定向增发，吸纳集团注入的中建1092万平方米建筑面积的土地储备。

　 集团内部地产业务整合将使今年中海的销售额冲高，但也有熟悉中海地产、中建地产的业内人士表示，虽然已达成了实质协议，但中海系的整合还未全部完成。

　 券商高盛指出，中建地产注入的这批目标资产，预计开发后的毛利率为27%，低于中海地产现有土地储备的预期毛利率32%，预计注入的目标资产折现现金流估值为360亿元。

　 但也有熟知中海地产的业内人士指出，作为明星房企的中海地产内部素来“自成一派”，接管中建地产的资产后，在整合上并非没有挑战。