土地成本日渐高昂 龙头房企放慢拿地脚步

    房企手中“粮票”越来越紧

　　日渐高昂的土地成本，正在让龙头房企逐渐放慢拿地的脚步，手中“粮票”越来越紧。今年上半年，十大房企新增土地储备面积763.1万平方米，同比下降39.5%，跌幅继续收窄；土地成交金额774.7亿元，同比下跌26.5%，较上月收窄18个百分点。从单个企业拿地金额来看，前6个月，恒大、绿地、万科拿地总额位居前三位，分别是172亿元、170亿元、126亿元。

　　成交额下滑

　　今年上半年，房地产市场由低迷逐渐升温，重点城市房地产市场状况改善明显，但上半年房企拿地节奏总体上仍有减缓趋势。

　　从此次纳入统计的万科、恒大、保利、中海、绿地、碧桂园、世茂房地产、绿城、融创等大型房企的表现来看，拿地金额增幅方面，万科、融创、恒大3家企业为正增长。十大房企的另外几家表现则不那么乐观。绿城去年同期没有土地进账，今年前6个月拿地金额也仅为24亿元，其他6家企业拿地金额更是同比下跌。

　　业内人士表示，其他业绩排名靠前的房企拿地势头呈低迷态势。一方面由于一线及二线重点城市土地资源日益稀缺，供地量缩减；另一方面，多数房企又青睐于布局在这些城市，所以未来房企不可能出现新增土地储备量大幅增长。

　　随着近期一二线城市楼市渐趋向好，房企拿地热情均有所提升。统计显示，6月，十大房企商品房销售金额为939.6亿元，环比上升17.3%；成交均价为1.38万元/平方米，环比上升12.8%。

　　6月十大房企商品房成交面积同比增长近五成，预计下半年在市场成交维持较好情况的基础上，加上去年同期市场基数较低，销售额同比增幅将保持在较高水平。但大部分的三四线城市房价仍在下降，不同区域房价分化明显，房价增速出现震荡将是未来长期存在的现象。传导到土地市场上的结果就是土地市场短期内不会大幅升温。

　　土地价格上涨

　　与拿地节奏放缓相比，拿地平均楼面价一路看涨。

　　上海易居房地产研究院统计数据显示，今年上半年，十强房企拿地平均楼面价3570元/平方米，环比上升7.2%，同比上升9%。

　　上述业内人士判断，随着大城市楼市渐趋向好，房企拿地热情及实力均有所提升，且更加聚焦于一线城市，未来重点城市土地市场将会面临更加激烈的竞争，楼面价依旧有一定的上升空间。但下半年房地产市场若出现更大反弹，土地价格将持续走高。

　　“供地锐减是土地价格走高的另一个直接原因。”中原地产首席分析师张大伟分析，包括北京等主要城市，虽然出让土地大部分成交溢价率非常高，但因为挂牌土地明显减少，造成了土地市场的人为降温。以北京为例，在7月成交数宗土地后，再次出现了土地供应断顿的现象。

　　从土地供应看，2015年初至今，一线城市土地供应明显锐减，但供应的土地价格出现大幅度上涨。以住宅土地为例，2015年供应的土地均价为1.6万元/平方米，同比2014年的1.19万元/平方米涨幅高达35%。土地供应稀缺，导致一线土地市场的争抢持续出现。

　　市场分化明显

　　与一线城市地价飙升、高价地频现对应的是房企对三四线市场的谨慎态度。

　　专家指出，一二线城市虽然也处于调整中，但需求基础依然庞大，从2014年四季度以来的市场看，明显一二线城市快速复苏。

　　整体市场已经出现了明显的四不均：需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨跌幅不均衡。从全国房地产市场看，很多城市的库存积压已经非常严重，局部三四线市场即使在救市的情况下，依然酝酿崩盘风险。

　　从十大标杆房企拿地来看，一线城市最被看好。特别是降息后，一二线城市，楼市资金面将明显好转，但三四线因为库存绝对值过高，即使信贷刺激，出现全面回暖的可能性也不大。