房企拿地热情高涨 住建部预警地价波动幅度较大城市

　　但也有部分房企存在一定去化风险。其中有两类房企值得关注：一是如蓝光、新力等近两年快速发展的企业，现阶段土地储备并不充裕，去化周期不足2年，未来可能需要在土地市场有更多动作;二是土储相对较少、但去化偏慢企业，如中建东孚、宝能等，当前主要任务仍是积极增加销售、提高周转率。

　　积极拿地的风险

　　实际上，随着决策层多次表态调控仍将继续，房企此时积极拿地或存在较大风险。孙宏斌在业绩会上就表示，对今年房地产市场不能太乐观。政策有一点放松的迹象，但限价政策大幅放松可能性不大。2019年要小心一些，政策放松不会像大家想的那样有力度。

　　张宏伟指出，去年上半年土地的测算净利润率均控制在12%左右，当时净利率在8%-9%区间土地都是拍卖不出去的，与之相比，目前大部分地块经过测算后净利润率大幅下降，只有3%-5%甚至低至0，但土地市场仍然火热。

　　既然风险如此之高，房企缘何拿地热情高涨?

　　亿翰智库首席研究员张化东认为，近期房企拿地热情高涨主要有两点原因：第一是目前宽松的货币政策对企业融资的传导作用，使得房企手中可支配的资金变多;第二个原因是房企拿地考量多数与全年业绩绑定，大多数土地项目可以实现当年开发当年销售，完成销售业绩目标。不过这是从跑量的角度来看，从利润上看，此时拿地的利润并不高。

　　“当前，除万科、恒大、碧桂园等头部房企适当收缩规模提质外，相当多的第二梯队的房企仍有破‘万亿’的目标，充足的土地储备是必不可少的。与此同时，近期市场在信贷融资方面相比去年有所松动，所以，今年房企在资金面上相比之前有了更多的流动性支撑。”58安居客房产研究院资深分析师李卓羿称。

　　中原地产首席分析师张大伟同样认为，2018年土地市场由于持续调控，市场明显降温，部分企业拿地较少。而最近在融资压力有所缓解背景之下，部分企业再次进入土地市场抢地。特别是部分热点城市，土地市场最近明显开始活跃，溢价率上升迅速，二线城市最近活跃度非常高。

　　“如果决策层不继续加码调控政策打击，这些被点名的二线城市，很难不出现一波骚动了。”张大伟说。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，部分房企在二线城市激进拿地的行为与调控政策是相悖的。房企拿地过于激进导致地价大涨，部分地区出现地价创新高，甚至地王的现象，所以最近住建部对于部分城市有一些预警的提示。杨红旭认为，这波房企拿地高潮会在一个月之后降温。因为4月19号，政治局会议、住建部均表示要继续调控，执行“房住不炒”政策，因此等楼市降温之后，地市也会再次出现降温。

　　住建部预警地价波动幅度较大城市

　　值得注意的是，近期土地市场的变化也得到了高层的关注。

　　住建部对一季度房地产市场进行专题调研时指出，部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升，需要引起高度关注，并已经对房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。

　　4月17日，自然资源部重新强调住宅用地供应“五类”调控目标。其中，消化周期在36个月以上的，应停止供地;36至18个月的，要适当减少供地;18至12个月的，维持供地持平水平;12至6个月的，要增加供地;6个月以下的，要显著增加并加快供地。

　　而此前，土拍市场过热的合肥，也下调了热点区域居住土地最高限价。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，部分二线城市的土拍热，尤其是出现新地王，不仅让参拍的开发商焦灼，也让想要买房的人骚动，地价推高房价的思维再次重现!今年4月，70城房价涨幅还可能扩大，但5月开始，大概率回落。部分热点城市的“一城一策”要上路了。

　　(房掌柜整理自城市金融报、华商报、21世纪经济报道)