部分城市土地出让金环比增加五成 房企运作难度加大

　　根据多个研究机构数据显示，上周监测的40个主要城市土地出让量环比增加60%,出让金环比增加达到50%。而对于一线城市而言，5月成交的8宗地，平均溢价率高达87.38%。

　　多位业内人士认为，在一二线城市地产回暖，三四线城市依然面临高去库存的阶段，房企被迫“扎堆”一二线城市抢地，个别地方出现楼面价超过周边房价的情况，这可能导致这些地方未来部分非豪宅地段面临“被豪宅”的境遇。而三季度部分城市可能面临政策收紧“窗口期”，未来楼市售价上涨幅度并不会太高，而房企的运作难度将明显加大。

　　土地出让量环比增加60%

　　中指院数据显示，上周监测的40个主要城市土地出让量环比增加60%。

　　土地成交量暴增并非上周突然出现。5月初，上海(楼盘)土地市场泗泾、南桥新城高价地块频出。南京(楼盘)则更加耀眼，5月13日下午，葛洲坝(600068,股吧)、金茂、融创等房企拍出南京河西南部“高价地”，单价45213元每平方米，超越上海建工(600170,股吧)“高价地”42561元/平方米。而这一天南京拍卖7宗地，其中包括4宗纯宅地，3宗商住混合地块，一日土地竞拍吸金近250亿元，成为上周出让金最高的城市。

　　中原地产研究部统计数据显示，5月上半月，合计一线二线热点的20大城市住宅土地成交45宗，其中住宅地块大部分为高价地。

　　从一线城市成交情况看，5月成交的8宗地，平均溢价率高达创造纪录的87.38%，累计土地出让金已经高达168.57亿元。从整体看，这一成交额已是今年的最高。

　　房地产投资增速明显回升“目前高价地已经开始蔓延，很多之前刚需的区域，都出现了高价地。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，现在楼面价超过房价已不鲜见。

　　而记者发现，在住宅类高价地频出的一线城市与一部分二三线城市，房价出现上扬的趋势。

　　同策咨询研究部总监张宏伟分析称，对目前出现房地产销售向好的多个城市而言，除了沪深两个城市出台较为严格的调控措施之外，其他城市楼市政策面较为“温和”。此外，从上述城市住宅类用地供应来看，商品住宅用地供应也较为紧张，这预示着上述城市住宅市场中长期仍然面临供求关系偏紧张的局面。

　　国家统计局的数据显示，由于一线城市、部分二三线城市房地产市场复苏和好转，房地产投资增速也出现明显回升。2016年1~4月份，全国房地产开发投资25376亿元，同比名义增长7.2%，增速比1~3月份提高1个百分点。其中，住宅投资16887亿元，增长6.4%，增速提高1.8个百分点，住宅投资占房地产开发投资的比重为66.5%。

　　市场预测

　　未来：房企运作难度明显加大

　　张大伟认为，目前，一线城市地价上涨，其中北京(楼盘)的 平均商品房住宅楼面价已经超过37000元/平方米。在这种情况下，未来“豪宅化”难以避免，“北京、上海出让的郊区土地未来售价预期都要在6万元/平方 米以上，这将导致未来新上市的商品房定价会出现高端化趋势，而很多过去认为是非豪宅区的区域将会供应大量的"豪宅"项目，对市场定价有明显影响，按照目前 地价超过房价的趋势，不少地区需要未来2年房价上涨100%以上，这些高价地才能上市。”

　　对于未来的房价，张宏伟直言：“涨价需谨慎”!由于货币政策转向、调控政策预期落地等因素，三季度或成部分城市楼市调控政策出台“窗口期”，下半年这些城市或将步入调整期。目前，南京、合肥(楼盘)等城市楼市出现过热的状况，也已经造成一轮“温和”的调控政策出台，如果这些城市楼市继续热闹，“受捧盘”与“高价地”频现的状况持续，政策不得不继续从严。

　　张宏伟认为，对于房企而言，不惜一切代价挺进一二线核心城市的战略并不可取，未来风险也会越来越大，部分非豪宅地区“被豪宅”并不一定被当地购房者接受，“如果在未来开发节奏中没有踏准市场节拍，很有可能遭遇企业运营层面的最大风险，最终或面临破产或被收购的风险。”