全国楼市需求将逐步释放 部分二线城市或现抄底机会

　　1日发布的最新报告数据显示，1月百城住宅均价环比同比双双上涨，其中环比上涨0.42%，较上月收窄0.32个百分点；同比上涨4.37%，涨幅较上月扩大0.22个百分点。在“去库存”大背景下，百城房价的变化确认房地产进入整体向上的大周期。

　　中房数据研究院院长陈晟认为，预计在今年全国两会前后，将有更多政策助力“新市民”入市，全国楼市需求也将逐步释放，部分二线城市甚至出现“抄底”的机会。

　　去库存政策合力强化

　　“虽然，从投资增长上来看，2015年全国楼市不理想，但是从去库存的角度来看，2015年无疑取得了相当成果。”陈晟说。

　　住建部政策研究中心主任秦虹也持相同看法。她说，2015年全国房地产成交量和销售额，还是处于相当高的水平。

　　国家统计局的数据显示，2015年，商品房销售面积12.85亿平方米，比上年增长6.5%，销售额8.73万亿元。

　　记者注意到，作为中国楼市成交顶峰的2013年，全国商品房销售面积超13亿平方米，销售额8.14万亿元。而2014年市场回调，全国商品房销售面积为12.06亿平方米，销售额7.63万亿元。

　　“2016 年年初市场总体成交热情依然高涨。与2015年下半年以来的复苏行情不同的是，当前增量市场的拉动力量逐渐转移到具备良好发展潜力的二、三线城市，主要原因在于一线城市的外溢效应和泡沫效应，以及宽松政策环境中地方新政的率先受益程度。”首创证券分析师王剑辉等对今年楼市更为乐观。

　　陈晟认为，在房地产“去库存”大背景下，百城房价的变化进一步确认了房地产大周期仍整体向上。而且，他预计在今年全国两会前后，各地会有更多政策助力，扶持“新市民”入市。

　　事实上，近一个月以来，有利于房地产去库存的政策消息不断。中央层面围绕“去库存”展开扩需求、调供给的相关部署。多地将扶持新市民、释放新需求作为工作重点，完善住房公积金使用政策，并积极鼓励房企提升住房品质、创新服务理念，从多方面发力去库存。

　　福建、湖南、重庆等地分别出台了公租房保障货币化、企业所得税计税毛 利率调整以及不动产土地增值税调整等宽松政策，山东对首次城镇买房农民给予财政及税收支持。

　　王剑辉说，预期地方将集中出台后续政策，支撑具备良好发展前景的二、三线城市较高的成交热情。

　　“而且，一线城市的房地产仍然十分火热，这也会在未来或多或少地对整个楼市产生溢出效应。”陈晟说。

　　记者也从伟业我爱我家数据中心获悉，今年1月(截至1月29日)北京全市二手住宅网签总量达23301套，较去年1月上涨95.8%，环比上涨14.2%。在北京“限购”政策毫无松动的情况下，楼市如此火热，也说明我国房地产大周期仍整体向上。

　　去库存使房企分化

　　“当前住宅市场步入‘结构性过剩’时代，内部结构失衡，‘一线城市供求矛盾突出’与‘三、四线城市供过于求’并存。”陈晟对上证报记者说，目前全国房地产去库存平均周期为14.6个月，其中一线城市都在12个月以内，三、四线城市高出平均数4到5个月。

　　据统计，现房去化周期超过18个月以上的过剩供应面积有1亿平方米；期房方面，去化超过2年的过剩面积达19.96亿平方米。2015年商品住房总库存预计达39.96亿平方米，其中，期房库存即在建房待售面积35.7亿平方米，去化周期达4.5年，现房待售面积方面，库存4.26亿平方米，去化周期为23 个月。

　　“这说明我国的房地产市场进入一个去库存的时期，并且是在相当长的一段时期内三、四、五线城市都要面临的问题。”陈晟说。

　　在这种大背景下，房企业绩依旧分化，但主流房企相对稳健。

　　记者注意到，从已公布的69家上市房企业绩预告看，预减或亏损的房企达27家。

　　平安证券的分析报告认为，今年全年全国商品房成交面积同比预计增长2%，主流房企业绩整体稳健。