地产去库存再出大招：激发合理需求是第一要务

　　不限购城市房贷再松绑。中国人民银行、中国银监会2月2日公布个人住房贷款调整的通知，要求不“限购”城市居民购买首套房的商业贷款，首付款比例可降至20%。据了解，北京上海等仍限购的城市不在此列。

　　北上广深+三亚不调整

　　昨日，央行发 布通知称，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥 有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

　　此前2015年9月，央行银监会曾发布通知，规定在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。

　　央行特别强调，对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。

　　据统计，在全国46个限购城市中，目前仍实施“限购”仅有北上广深四大一线城市和三亚共5个城市。也就是说，除了这5个城市外，全国各大城市的房地产贷款政策或都将或多或少迎来调整。有分析认为，三亚和北上广深都属于高房价地区。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，由于市场分化，未来这一新政在各地或将执行力度不一。他预计，积极响应的主要是二线城市，而由于三四线城市各银行放贷谨慎，大力执行的可能性不大。

　　“去库存是第一要务”

　　此前国家统计局数据显示，2015年全国GDP同比增长6.9%，20多年来首次跌破7%。进入2016年，经济依旧低迷。国家统计局2月1日发布数据显示，2016年1月制造业PMI（采购经理指数）为49.4%，创40个月来新低。

　　民生证券宏观分析师朱振鑫表示，房地产业的不振不仅对宏观经济造成较大负面影响，而且由于房企整体购地意愿低迷，使得地方土地出让收入大幅回落。他认为，目前房地产去库存已成为供给侧改革第一要务，而激发房地产合理需求是去库存第一要务。

　　2015年，商品房待售面积为7.18亿平方米，占2014年销售面积的55.8%，如果考虑遗漏的施工面积和尚未开发的土地购置面积，则真实库存水平约为50亿平方米，去化周期约为4年。

　　朱振鑫预测，未来政策有进一步松动空间，或将出现交易环节税费进一步调整（放松征收标准，改变征收方式）、住宅标准调整、保障房以租代售、组建国家住房银行等宽松政策。但限购放开的可能性不大。

　　对于同房地产市场密切相关的金融市场，民生固收分析师李奇霖则认为，房贷首付下调将引水入实体经济，强化金融机构对实体的信用派生。在央行促进 资金进入实体经济的背景下，除了房地产去库存，预期后续还有地方债加码置换、提高赤字等一系列提高资金风险偏好的措施出台，引导流动性进入实体经济。

　　■ 分析

　　房价上涨快地区将谨慎调整

　　央行在通知中要求，人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，结合不同城市实际情况自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，虽然部分城市愿意采取两成首付的做法来活跃当地的房地产市场，但一些房价上涨过快的二线城市，包括苏州等城市，预计不会有调整。

　　中原地产首席分析师张大伟向新京报记者表示，目前房价涨幅居前的部分城市已经引起当地政府重视。如南京要求申报预售证的新房源面积不得少于三万平方米，且物价部门对涨价设限，以期杜绝开发商碎步快涨的销售模式。

　　严跃进表示，对于一些大城市周边的三四线城市来说，比如京津冀的燕郊、廊坊，长三角的昆山、嘉善，珠三角的东莞、惠州等，要看当地政府的楼市调控意识。一旦下调，市场交易会快速飙升。

　　他预计中西部的三四线城市放宽后并不会出现市场交易飙升的态势。