一线城市门槛高抬 房企参与旧改力争“多赢”

　　随着土地资源约束趋紧，一线城市近年来供地受限，2015年供地量更是创下多年来新低，进入门槛越来越高。在此情形下，一些房企近年来通过参与城市中心区域旧改满足土地需求，同时实现各方多赢。

　　近期，知名房企新湖中宝以2.4亿元的价格从另一房企手中收购上海虹口区青云路167弄地块，建筑面积为2.15万平方米，同时支付7.2亿元的拆迁保证金。该地块于2004年3月办理房地产权证，但由于是毛地出让，需拆迁完成后方能开发。

　　市场机构统计数据显示，2015年一线城市推出经营性土地600宗，合计规划建筑面积为6211.7万平方米，为近6年来供应量新低。价格方面，去年一线城市地价溢价率为25%，也明显高于二、三、四线城市。

　　值得关注的是，去年全国成交价排名前十的“高价地”，全部位于北上广深四个一线城市。排名第10位的“高价地”上海原闸北区市北高新技术服务业园区一地块，成交也达到价格71亿元。易居克尔瑞近期一份报告还指出，受土地资源稀缺性等因素影响，一线城市土地“热度”或仍将持续。

　　市场变局之下，一些早年参与城市旧改持有“毛地”项目并坚持至今，或中途接盘旧改项目的房企，倒在一线城市激烈的土地市场竞争中占据了一席之地。

　　以新湖中宝为例，自2001年进入上海以来，已共有三个住宅项目，均为旧改毛地。相比新接盘的虹口项目，新湖此前在普陀和闸北的两个大盘从早年拿地、分期征收到开发建设，参与了旧改和城市更新的全过程，坚持至今均已有10多年，并最终实现企业、居民和地方政府的“多赢”。

　　比如，其承担的普陀东新村旧改地块，项目总占地28公顷，是上海内环线以内最大的旧城改造项目之一。自2001年以来，已先后分四期完成7000余户居民的动迁征收，惠及居民3万余人。截至目前，累计完成建筑面积51万平方米。公司同时还承担了一些高污染企业和设施的搬迁、防汛堤及绿化项目建设等任务。地块开发的住宅项目，成为上海内环内长销不绝的标志性楼盘。最新一期项目于2014年6月底开盘，截至去年年底交付率已达90%。

　　另一个位于原闸北区的青－12地块旧改项目，于2003年8月签订土地出让合同。目前，项目一期两幅地块累计建筑面积15万余平方米，已经结构封顶，正在销售；二期项目截至去年年底，已完成绝大多数居民和单位的动迁，剩余零星签约正在推进。

　　记者发现，这些旧改地块开发的住宅项目，均位于市中心核心地段，在地理位置、交通条件、周边配套等方面有明显优势，虽然均属中高端楼盘，但凭借自身的稀缺性，入市往往形成热销。但另一方面，不少旧改“毛地”项目体量大，开发建设周期长，动迁过程又充满不确定性，开发企业的资金、管理乃至韧劲都面临巨大考验。记者采访了解到，目前上海市区类似“毛地”项目多达几十个，但在旷日持久的征收、开发过程中，许多项目已多次换手，因种种原因中途退出的开发企业不在少数。