三亚地产标杆豪宅项目屡次卖身未果 外来企业洗牌地产

    作为海南的标杆豪宅项目，三亚半山半岛曾数度被传“易主”，但每次均无果而终。一个地理位置优越、资源优良的大型地产项目，数度传出“易主”本身也令人费解：是开发商资金存在问题，还是项目本身定位定价存在问题？

位于三亚大东海的半山半岛项目

　　“坐实”的事情也往往存在变数。10月14日晚中弘股份发布公告，对收购三亚半山半岛项目“踩刹车”，称由于标的资产部分股权过户事项及后续资产收购整合等无法在短期内完成，中弘股份暂时终止本次重大资产重组事项。中弘股份接手三亚半山半岛项目，又成了“雾里看花”。

　　此前的9月中旬，中弘股份发布公告称，将以支付现金、发行股份购买资产并募集配套资金的形式，对价58亿元收购系列重组后的三亚鹿回头旅游区开发有限公司(以下简称“三亚鹿回头”)100%股权。

　　当然，尽管在收购一事上踩了刹车，中弘股份还是给自己留了条退路，称在未来会视情况进展继续推进重组方的资产整合。

　　作为海南的标杆豪宅项目，三亚半山半岛曾数度被传“易主”，但每次均无果而终。一个地理位置优越、资源优良的大型地产项目，数度传出“易主”本身也令人费解：是开发商资金存在问题，还是项目本身定位定价存在问题？

　　收购暂搁浅

　　“易主”迷雾重重

　　前期做了大量工作的中弘股份，为何突然要暂停重组事宜？

　　在本次终止重大资产重组事项投资者说明会上，中弘股份董事长王永红回应了投资者的关切，根据公司财务顾问的专业意见，鉴于标的资产后续整合过程涉及环节众多、交易过程复杂、基础工作繁多，且标的资产的整合完成为本次交易的前提条件，本次重大资产重组相关的后续整合工作无法在短期内完成。

　　王永红还表示，综合多方面的因素，同时考虑到中弘股份作为上市公司的自身长远发展，公司决定在现阶段暂时终止本次重大资产重组事项。

　　而在投资者说明会上，中弘股份独立财务顾问代表王义也表示，尽管公司等方面花费了大量的时间和精力，但由于标的资产整合过程复杂，准确的审计、评估工作现阶段无法完成，公司出于谨慎性和维护公司利益的考虑，现阶段不得不终止本次重组。

　　但外界有人士分析，原本看起来是水到渠成的重大资产重组，中弘股份中途突然踩了刹车，其中原因可能并不是上述说法那么简单，中弘股份可能遇到了一时难以逾越的“鸿沟”，这个“鸿沟”很有可能来自交易对手，即三亚鹿回头的股权持有者。

　　外来大企业

　　“洗牌”海南房地产

　　据了解，三亚鹿回头主要开发的半山半岛项目，位于三亚市小东海鹿回头半岛，整个半岛由“三山”、“两湾”组成，是三亚市西至海坡，东至亚龙湾的50余公里海岸线中唯一一个能够足不出户就可以尽揽海上日出与日落的唯美地点，被誉为“不可复制”的中国滨海地产标杆项目，该项目也被称为国内为数不多的大型海滨复合地产。

　　那么，如此地理位置优越、土地资源优良的地产项目，作为自2009年起便开始涉足旅游地产的开发运营，且未来定位侧重开发休闲度假地产、主题商业地产的中弘股份，为何中途突然就踩了刹车了呢？

　　中国房地产报记者了解到，三亚半山半岛项目在近20年跌宕起伏，也饱受外界关注与争议。半山半岛曾是上个世纪90年代初期海南房地产泡沫破灭后的知名烂尾项目，直到2004年前后在中国人民银行等金融机构介入下以处置不良资产的名义，引入中国爱地房地产开发公司等公司进驻。中国爱地逐渐“吃掉”鹿回头半岛上“插花”式的小开发商，半山半岛才得以“满血复活”。

　　而据媒体此前报道，2008年，山西神秘富商闫琦成了三亚鹿回头背后的真正大老板。半山半岛项目总占地面积4000余亩，目前已开发了200余万平方米。

　　但据中弘股份9月中旬的交易预案中称，中弘股份要面对三亚鹿回头近200亿元的负债及项目后期资金投入等财务风险和业绩风险。根据标的资产的预审计结果，标的公司的土地、在建工程和房产等资产已基本被全部抵押，鹿回头继续借款融资空间较小，未来3年偿还银行借款本金和利息的压力较大，标的公司目前资产负债率已经达到89.83%。

　　“开发资金上确实存在问题，项目盘子确实太大了。”10月22日，一位不愿透露姓名的知情人士告诉记者，而上市公司中弘股份接手三亚半山半岛，无疑是多了一条项目开发的融资渠道。

　　该人士还表示，9月中旬中弘股份还发公告称收购事项进展顺利，一个多月时间后又发公告暂时终止本次重大资产重组事项，可能有更深层的原因。

　　该人士称，目前尚不清楚究竟是哪种原因造成中弘股份突然踩了刹车，但无论是哪一种原因，在海南房地产业格局发生变化的大背景下，至少给海南房地产市场释放出这样的一个信号：本土开发商抑或逐步被淘汰，外来大开发商主导和占领市场。