北京市成交了多幅高价地块 别再抢了

　　最近一周多，北京市成交了多幅高价地块。这些地块，媒体喜欢将其冠以高价地的称号，所以关注度也比较高。

　　8月31日，中铁建与方兴地产联合体以50.25亿元的总价，夺得丰台区南苑乡石榴庄村一宗地块，扣除公租房部分折合楼面价约6万元/平方米。

　　9月2日，保利首开联合体以总价64.83亿元、异地配建27500平方米保障房竞得朝阳区孙河乡北甸西村地块，平均楼面价5.2万元。

　　9月8日，龙湖保利首开联合体以42.5亿元、配建8.9万平方米限价房拿下朝阳区东坝南区一幅地块，折合楼面价4.7万元/平方米。

　　9月9日，懋源地产以29.4亿并配建9.6万平方米异地保障房，竞得朝阳区孙河乡西甸村地块，纯商品房楼面价达5.86万/平方米。

　　原先，每幅高价地块一诞生，舆论总不免一阵喧哗。旁边的二手房也趁机涨价。如今，高价地一个接一个生出来，惊呼也惊呼不过来。以至于大家形成了一种错觉，如果这种城区的土地，不是面粉贵过面包，反而不正常了。

　　所谓的“被豪宅化”，一方面固然是地价的刚性支撑，一方面也是预期的推动。譬如，上半年北京地产界还在猜测，什么时候会出现20万+的新房，不到一个月就冒出好几个20万+的项目。而在售和即将开售的10万+的项目据说有二三十个。

　　每次出让一幅城区的地块，都有一群地产商来抢。媒体常常用“狼多粥少”来形容这种局面。地产商都不傻，多数企业拿地之前都要对目标地块进行精细的计算。如果面粉贵过面包它们都敢去抢，那一定是因为，地产商坚信，到自己这幅地块上市的时候，房价一定会涨上来，面包大大贵过面粉。赔本的买卖谁也不会做。

　　他们有这种信心，当然是因为，北京城区的土地稀缺，而需求总是那么大。土地稀缺没有错，但需求真的有那么大吗？这里说的“需求”应该是指豪宅需求，因为上面提到的四个项目，到上市的时候，必然都要卖到10万元/平方米以上，甚至有的房源还要冲到20万+。

　　我必须再次泼点冷水。今年北京在售的10万+的项目，除了个别项目一期销售相当好，大多数去化率并不高，有的只有不足30%。过去，豪宅项目卖个三五年很正常，但到豪宅已然普遍化的今天，房企老板对豪宅的去化也按照普通住宅来要求。东部某个豪宅项目，老板给的消化时间只有18个月。

　　其实，今年豪宅的销售情况还算不错的。豪宅总体的底部在抬升，但销量增幅可能达1倍。不过，与成交相比，供应增幅更猛。粗略估计，今年10万+以上的总供应量可能是去年的3倍。再加上今年下半年出让的这些高价地块，明年的豪宅供应量会更加惊人。先撂一句不好听的话在这里，2016年，豪宅市场将更趋惨烈，有一批项目的日子会非常非常难熬，不排除个别项目割肉的可能。

　　事实上已经有豪宅项目还在晒太阳。去年初差不多时间出让的高价地块，有的已经开盘两个月，有的连拆迁都没完成。而所谓高价地块，地价款动辄三五十亿，搁一年光资金成本就有好几亿。实力差点的房企扛起来会相当吃力。

　　还有一个情况值得注意。根据北京市统计局数据，北京市常住人口增量已从2011年的56.7万人降至2014年的36.8万人，增速从2011年的2.9%降至2014年的1.7%，这两个数据均达到“十二五”以来最低水平。

　　今年起，北京市采取了更加严厉的措施，以控制人口的增长，包括应届毕业生留京、大学生村官等，数量再次萎缩。人口增长一直被视为支撑房地产市场发展的重要因素。已经不能再用过去的增长来衡量现在的楼市，更不能就此推断明后年的市场。

　　为敢于高价拿地做辩护的，还有一种奇怪的逻辑。那就是，地产商的盈利模式已发生改变。譬如，拿了高价地可能推高股价，由此，用股票或股权质押融资，可以置换更多的资金；高价值的地块，作为抵押物的价值也更高。

　　这是一个自欺欺人的逻辑。在鸡犬升天的牛市，高价地块可能是股价的垫脚石，可惜牛市已逝；至于作为抵押物的价值，不是说你买价多少，银行就评估多少吧，把银行都当傻子了，否则，过往那些高价地被套牢的故事就是瞎编的了。