33.6亿抢入合肥滨湖高价地 信达加码金融地产扩张模式

    在接连高速扩储中，信达地产正是依靠其“金融地产”模式进行规模化扩张，主要体现在项目获取、资金支持及新业务开拓等方面。

　　合肥土拍市场7月28日迎来一大波热门地块出让，计划共出让9宗共计1004.678亩地，其中备受关注的滨湖区BH2014-05号地块吸引禹洲、文一、旭辉、万科、华润、碧桂园、保利、中海、皖投、中铁建、高速、融侨、信达、平安不动产等14家企业竞拍。

　　在拍卖开始前获悉，原定于当日下午拍卖的肥东FD14-5、FD14-12地块由拍卖出让转为挂牌出让；同时巢湖市2014-15号地块，肥西[2015]10号地块也转挂牌。

　　最终余下6幅地块进入拍卖环节，随着十四时半点到来，首先进入拍卖环节的地块是最受关注的滨湖区BH2014-05号地块。现场拍卖师点算竞买人，前述14位竞买人无一缺席。

　　33.6亿拿下巨无霸地块

　　资料显示，滨湖区BH2014-05号地块坐滨湖区杭州路以北、金斗西路以东，东至韶山路、南至杭州路、西至金斗路、北至金斗路，地块面积314.04亩，地块规划为居住，使用年限为居住70年，容积率1.0＜R≤2.2，绿地率≥40%，建筑密度≤24%，参考地价560万元/亩，竞买保证金5亿元。

　　随着竞拍开始，现场竞价热烈程度与之前预期并无二致，业内人士表示，由于合肥土地市场大宗优质的纯居住用地已非常稀缺，房企对获取该地块渴求度非常高。

　　在轮番举牌加价中，拍卖过去接近一个小时，在于融侨紧张的竞价中，旭辉再次举牌价格升至980万/亩，成功突破文一保持的975万/亩滨湖区单价高价地记录。

　　不过比拼并未在此止步，地块价格飙升至1050万/亩之后，久未举牌的信达突然出手，扰乱了原先的竞拍节奏。

　　随后融侨再度加价，信达并不由于随之举牌，最终竞拍70多分钟后，滨湖区巨无霸宅地被信达地产收入囊中，成交价1070万元/亩，成交楼面价7295元/平方米，总价33.6亿元，溢价率91%。

　　在滨湖区BH2014-05号地块成交后，拍卖现场留下的人不多了。随之出让的是高新区KP3-3号地块，最终由文一地产以635万元/亩，总价2.07亿元竞得。

　　庐阳区N1506号地块坐庐阳区蒙城北路以东、凌湖路以北，东至丽水路、南至凌湖路、西

　　当日拍卖的最后一宗地块，由皖投置业以674万/亩摘得庐阳N1506号地块，总价11.2亿元。该地块坐庐阳区蒙城北路以东、凌湖路以北，东至丽水路、南至凌湖路、西至蒙城北路、北至规划支路南侧红线，地块面积166.7亩，地块规划为居住，使用年限为居住70年，容积率1.0＜R≤2.3，绿地率≥40%，建筑密度≤20%，参考地价320万元/亩，竞买保证金1.5亿元。

　　信达高价拿地底气

　　对于滨湖巨无霸地块受到房企哄抢，合肥同策咨询分析，当前土地市场上纯居住用地非常稀缺，且合肥房企多面临无地可开发的局面，其受追捧程度不言而喻。

　　同时该地块面积较大，但也包括高达26.26亩的代征土地面积，需充分考虑到总体成本内。地块周边景观资源丰富，最高容积率为2.2，基本可以确定是走中高端产品的开发方向。

　　另外，当前滨湖区洋房的成交均价为12000-15000元/平方米左右，别墅成交价格在15000元/平方米左右，该巨无霸地块基本以中高端产品为主。同策咨询认为，按照市场均价倒推土地成本，该地块楼板价达到7000元/平方米，成交单价达到1000万元/亩的价格仍然具有一定的操作空间。

　　也就是说，对以楼面价7295元/平方米的价格竞得该地块的信达地产而言，虽然在众多强劲的开发商对手中脱颖而出，其付出的代价也足够大，操作该项目还是存在着不小的挑战与风险。

　　值得一提的是，在竞价环节的对手，不管是旭辉、融侨还是中海、碧桂园及禹洲，对比起来信达地产的名气都小太多。不过，这家发家于长三角的地产公司，实力并不容小觑。

　　信达地产背靠母公司中国信达资产管理股份有限公司，是中国四大资产管理公司之首，专长收购处理不良资产。信达地产正是其旗下唯一上市地产平台。

　　此前于6月2日下午，广州公共资源交易中心竞拍出让位于广州大道北梅花园地铁站附近一宗地——广日电梯旧厂改造商住地。在开拍前，该地块共获4次网上报价，最高报价为98号报出的38.78亿元，楼面价16252元/平方米。

　　据观点地产新媒体现场了解，现场共有4家企业参与竞价。最终由57号竞买人上海立瓴投资管理有限公司、广州信达置业投资有限公司以44.2亿元竞得。

　　从最近获取的两幅地块计算，今年信达地产在土地获取上已经投入77.8亿元。而这样的投入程度，较之过去的2014年仍是略有不及。

　　据统计，2014年信达地产通过招拍挂形式拿下合肥、上海、宁波、嘉兴等地的9幅地块，共计花费72.3亿元。除此之外，信达地产还通过收购方式将广州、湛江、沈阳等多幅地块收入囊中，共计花费25.7亿元。仅新增土地一项公司支出98亿元。

　　2014年信达地产实现新增土地储备规划建筑面积 304.48万平方米，达到公司重组上市后的历史最高水平。

    在接连高速扩储中，据市场人士分析，信达地产正是依靠其“金融地产”模式进行规模化扩张，主要体现在项目获取、资金支持及新业务开拓等方面。

　　中国信达是目前唯一具有非金融类不良资产处置牌照的资产管理公司，主要通过并购和重组方式收购项目。据了解，不良债权类资产中60%为涉房资产，为信达地产提供了强大且低成本的隐形土地资源库。

　　此外，信达还通过设立夹层基金参与拿地开发。结合大股东资管业务，信达地产可以实现“小股操盘”运作模式，发起利用杠杆在一线城市战略布局，上述广日电梯旧厂地块就采用此手法；以及发展轻资产业务，包括资本代建业务、受托管理处置、监督性管理服务等。