房贷超万亿背后 房贷拐点或初现

　　一边是上半年房贷超万亿达到历史新高，一边是深圳等地7月房贷骤然收紧。

　　从去年的9·30新政开始，这一轮房贷放松已经持续了九个月之久。在这样的流动性盛宴中，楼市股市双双上扬，上证综指在6月份创下5178点的新高，深圳楼市放量上涨，北京豪宅冲上20万+，京沪郊区竞相拍出天价地。

　　然而一片热闹之中，风险也在酝酿。6月中旬以来，股市下降，楼市也同步下行。人们惊讶地发现，在没有任何央行和银监会的指导之下，深圳多家银行收紧了房贷；与此同时，青岛、杭州等二线城市也出现了收紧的苗头。

　　7月上半月，在易居CRIC监测的68个城市中，46个楼市成交环比下跌，整体成交量较6月下半月下跌15%，四个一线城市中仅北京环比上涨。

　　曾经无比充裕的流动性，去哪里了？

　　房贷超万亿背后

　　中国人民银行7月22日发布了《2015年上半年金融机构贷款投向统计报告》，数据显示，今年1-6月，个人购房贷款增加1.12万亿元，同比多增1767亿元，是有记录以来半年度个人房贷首破万亿。

　　可比数据显示，此前个人购房贷款新增最多的是在2013年上半年，当时新增个人购房贷款为9628亿元。

　　此前，国家统计局公布的房地产销售数据也显示，尽管房地产投资增速继续下行，但今年上半年，商品房销售面积增速由负转正，销售额增长10%。

　　在很多房地产业内人士的描述中，今年上半年很多城市销售已经回暖，尤其是深圳，可谓疯狂。中原地产首席分析师张大伟指出，2015年上半年楼市企稳回升，与从2014年开始的9·30、3·30房贷政策松绑，以及数次降准降息关系非常大。

　　“3·30新政”对拥有1套住房且贷款未结清再次购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。

　　在后续各地方政策落地的过程中，虽然并未全面按照40%的最低标准执行，但信贷环境趋松成为不争的事实。2015年第一季度，新增房地产贷款以及个人购房贷款同比分别增长25%、16%，且增加额为2010年以来最高位。

　　不仅个人购房贷款金额增加，且利率呈现下行走势。2015年第一季度，个人购房贷款实际平均利率为6.01%，较前个季度下跌0.24个百分点，且利率水平为2011年以来新低。

　　此外，去年末以来，本轮降息次数已经达到四次，与2008年期间相当。目前，5年以上贷款基准利率降至5.4%，5年以上个人住房公积金贷款利率降至3.5%，均创下2000年以来的新低。

　　“今年以来的货币环境可说是2010年以来最好的。”深圳一房地产业内人士表示，房地产市场销售情况逐步好转，量价齐升局面再现。

　　值得注意的是，这轮楼市回暖也伴随着股市的上涨。复盘5178点这轮牛市的开端，也是从去年四季度尤其是11月开始加速，券商股先行启动，随后带动京津冀、互联网+、一带一路等概念轮番上涨，直到5178点。

　　张大伟认为，今年以来货币政策在稳健的基础上更加注重松紧适度，这不仅推高了房地产市场成交，也使得股指一路上扬。去年下半年至今年6月，上证综指涨幅最高达到154%。

　　与一线城市中原二手住宅价格指数对比可见，股市与楼市在大多数周期内存在波动方向的同步性，尤其是股市上涨均会带动房价上涨。这是因为两市均以宏观经济为基础，且与货币政策松紧高度相关。今年以来的楼市销售复苏，与股市获利资金再投资因素密不可分。

　　此外，股市上涨的财富效应，也刺激了消费融资、住房抵押贷款融资等行为，套取资金进入股市。以南昌市为例，该市上半年新增房产抵押2万套，是去年同期的3倍。而这些资金很多进入了股市。

　　央行上述报告数据显示，6 月末，本外币住户消费性贷款余额 16.98 万亿元，同比增长 19.6%，增速比上季末高 1.1 个百分点，1-6 月份增加 1.6 万亿元，同比多增 3897 亿元。