房产市场的“脸”在变 房地产新常态下凸显三大变化

　　近半年多时间内，我国房地产市场再一次走到“十字路口”：过往的“狂飙突进”告一段落，多领域“数据拐点”开始出现。接受《经济参考报》记者采访的多方人士指出，随着中国经济步入新常态，房地产市场走势、政府调控方式以及开发商购房者的心态，也都发生了相应的变化。房地产业有望进入降速运行、提质增效的新阶段。

　　市场的“脸”在变：

　　行业增速创下10年最低

　　数据显示，2014年下半年起，尽管个别地区的楼盘仍有上涨动能，但行业整体高速增长的时期已经“告一段落”。2014年，全国房地产开发投资完成额为95036亿元，同比增长10.5%，同比增速创过去十年最低水平;商品房新开工面积为17.96亿平方米，同比下降10.7%，降幅同样创过去十年最低水平。

　　此外，去年全国商品房销售面积为12.06亿平方米，同比下降7.6%。回顾以往数据，自2002年以来，全国商品房销售面积整体呈现不断上升态势，仅2008年和2014年出现下降。据中信建投证券房地产行业首席分析师苏雪晶、易居中国执行总裁丁祖昱等分析人士判断，房地产行业增速趋于平缓，且这一趋势不可逆转。甚至有业内人士预测，“就算全面取消限购，房地产也难像5年前那样疯狂。”

　　这个结论主要是基于两点原因：一是国内需求结构发生变化。据民生证券研究院宏观经济研究员朱振鑫测算，目前中国20-29岁人口占比约为17%，而未来十年这个数字可能降至10%左右，适婚人口比例的下降，将导致住房需求的减少。此外，目前中国的人均住宅面积在33平方米左右，虽然明显低于美国的67平方米，但已接近大部分发达国家，远高于一些新兴市场。比如，英国是35.4平方米，日本是36.6平方米，韩国是26平方米。香港地区则仅为15平方米;二是市场供求关系发生变化。北京市房地产业协会秘书长陈志说，很多房地产商乐于将市场需求定义为“刚性需求”，这在当前房价水平下已经发生了变化。以北京等一线城市为例，确实有很多需要改善居住条件的家庭，但没有支付能力的居多;还有很多年轻人选择了租房来代替买房。这些都表明，住房需求不见得一定是“刚性需求”，开发商盖的房子也不一定总能卖得出去。

　　政府的“手”在变：

　　减少直接干预，发挥市场功能

　　行政主导的房地产调控政策持续多年，一些以“抑制改善型需求”、“短期内控制房价”为目的的做法屡遭市场质疑。从2014年下半年起，这一情况有了实质性的改变。目前，除北上广深等一线城市外，绝大多数地区均已取消或放宽限购政策。记者在一些重点城市看到，随着限购政策的逐步退出，房价却未见明显大幅上涨。

　　去年10月，天津取消限购政策，最终全年新建商品房平均交易价格10679元/平方米，同比增长1.4%;在山东省济南市，去年7月取消的限购政策也没有对房价产生大的影响，全年新建商品房销售均价8135.74元/平方米，同比增长5.59%。

　　在全联房地产商会创会会长聂梅生、中国房地产协会秘书长冯俊等业内人士看来，目前房地产市场的主要矛盾是结构上的供求不匹配，“去干预化”或“去行政化”，就是允许房地产市场自行调整，是要发挥市场在资源配置中的决定性作用。

　　“政府要做的，是取消一些不再合理的干预，要敢于给市场自身一个表现的机会。‘调控’这个词可以退出历史舞台了，改为‘改革’或‘调整’可能更为恰当。”一些业内人士表示。