海南农村不动产确权登记问答来了,你想知道的都在这里!

　　为更好开展海南省农村不动产权确权登记工作，根据自然资源部编制的《宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作问答》，结合《海南省自然资源和规划厅关于农村不动产确权登记历史遗留问题处理意见的通知》，海南省自然资源和规划厅日前编制了《农村不动产确权登记工作问答》，内容包括本次农村不动产确权登记的范围包括哪些?未建房、空的宅基地要确权登记吗? 什么情况下“一户多宅”可以登记?什么情况下宅基地超面积可以登记等45类大家所关心的问题。

　　农村不动产确权登记25条问答?

　　具体内容如下：

　　1

　　本次农村不动产确权登记的范围包括哪些?

　　包括农村宅基地和集体建设用地及地上房屋等建(构)筑物。其中，宅基地是指最新土地利用现状调查为村庄建设用地或城镇建设用地范围内且符合相关规划的集体所有土地，包括农村家庭实际建造房屋及附属生活设施的用地范围。庭院经济用地和村庄公共设施用地不列入宅基地范围。集体建设用地是指在村庄范围内除了宅基地外的建设用地，以及村庄范围外属集体所有的建设用地。

　　2

　　未建房、空的宅基地要确权登记吗?

　　本次农村不动产确权登记范围包括宅基地、集体建设用地及地上房屋等建筑物、构筑物，不包括未建造房屋的宅基地。如空的宅基地需要建房，符合宅基地取得条件的，可经村集体出具权属来源证明后，经乡镇人民政府审核，直接办理规划报建手续，待房子竣工后，才向不动产登记部门申请办理房地一体不动产登记。

　　3

　　没有权属来源材料的宅基地如何确权登记?

　　根据《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发〔2016〕191号)和《农业农村部 自然资源部关于规范宅基地审批管理的通知》(农经发〔2019〕6号)有关规定，对于没有权属来源材料的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由所在农民集体经济组织或村民委员会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后，公告30天无异议或异议不成立的，由所在农民集体经济组织或村委会出具证明，经乡(镇)人民政府审核批准，属于合法使用的，予以确权登记。

　　4

　　什么情况下“一户多宅”可以登记?

　　农村宅基地实行“一户一宅”。村民一户占用两处以上宅基地且总面积超过175㎡的，认定为一户多宅，总面积不超过175㎡，不认定为一户多宅。对村民“一户一宅”之外的宅基地，按以下原则处理：

　　(1)村民合法继承、购买房屋所取得的宅基地，造成“一户多宅”的，予以确权登记;

　　(2)经农村集体组织决定规划建设新村且在2017年1月1日《海南省人民政府办公厅关于加强农村建设规划报建管理工作的通知》实施之前已建设的房屋，但原有房屋(含“祖屋”)未拆除、腾退，造成“一户多宅”的，可按照宅基地有偿使用等规定处理后，予以确权登记;

　　(3)符合分户建房规定而尚未分户的农村集体经济组织成员，其实际使用的宅基地合计没有超过分户后用地合计面积标准的，按照实际使用面积予以确权登记。

　　5

　　宅基地确权登记中的“户”如何认定?

　　“户”原则上应以公安部门户籍登记信息为基础，但农村集体经济组织成员，符合下列条件之一的，可以独立作为“户”在本村申请宅基地确权登记：

　　(1)已婚或达到法定结婚年龄的;

　　(2)依法继承房屋及宅基地使用权的未成年人;

　　(3)法律法规规定的其他情形;

　　(4)对以上情形之外，确需以“户”申请宅基地的，可提交村民代表会议集体讨论决定，并经乡镇人民政府审核后公示认定，充分给予农村集体经济组织自主权。

　　6

　　什么情况下宅基地超面积可以登记?

　　按照不同历史阶段分别办理：

　　(1)1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，农民集体经济组织成员建房占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，无论是否超过其后当地规定面积标准，均按实际使用面积予以确权登记。

　　(2)1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年9月24日《海南省经济特区土地管理条例》实施时止，农民集体经济组织成员建房占用的宅基地，超过175㎡面积标准的，超过面积限额部分在登记薄和不动产权证书记事栏内注明，以后分户建房或者重新建设时，按照当地政府规定的面积标准重新确权登记;或者按照宅基地有偿使用等规定处理后予以确权登记。

　　(3)1999年9月24日《海南省经济特区土地管理条例》实施后，农民集体经济组织成员建房占用的宅基地，在175㎡面积限额内给予确权。超过面积限额部分可按照宅基地有偿使用等规定处理后予以确权登记，否则超过部分不予确权登记。

　　(4)合法继承、合法购买房屋所取得的宅基地，造成面积超限额的，予以确权登记。

　　7

　　非本农民集体经济组织成员取得宅基地能不能登记?

　　非本农民集体经济组织成员取得宅基地，应区分不同情形予以处理：

　　(1)非本农民集体经济组织成员，因易地扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，并经本农民集体三分之二以上成员或村民代表同意，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权，并办理不动产登记。

　　(2)1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施之前，非本农村集体经济组织成员原有的宅基地或合法取得(含合法继承取得)房屋而占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，可按实际使用面积予以确权登记;扩大使用宅基地范围的，可按照宅基地有偿使用等规定处理后，予以确权登记。

　　(3)1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施之后，非本农村集体经济组织成员原有的宅基地或因合法取得(含合法继承取得)房屋而占用的宅基地，在175㎡范围内确权登记。如用地面积超过175㎡的，超过面积限额部分，可按照宅基地有偿使用等规定处理后，予以确权登记。

　　(4)1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发〔1999〕39号)印发前，回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人、离(退)休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞等，原在农村合法取得的宅基地，或因合法取得房屋而占用宅基地的，经公告无异议或异议不成立的，由该农民集体经济组织出具证明,可依法确权登记。“国办发〔1999〕39号”文件印发后，城市居民违法占用宅基地建造房屋、购买农房的，不予登记。

　　(5)原集体经济组织成员户口迁离本村后，未经批准，回村另外建设房屋或购买房屋所占用的宅基地，不予确权登记。

　　8

　　如何保护农村妇女的宅基地权益?

　　农村妇女作为集体经济组织成员，享有平等的宅基地分配权，其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。农村妇女因婚嫁离开原农村集体经济组织，取得新家庭宅基地使用权的，应依法予以确权登记，但不得再主张原农村宅基地使用权。

　　9

　　农民进城落户后其宅基地能不能确权登记?

　　《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》(中发〔2018〕1号)明确要求，依法维护进城落户农民的宅基地使用权、土地承包经营权、集体收益分配权，引导进城落户农民依法自愿有偿退出上述权益，不得以退出承包地和宅基地作为农民进城落户条件。《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发〔2016〕191号)规定，农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权及房屋所有权应予以确权登记。

　　10

　　农民集体经济组织成员之间互换房屋如何确权登记?

　　经宅基地所有权人同意，农民集体经济组织成员之间互换房屋，导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移的，可以依法予以确权登记。《不动产登记暂行条例实施细则》第四十二条规定，农民集体经济组织内部互换房屋，申请宅基地使用权及房屋所有权转移登记的，应当提交不动产权属证书或者其他权属来源材料、集体经济组织内部互换房屋的协议等材料办理登记。

　　11

　　农民集体经济组织成员之间转让、赠与宅基地上房屋如何确权登记?

　　经宅基地所有权人同意，在本集体内部向符合宅基地申请条件的农户转让、赠与宅基地上房屋，导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移的，可以依法予以确权登记。转让、赠与宅基地，申请宅基地使用权及房屋所有权转移登记的，参照《不动产登记暂行条例实施细则》第四十二条规定，提交不动产权属证书或者其他权属来源材料、集体内部转让、赠与协议等材料办理登记。《国土的资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发〔2016〕191号)规定，历史上接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过当地规定面积标准的，按照转让、赠与行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定，予以确权登记。

　　12

　　如何审查宅基地上房屋规划合法性问题?

　　按下列不同情形予以处理：

　　(1)2008年1月1日《城乡规划法》施行之前使用宅基地建房的，办理不动产确权登记时可不审查是否符合规划。

　　(2)《城乡规划法》施行后使用宅基地建房的，符合当时实施的土地利用总体规划、村庄规划或“多规合一”总体规划之一的，可视为符合规划。

　　13

　　换发房地一体不动产权证书时，宅基地测量面积与原登记面积不一致的，如何处理?

　　换发房地一体不动产权证书时，宅基地测量面积与原登记面积不一致的，应当区分不同情形进行处理：

　　(1)对于宅基地界址未发生变化，属于测量方法造成面积不一致的，以精度高的测量方法测得的面积登记。

　　(2)因非法超占宅基地导致测量面积大于原登记面积的，应以原登记面积为准，超过面积限额部分可按照宅基地有偿使用等规定处理后予以确权登记，否则超过部分不予确权登记。

　　14

　　农村简易房、临时性建(构)筑物能不能登记?

　　农村简易房、圈舍、农具房、厕所等临时性建(构)筑物，一般不予登记。

　　15

　　宅基地批准使用后一直未办理登记，若原批准使用人死亡的，能不能申请登记?

　　宅基地是以“户”分配和使用的，只要“户”中还有其他成员，批准使用人的死亡就不影响该“户”的宅基地使用权，可由现在的户主申请登记。如果“户”中已没有其他成员，按照《继承法》规定，宅基地上房屋可由继承人继承，因继承房屋占用宅基地的，可按规定申请登记，并在不动产登记簿及证书附记栏中注记。

　　16

　　同一宗宅基地上多个房屋属于不同权利人，申请办理房地一体不动产登记的，如何处理?

　　同一宗宅基地上多个房屋属于不同权利人，申请办理房地一体不动产登记的，应当区分不同情形进行处理：

　　(1)属于新型农村社区或多(高)层多户农民公寓的，按照《不动产登记暂行条例实施细则》第四十三条，参照国有建设用地使用权及建筑物区分所有权的规定，办理宅基地等集体土地上的建筑物区分所有权登记。

　　(2)属于因继承、分家析产等原因，造成房地权利主体不一致，若遗嘱或者分家析产协议对宅基地作了明确分割，分割的宅基地经县(市)自然资源主管部门认定符合不动产单元划定标准，可以分别办理登记;若遗嘱或者分家析产协议对宅基地未作明确分割的，按照宅基地使用权共同共有办理登记。

　　(3)属于存在民事纠纷的，待纠纷解决后予以确权登记。

　　17

　　根据国家法规政策，哪些宅基地、集体建设用地不予登记?

　　《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，登记申请有下列情形的，不动产登记机构应当不予登记：

　　(一)违反法律、行政法规的;

　　(二)存在尚未解决的权属争议的;

　　(三)申请登记的不动产权利超过规定期限的;

　　(四)法律、行政法规规定不予登记的其他情形。《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》(自然资发〔2020〕84号)规定，对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。

　　凡有上述情况的宅基地、集体建设用地，不予登记。

　　18

　　没有权属来源材料的集体建设用地如何确权登记?

　　对于没有权属来源材料的集体建设用地，应当查明土地历史使用情况和现状，认定属于合法使用，经所在农民集体经济组织或村民委员会同意，并公告30天无异议或者异议不成立的，报乡(镇)人民政府批准，予以确权登记。

　　19

　　如何依法确定集体建设用地使用权，妥善处理集体建设用地地上建筑物、构筑物的规划合法性问题?

　　按下列不同情形予以处理：

　　(1)1987年《土地管理法》实施之前，使用集体土地兴办乡(镇)村公益事业、公共设施和乡镇企业的，经所在农民集体同意，报乡(镇)人民政府审核后，依法确定使用单位集体建设用地使用权。

　　(2)1987年《土地管理法》实施之后至1999年1月1日，使用集体土地兴办乡(镇)村公益事业、公共设施和乡镇企业用地，由所在农民集体同意，经乡(镇)人民政府审核，报县级人民政府批准后，确定使用单位集体建设用地使用权。

　　(3)1999年1月1日之后办乡(镇)村公益事业、公共设施和乡镇企业用地，应当依据县级以上人民政府依法批准的用地文件进行确权登记。

　　(4)依法确定使用单位集体建设用地使用权的，地上所建为公益事业、公共设施等建筑物、构筑物的，办理不动产确权登记时可不审查是否符合规划。

　　(5)依法确定使用单位集体建设用地使用权且确定为经营性集体建设用地的，审查地上房屋等建筑物、构筑物的规划合法性时，应综合考虑建设当时有关城乡规划的法律法规规定和规划覆盖情况，结合现行规划要求予以认定。可以认定的，一并确权登记;难以认定的，只对地上建筑物、构筑物予以确权登记。

　　20

　　如何妥善处理农村房屋不动产确权登记历史遗留问题?

　　按下列不同情况予以处理：

　　(1)2017年1月1日《海南省人民政府办公厅关于加强农村建设规划报建管理工作的通知》实施之前建设的房屋等建筑物、构筑物，凡是已核发了宅基地使用证或者土地来源合法，且建设时符合《处理意见》有关规划要求，用地在村庄或城镇建设用地范围内，由申请人提交《保证质量安全具结书》，可按使用现状办理房地一体的不动产确权登记。如所建房屋等建筑物、构筑物不符合《处理意见》中有关规划要求或者最新土地利用现状调查为非建设用地的，应按照“缺什么补什么”的原则，按程序完善相关规划调整或用地手续后，予以确权登记。

　　(2)2017年1月1日至《海南省村庄规划管理条例》实施前建设的房屋等建筑物、构筑物，凡是已核发了宅基地使用证或者土地来源合法的，且建设时符合《处理意见》中有关规划要求，用地在村庄或城镇建设用地范围内，由申请人提交《保证质量安全具结书》，按照以下原则办理：

　　1.房屋等建筑物、构筑物在村庄建设用地范围内的，按不超过3层、高度一般不超过12米内登记发证，超出部分在登记簿和权属证书附记栏中注明，或者按照有偿使用等规定处理后予以确权登记。

　　2.房屋等建筑物、构筑物在城镇建设用地范围内的，执行所在城镇的规划或规划标准，符合要求的，予以确权登记发证。

　　3.如所建房屋等建筑物、构筑物不符合《处理意见》有关规划要求或者最新土地利用现状调查为非建设用地的，应按照“缺什么补什么”的原则，按程序完善相关规划调整或用地手续后，予以确权登记。

　　21

　　对原已完成宅基地或集体建设用地地籍调查但尚未登记的，应如何开展地籍调查?

　　已完成宅基地和集体建设用地地籍调查但尚未登记，其地上房屋等建(构)筑物尚未开展地籍调查的，已有宗地地籍调查成果应当经核实完善后继续沿用，补充调查地上房屋等建(构)筑物信息，形成房地一体的地籍调查成果。

　　22

　　房产分户图是否要分层绘制?

　　不一定。农村不动产以宗地和独立成幢的房屋作为不动产单元的，应以幢为单位绘制房产分户图，不需要分层绘制。建筑面积可按层分别计算后求和。

　　23

　　农村不动产日常登记业务办理采用什么信息系统?

　　应采用当地统一的不动产登记系统，不能再建一套专用于农村地区不动产的登记系统，避免“两张皮”。

　　24

　　存量登记资料整合过程中，发现原有档案资料存在明显错误的是否可以纠正?

　　存量登记资料数据整合是一项技术工作，数据录入严格按照法定登记资料，遵循“保持数据原貌”的原则，不应修改已有的登记资料。存在明显错误的，必须通过法定程序才能更正。

　　25

　　如何把握农村不动产登记成果汇交的时间要求?

　　总体要求是2021年底前完成全国所有县(市、区)整合汇交工作。由于各地基础条件不同，工作进度不一，先完成的县(市、区)先汇交，统筹进度，确保2021年底前完成汇交任务，避免到最后“扎堆”汇交。

　　来源：海南省自然资源和规划厅