再见“金九银十”，你好“金十一银十二”

“金九银十”历来是楼市的热销旺季，但这几年好像不是这么回事，尤其是在社会主义先行示范区城市深圳。房掌柜复盘了近三年深圳楼市成交数据，发现一个不辩自明的事儿——“金九银十”不行了，取而代之的是“金十一银十二”。

或者也可以换个说法，过往的“金九银十”反射弧有点长，过了两个月才回过神来。

“金九银十”翘尾，“金十一银十二”热销，这是不是未来的一大趋势了呢？

“金九银十”疲软

“金九银十”疲软迹象早已有之，在2017、2018年就传得沸沸扬扬。

图源：深圳中原研究中心

众所周知，中国楼市约等于政策市，看天吃饭，深受调控影响。随着调控政策力度加大，中国楼市在经历2015、2016年的涨势后，进入了2017、2018年的“沉寂年”。

以深圳为例，2017年、2018年住宅供应量与成交量双双下跌，进入低谷。纵观2016-2019年深圳楼市一手供应与成交走势，拼凑出一个“V”字型。

据房BOSS统计，深圳楼市近6年“金九银十”成交数据中，2019年“金九银十”是近3年最强，突破1万套/月，明显好过2017年、2018年“金九银十”表现，但略低于2016年同期。

图源：房BOSS

经历了前两年的成交“低谷”，深圳2019年成交量创新高，但与巅峰期的2015年仍有较大差距，依此角度而言，2019年“金九银十”只能算是“复苏”。

据深圳中原研究中心数据，2017年9月深圳计划入市项目为16个，其中仅有6个住宅项目，7个公寓项目，4个办公项目以及1个商业项目；10月深圳预计入市项目为21个。

2018年9月深圳楼市计划入市项目为10个，10月深圳计划入市项目约26个。2019年9月深圳计划入市项目为11个，10月此数据为13个。2017-2019年深圳“金九银十”计划入市项目数量均在38个以内，而实际入市楼盘一般要比计划入市更少一些。

数据来源：深圳中原研究中心

日光盘方面，2019年深圳频现“日光盘”，这一现象可以追溯到2015年，而2017年、2018年，受市场环境的影响，深圳“日光盘”几乎销声匿迹，在“金九银十”推货的“日光盘”更是少之又少。

由此可见，“金九银十”的疲软已成事实，与此同时，2019年的“金十一银十二”正“跑步进场”。

“金十一银十二”很猛

2019年，是“深圳年”。尤其是11、12月，楼市“大礼包”接二连三到货。

先是港澳居民大湾区购房放开限购标准，后是实行豪宅税免征新标准、建设先行示范区重大措施出炉，再来深圳商务公寓取消“只租不售”……

新政策利好的出台，加上年初粤港澳大湾区规划利好进入消化期，“金十一银十二”闪耀登场。

一手住宅预售方面，2019年深圳一手住宅全年预售45578套（不含深汕合作区），其中6月、9月和11月是入市高峰期，而11月成为预售最高峰。11月与12月的预售套数和预售面积远远高于9月、10月之和。

2019年1-12月深圳预售情况 图源：乐有家研究中心

一手住宅成交方面，据美联物业数据，深圳2019年12月一手住宅成交4861套，创下2016年3月以来一手住宅网签量新高，11月成交数据也略好于9、10月。

二手住宅方面，深圳2019年11月、12月的成交量也优于9、10月，且5月后成交价一路走高，12月成交价为全年最高。“豪宅线”新标准实行的11月，深圳二手住宅成交8013套，环比上升11.8%，同比上升91.9%，也是继2016年4月后重回8000套水平。

考虑到网签数据的滞后性，我们来看看土拍市场。

2019年深圳（含深汕合作区）共成功出让12宗居住用地，除1月份的1宗地，其余地块主要集中于6月、11月和12月出让。其中，2019年12月11日出让的前海桂湾地块拍出楼面价5.78万/㎡，为2019年最贵宅地。

2019年深圳居住用地出让情况 图源：乐有家研究中心

“金十一银十二”“日光盘”高产

市场数据大涨的喜悦，又在一个个“日光盘”的诞生中推向高潮。

2019年，深圳诞生了8个“日光盘”（含深汕特别合作区），除华强城三期和深业中城分别在5月、10月底开盘外，其余6盘均在11月、12月扎堆入市。

深业中城之后，深圳迎来“日光盘”高产期。

11月5日，合正置地大厦开盘，6小时61套房“夜光”；11月28日，招商领玺开盘，4小时456套房售罄；11月30日，龙光玖龙台二期开盘，由于是线上选房，705套房源很快选完；12月21日，勤诚达正大城开盘，4小时365套房源售罄；12月22日，绿地新都会362套住宅30秒卖光；12月12日，深汕振业时代花园开盘，面向社会购房者的376套房被抢购一空，深圳“第11区”拔得头筹。

招商领玺销控表

“日光盘”频现，使深圳市场处于积极的市场氛围中，也因此带动了二手住宅的带看量和成交量，11月全市二手住宅共成交8013套就是力证，最终促成“金十一银十二”。

仔细想来，“金十一银十二”“日光盘”大爆发不足为奇。在市场下行期，购房者习惯性观望，开发商受此影响，也会调整推货节奏和节点。越是临近年末，开发商迫于业绩压力，越是加大供货力度、促销力度，而购房者在降价促销等市场动作的刺激下，转而调整购买心态。加上深圳11月、12月密集出台利好政策，对深圳楼市也起到极大的促进作用。

小P斗胆预测，今后深圳楼市11月、12月市场表现大概率会碾压9月、10月，大家拭目以待看看会不会打脸。