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再见“金九银十”,你好“金十一银十二”

三亚房地产网-房掌柜 2020-01-16 16:11:07来源:房掌柜 
[摘要]疲软VS热销

“金九银十”历来是楼市的热销旺季,但这几年好像不是这么回事,尤其是在社会主义先行示范区城市深圳。房掌柜复盘了近三年深圳楼市成交数据,发现一个不辩自明的事儿——“金九银十”不行了,取而代之的是“金十一银十二”。

或者也可以换个说法,过往的“金九银十”反射弧有点长,过了两个月才回过神来。

“金九银十”翘尾,“金十一银十二”热销,这是不是未来的一大趋势了呢?

“金九银十”疲软

“金九银十”疲软迹象早已有之,在2017、2018年就传得沸沸扬扬。

近年来住宅供应与成交走势.png

图源:深圳中原研究中心

众所周知,中国楼市约等于政策市,看天吃饭,深受调控影响。随着调控政策力度加大,中国楼市在经历2015、2016年的涨势后,进入了2017、2018年的“沉寂年”。

以深圳为例,2017年、2018年住宅供应量与成交量双双下跌,进入低谷。纵观2016-2019年深圳楼市一手供应与成交走势,拼凑出一个“V”字型。

据房BOSS统计,深圳楼市近6年“金九银十”成交数据中,2019年“金九银十”是近3年最强,突破1万套/月,明显好过2017年、2018年“金九银十”表现,但略低于2016年同期。

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图源:房BOSS

经历了前两年的成交“低谷”,深圳2019年成交量创新高,但与巅峰期的2015年仍有较大差距,依此角度而言,2019年“金九银十”只能算是“复苏”。

据深圳中原研究中心数据,2017年9月深圳计划入市项目为16个,其中仅有6个住宅项目,7个公寓项目,4个办公项目以及1个商业项目;10月深圳预计入市项目为21个。

2018年9月深圳楼市计划入市项目为10个,10月深圳计划入市项目约26个。2019年9月深圳计划入市项目为11个,10月此数据为13个。2017-2019年深圳“金九银十”计划入市项目数量均在38个以内,而实际入市楼盘一般要比计划入市更少一些。

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数据来源:深圳中原研究中心

日光盘方面,2019年深圳频现“日光盘”,这一现象可以追溯到2015年,而2017年、2018年,受市场环境的影响,深圳“日光盘”几乎销声匿迹,在“金九银十”推货的“日光盘”更是少之又少。

由此可见,“金九银十”的疲软已成事实,与此同时,2019年的“金十一银十二”正“跑步进场”。

“金十一银十二”很猛

2019年,是“深圳年”。尤其是11、12月,楼市“大礼包”接二连三到货。

先是港澳居民大湾区购房放开限购标准,后是实行豪宅税免征新标准、建设先行示范区重大措施出炉,再来深圳商务公寓取消“只租不售”……

新政策利好的出台,加上年初粤港澳大湾区规划利好进入消化期,“金十一银十二”闪耀登场。

一手住宅预售方面,2019年深圳一手住宅全年预售45578套(不含深汕合作区),其中6月、9月和11月是入市高峰期,而11月成为预售最高峰。11月与12月的预售套数和预售面积远远高于9月、10月之和。

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2019年1-12月深圳预售情况 图源:乐有家研究中心

一手住宅成交方面,据美联物业数据,深圳2019年12月一手住宅成交4861套,创下2016年3月以来一手住宅网签量新高,11月成交数据也略好于9、10月。

一手住宅月度成交走势.png

二手住宅方面,深圳2019年11月、12月的成交量也优于9、10月,且5月后成交价一路走高,12月成交价为全年最高。“豪宅线”新标准实行的11月,深圳二手住宅成交8013套,环比上升11.8%,同比上升91.9%,也是继2016年4月后重回8000套水平。

二手住宅月度成交量价.png

考虑到网签数据的滞后性,我们来看看土拍市场。

2019年深圳(含深汕合作区)共成功出让12宗居住用地,除1月份的1宗地,其余地块主要集中于6月、11月和12月出让。其中,2019年12月11日出让的前海桂湾地块拍出楼面价5.78万/㎡,为2019年最贵宅地。

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2019年深圳居住用地出让情况 图源:乐有家研究中心

“金十一银十二”“日光盘”高产

市场数据大涨的喜悦,又在一个个“日光盘”的诞生中推向高潮。

2019年,深圳诞生了8个“日光盘”(含深汕特别合作区),除华强城三期和深业中城分别在5月、10月底开盘外,其余6盘均在11月、12月扎堆入市。

深圳日光盘.jpg

深业中城之后,深圳迎来“日光盘”高产期。

11月5日,合正置地大厦开盘,6小时61套房“夜光”;11月28日,招商领玺开盘,4小时456套房售罄;11月30日,龙光玖龙台二期开盘,由于是线上选房,705套房源很快选完;12月21日,勤诚达正大城开盘,4小时365套房源售罄;12月22日,绿地新都会362套住宅30秒卖光;12月12日,深汕振业时代花园开盘,面向社会购房者的376套房被抢购一空,深圳“第11区”拔得头筹。

招商领玺.jpg

招商领玺销控表

“日光盘”频现,使深圳市场处于积极的市场氛围中,也因此带动了二手住宅的带看量和成交量,11月全市二手住宅共成交8013套就是力证,最终促成“金十一银十二”。

仔细想来,“金十一银十二”“日光盘”大爆发不足为奇。在市场下行期,购房者习惯性观望,开发商受此影响,也会调整推货节奏和节点。越是临近年末,开发商迫于业绩压力,越是加大供货力度、促销力度,而购房者在降价促销等市场动作的刺激下,转而调整购买心态。加上深圳11月、12月密集出台利好政策,对深圳楼市也起到极大的促进作用。

小P斗胆预测,今后深圳楼市11月、12月市场表现大概率会碾压9月、10月,大家拭目以待看看会不会打脸。

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责任编辑:陈洁

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