【掌柜日报】多家房企拟剥离长租公寓业务 蓝领公寓市场逐渐活跃

　　今年以来，房地产企业整体放慢了对长租房公寓布局，近期更有多家房地产企业拟剥离长租公寓业务。此外，房企租赁专项债今年以来明显降温。在经历了长租房企业资金链断裂、“爆雷”、租房融资用于开发项目等乱象后，长租房融资市场进入理性期，降温态势明显。同时，政府对租赁市场的支持力度有增无减，从个税减免、加速租赁土地出让力度、加大人才租赁市场供应等多个层面进行支持，针对低收入人群的廉租房产品热度上升。

　　盈利困局

　　某研究中心2018年发布的中国租赁住房市场研报，以国内主要的一二线城市数据为例，重点城市住宅租金回报率中位数仅为2.04%，回报周期中位数近50年，其中北上广深四城租金回报率普遍低于2%，深圳回报周期长达60年之久。

　　正因如此，各个长租公寓的运营商都在绞尽脑汁提高出租时长、降低空置率、加快换手率。

　　其中，YOU+国际青年社区制定了严格的看房规定，工作人员提表示，“租客看房必须提前一天预约，在看房后需7天内签约入住。”

　　魔方公寓针对应届毕业生推出了免租金活动。一般的租客则有押一付一、押一付三两种选择。管家表示，“前者针对短租，房租更高，30平方米左右的单间4500元一个月。后者针对长租，如果签约一年，每月房租可以降到3900元，但是必须按季度交租。长租也可以选择押一付一，不过房租是每月4000元。”

　　朗诗寓也有类似的运营模式。管家表示，“租客可以选择月租，也可以长租，两者均是押一付一。但短租的话租金没有优惠，要是能长租一年，月租可以打9折。如果能够一次性付一年租金，则可以在9折的基础上再享受9.5折。”最终下来，后者的优惠力度变得很具吸引力，每月可以便宜400元。

　　相比之下，龙湖冠寓不仅有上述方式，还会按不同租期调整租金，以确保利润最大化。管家以租客在6月份入住某一间大单间为例进行说明，“1~2个月租期的月租为3045元，3~4个月租期月租为2907元，但是5个月租期的价格会上涨到3198元。”

　　管家解释，“因为从现在开始算，5个月后到期是11月份，那时候是淡季，租金会便宜，所以现在的价格就会调高。”但如果把租期延长到12个月，月租就会降为2630元。“反正都是长租比较划算。”管家表示。

　　虽然运营商为了生存“花样百出”，但是经营不善的一方终会提前退场。

　　5月13日，朗诗绿色集团有限公司(0106.HK，以下简称“诗朗绿色集团”)公告称，将处于亏损阶段的长租公寓业务以及包括提供物业管理、建筑设计、园林绿化景观等的非地产业务剥离。朗诗绿色集团坦承，旗下朗诗寓仍处于培育期，预计未来两年将持续亏损，日后将产生持续资本开支。朗诗寓相关负责人表示，“整个剥离进程还在推进当中，暂不方便对外公开更多信息。”

　　无独有偶，有报道称远洋集团控股有限公司(3377.HK，以下简称“远洋”)拟在年内剥离长租公寓业务。对此，远洋方面表示，“目前暂无具体信息可以透露。”据了解，2016年远洋开始涉足长租公寓领域，2017年正式推出长租公寓品牌“邦舍”。截至目前，远洋邦舍经营项目12个，管理房间8000间。

　　某研究院智库中心研究总监指出，“剥离有狭义和广义之分。前者是作为一个独立的业务部门，集团不给太多的支持。后者更体现为项目转让等。但目前长租公寓市场其实还是有空间的，所以类似剥离估计也还是体现为支持力度减弱的层面。”

　　朗诗、远洋相继行动

　　上市房企剥离长租公寓第一枪由朗诗打响。

　　5月14日，朗诗绿色集团(0106.HK)公告称将处于亏损阶段的长租公寓业务以及包括提供物业管理、建筑设计、园林绿化景观等非地产业务剥离至控股集团。

　　朗诗表示，此次剥离将有助于提高公司盈利能力，使其成为业务清晰的专业化绿色地产公司，提升股东价值。

　　早在2017年，朗诗绿色地产董事长田明接受媒体采访时表示：朗诗长租公寓2017年底可以达到1.5万间，2018年计划不低于5万间。那时他预测，随着越来越多开发商介入长租公寓，今天火热的长租公寓，明天激烈，后天赚钱。

　　田明扩张目标基本达成，但资本市场等不到赚钱的后天。朗诗长租公寓业务在2017-2018两年里合计为上市公司带来2.34亿元亏损，随着规模扩大，损失在未来只会更多。截至6月14日，朗诗报0.94港元/股，市值仅44.39亿元。2018年朗诗业绩不错，销售额和净利润均有大幅增长，但作为一个规模百亿中小型房企，长租业务的亏损或是“不能承受之轻”。

　　远洋集团拟剥离长租公寓业务也是迫于业绩压力。

　　远洋集团从2016年开始涉足长租公寓领域并宣布多元化。2017年，远洋集团在一二线城市管理5000间房源。到2018年底房源数减至3452间。2018年报显示，远洋集团营业额为414亿元，同比下滑10%;净利润46.6亿元，同比下滑25.5%;核心利润26.19亿元，同比下降35%;毛利率、净利率均有下滑，净借贷比率却上升11%至73%。

　　业绩会上，远洋集团董事局主席李明面对投资者追问的长租话题，回复称需关注主业。

　　两家房企的动作也许只是开始，看上去很美的长租公寓或许会被越来越多房企打入冷宫。