新房3年限售！二手房5年限售！调控加码 你还敢买吗？

天气太热了，缺一场降温的雨。楼市太热了，那好，打压政策说来就来。

最近，南京兄弟城市苏州出台限售新政，最高5年限售！如同当头一棒，给正在狂欢的楼市泼了一盆冷水。

一

5月11日，苏州市政府出台关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见。

苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域，新房限售3年；苏州工业园区全域二手房，限售5年。在苏州工业园区全域内，新取得预(销)售许可的商品住房，实行人才优先购买政策。

主要内容如下：

1、新房三年限售，园区全域、新区部分重点区域（东起京杭运河，西至珠江路，南至竹园路，北至邓尉路）新房限售；

2、二手房五年限售，园区二手房市场交易的产权房转需要满五年才能转让；

3、土地：竞价超过市场指导价10%（不含10%）需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定，调整为超过市场指导价5～10%需工程竣工验收后方可申请预售许可；

4、苏州工业园区和其他市（县）、区根据情况优化学区住房政策；

5、优先购买政策。房地产开发企业应当将预（销）售许可建筑面积50～60%的住房，优先出售给在苏州工业园区就业、创业并在本市无自有住房的人才。

二

不少业内人士认为，苏州最近的火爆，已经到了“不能不出政策”的地步。

一方面，土地市场火热，开发商在苏州疯狂抢地。

4月29日，苏州市出让的一幅宅地被开发商们疯抢了39轮，加价约9.7亿，楼面价为30245元/㎡，超过了政府设置的指导价。

最终，中海以总价35.63亿、楼面价30287元/㎡、溢价率37.7%拿下，成为苏州的单价地王，在这之前，园区最高楼面价是绿城在2009年拿下的地块，楼面价为28000元/㎡。

（图源腾讯）

且根据不完全统计，在苏州今年的土地出让中，苏州已经三次单日揽金百亿。1月4日，2019年首场土拍揽金129.19亿；2月22日，7宗土地出让揽金约为100亿。4月24日，苏州5宗地块出让揽金100.8亿。

另一方面，根据4月的冰山指数，苏州连续5周房价涨幅位居全国第一。枪打出头鸟，苏州必然是被盯上了。

数据来源：冰山指数

不仅如此，网络上关于苏州房价增长快、老百姓吃不消的话题已经在发酵。有网友在网络问政上表示，希望苏州市相关部门想想办法，控制一下苏州的房价。

对此，相关部门的回应是苏州当前正在研究建立房地产市场长效机制，以稳低价、稳房价、稳预期为目标，坚持“住房不炒”的定位，促进房地产市场健康平稳发展。

千呼万唤中，苏州总算出了新政。但网友的评论却褒贬不一。有网友认为，限售政策实际上是限制了炒房客的投资行为，肯定能控制住房价涨幅；

但也有网友认为，这个政策有些不痛不痒，像是试水；政策当中只有限售比较有威慑力，但也只针对比较热门的板块。

三

那么，这次苏州的新政，对市场到底影响有多大呢？

事实上，苏州2016年就启动调控了，但冷却效果似乎很一般。有媒体总结，苏州房价在2017年只能算是横盘，2018年别的城市都在“冻结期”，苏州的价格却逆势上涨，到了2019年热度更是喧嚣直上。

而整个苏州最疯狂的主要是工业园区和高新区，所以此次限售新房也只针对这两个区。

业内人士分析，限售政策的出台，应该说可以从预期上给市场灭灭火，表明政府调控和践行房住不炒的一个态度和决心。

限售的作用在于，可以阻挡投资客进入市场，因为新房三年，算上拿房产证的时间，投资期起码是5年以上，跟二手房限售5年差不多时间，对于投资客来说，短炒是不可能了，没有足够的资金实力，你就不要进入市场投资，所以也杜绝了高杠杆炒房的现象。

但若想靠限售就降低苏州的新房房价，可能性不大。专家认为，新房因为有限价，本身定价也相对合理，比二手房低，肯定是不太可能下降的。

最大可能下降的是二手房，因为二手房限售5年，一旦投资客不敢再投资二手房，退出市场后，需求突然下降，可能会造成买家跟风观望，导致成交量下滑，于是二手房就有了议价的空间。

但也有媒体质疑，这次政策二手限售只限园区，新房限售只有高新核心和园区，其他区域呢？要知道，在苏州，能拍出地王的可并不止园区和高新区。官方只针对两个热门板块，也有转移热度、带动其他板块的嫌疑。

同时，此次政策只提到了限售，却没相对应的升级限购，控制需求。而苏州的限价红线还在，高地价地王还在，一二手房的套利空间还在，那么，房子就还是抢手的投资产品，对楼市降温的效果还有待观察。

四

事实上，今年以来，虽然市场转好，但是收缩的调控一直如影随形。

据不完全统计，光是刚刚过去的4月份，全国各地发布的有关房地产市场调控政策超过60次，而3月份仅有15次，2月份21次，1月份68次。也就是说，今年以来，各地发布的调控措施超过164次。

4月19日，中央重要会议就再度提及“房住不炒”，成为楼市调控转向的明确信号。随后，住建部对地价房价波动较大的城市发出预警，更是楼市调控全面重启的先行标志。

随后，发改委则明确表示：放宽落户不等于放松对房地产的调控，不管户籍制度怎么改，都要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位不动摇，保持房地产市场平稳健康发展。

而在此之前，长沙、合肥、辽宁丹东都已试探性加码楼市调控。而此次苏州工业园区加码限售，代表着调控始终“在线”，当房地产走出去年的低谷之后，官方对楼市的把控正在卷土重来。

需要把握的大原则是，2019年楼市的任务是“稳”。这里的稳，不仅是稳地价稳房价稳预期这九个宏观的表述，更有“防范大起大落”这样明确而具体的目标。可见，无论是苏州还是其他城市，只要量价齐升趋势重启，楼市出现过热苗头，新的楼市调控必然会席卷而来。

五

那么，南京是不是会跟进呢？

业内专家认为，南京暂时可以不用担心会出政策。河西楼市主编文涛认为，南京跟进的可能性不大，目前南京的楼市需要的是放松，让市场活跃起来，释放大家的需求。

南京房地产学会会长吴翔华也认为，南京的思路是只要不影响统计局的数据，不管市场实际涨幅如何，都不会出台政策，所以限价不会松，只要限价不松，统计数据就不会难看，统计数据不难看，就没必要出台政策。

但南京也不能掉以轻心，毕竟市场自发调节都具有盲目性。楼市调控服务的是楼市大局和经济大局，政策本来就会随着楼市形势和经济形势变化而发生变化，没有一层不变的楼市调控，也没有永远的松绑和紧缩。