【掌柜日报】房企告别高速增长时代 碧桂园一季度仍稳坐龙头老大位置

2019年第一季度悄然终结，上市房企是时候该把目光放至未来了。可以看到，2019年，房企业绩增长目标制定相对谨慎，目标增长率普遍在20%左右，与2018年30%-50%的业绩目标增长率相比较低。房企告别高速增长时代。

　　克而瑞研究机构分析认为，在目前的市场形势下，房企高杠杆经营、高增长模式注定不可持续，龙头房企如碧桂园、恒大、万科2018年已纷纷表示将由高速增长转向有质量增长。

　　房企的高光时刻

　　3月29日，近几年业绩突飞猛进的融创中国公布了2018年年报，数据显示，截至2018年底，集团实现收入约1247.5亿元，增长89.4%;公司拥有人应占溢利165.7亿元，增长约50.6%。

　　事实上，近期公布业绩的多数房企均在去年实现了营收与利润双增长。数据显示，中国恒大2018年营业额同比增长49.9%，股东应占利润增长53.4%;碧桂园总收入增长67.1%，股东应占利润增长32.8%;万科营业收入增长22.55%，归属于上市公司股东净利润增长20.39%。

　　“房企收获了历史上最丰收的年报。”中原地产首 席分析师张大伟对中新经纬客户端说。

　　中原地产研究中心此前统计数据显示，全国共有40多家房企发布了2018年年报，平均营收上涨了27.9%。70%的企业利润明显上涨，A股企业平均利润上涨22.6%，净利润率平均为10.8%，相比2017年平均的11.3%有所下调。

　　天风证券根据44家样本房企2018年前三季度财报数据统计显示，去年前三季度，44家样本企业营业收入同比增长32%，净利润增速达54.8%，净利润率也由2017年前三季度的11.6%提升至2018年前三季度的13.6%。

　　张大伟称，2018年的房企财报数据，大致反映的是一年半之前的销售状况，也就是房价上涨最快的时候，在火爆的市场环境下，企业的经营状况自然大幅向好。

　　相比于恒大、碧桂园等处于第一梯队的房企，千亿级或更小规模的企业反而增速更快。2018年，中国千亿级房企扩容至30家，有13家企业首 次迈入千亿房企行列，业绩同比增幅普遍高于45%。克而瑞研究中心称，从2015~2018年3年内复合增长率来看，新晋千亿房企平均复合增长率达64%，明显高于百强房企3年内49%的平均复合增长率。

　　一位不愿具名的分析师对中新经纬客户端表示，由于体量较大，头部企业的业绩增长已经放缓，变得更加稳健，但长期看仍有增长空间;排名前50名的企业在资金方面会受到银行的重点关注，20~50名的房企有继续冲高的机会;但100名以外的企业，今后的压力会更大。

　　房企告别高速增长时代

　　据克而瑞统计数据，2019年一季度，碧桂园仍坐稳龙头老大位置。万科地产、中国恒大紧随其后，与碧桂园一同稳居前三甲，销售金额均超千亿。

　　在销售操盘金额榜中，碧桂园销售1619.4亿元、万科1194.3亿元、恒大1166.2亿元，碧桂园超后两者400多亿元。销售全口径金额榜中，千亿房企升至四家，碧万恒和保利发展销售金额分别为1704.6亿元、1493.0亿元、1194亿元、1071亿元。

　　具体到3月份单月，从全口径金额看，碧万恒销售金额分别为654.6亿元、572.3亿元、547.0亿元。保利发展、绿地控股(7.890, 0.35, 4.64%)、融创中国紧跟其后，分别为401.1亿元、392.7亿元、347.7亿元。

　　而权益榜中龙头房企易位，恒大、碧桂园、绿地控股居前三，销售金额分别为510.0亿元、461.5亿元、353.4亿元。万科跌落至第六名，销售金额250.7亿元。权益榜以企业股权占比为口径，反映企业的资金实力与投资能力。

　　销售全口径指将企业集团连同合营及联营公司所有项目计入业绩的统计方式，反映企业城市布局和项目拓展的能力。目前，绝大多数上市房企已经将业绩公告口径从并表改为全口径。

　　值得注意的是，TOP3房企一季度全口径销售金额同比下降近13%。克而瑞分析认为，去年一季度3家龙头房企业绩基数较高，月均销售超500亿;此外，2018年下半年以来，龙头房企已进行“提质控速”战略转向。而TOP4-20房企竞争仍较激烈，一季度业绩同比增长13.8%。

　　伴随着激烈的市场竞争，除TOP20和TOP50房企外，各梯队权益门槛在过去一季度均同比微升。其中，销售权益榜TOP10房企和TOP30房企的入榜门槛分别为303.4亿元和154.1亿元，同比提升4%和7.2%。销售权益榜TOP100房企门槛达33.6亿元。