2018年土地溢价率快速下滑 全国土地市场仍继续降温

　　1月28日，北京土地市场推出2宗住宅用地。截至当日，2019年新年以来北京土地收入累计达到187亿元。不仅仅是北京市，1月份以来多个一二线城市陆续公布了推地计划，在被称为房地产“淡季市场”的春节期间，全国范围大量土地等待入市。

　　回顾2018年，一方面各线城市普遍增加土地供应力度，推出各类保障性住房用地，例如北京、上海分部试点集体土地建设“共有产权住房”和租赁住房;另一方面，为保证市场活力，部分城市也出台了一些宽松性政策，放宽土地出让条件，以稳定市场预期。

　　中国指数研究院公布的数据显示，2018年全国300城市土地出让金额合计4.16万亿元，同比增加2%。其中，杭州市全年土地收入突破2000亿元，位居全国各线城市之首。此外，上海、北京、广州、武汉、天津等6城市均突破千亿规模。

　　尽管上述一二线城市全年土地收入整体走高，但是由于土地溢价率普遍降低，大部分土地市场都表现出“量增价减”的局面。2018年全年，一线城市、二线城市和三四线城市成交土地均价同比分别下滑5%、12%、1%，北京、深圳、天津、杭州等热点城市土地均价也相应出现不同程度下滑。

　　“土地分化严重，热点城市土地市场退烧明显。”有关地产人士分析认为，2018年土地市场逐渐平稳，热点城市上涨明显放缓。溢价率的大幅回落有政策调控的因素，也是市场各方力量博弈所带来的有益表现。

　　业内人士认为，在当前房地产调控整体基调不变的情况下，预期未来土地市场将更加强调优化供地结构。

　　过去一年土地溢价率快速下滑，也与地方政府提高起拍价和热点城市限地价有关。“按过去短周期规律来看，预计2019年未来几个月溢价率下滑趋势将会趋缓”。

　　业内人士表示，当前一线城市和部分热点二线城市正在执行严厉的调控措施，在部分城市总供地量和核心位置地块供地量增加的情况下，近几个月来成交面积和成交均价有所上涨，但总体溢价率维持在较低水平。三线城市的土地成交面积基本平稳，成交均价则连续两个月下跌。“预计短期内国家层面的调控政策不会放松，随着房企的资金压力逐渐加剧和对市场预期的转变，全国的土地市场仍会继续降温”。

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　　中原地产研究中心统计数据显示，2018年50大城市合计卖地3.74万亿，同比上涨3.7%，土地市场逐渐平稳，热点城市上涨明显放缓。50大城市平均楼面价2277元/平方米，相比2017年的2627元/平方米下调了13.3%，是近年来首次出现的土地价格明显下调。

　　数据显示，50大城市里超过千亿土地出让金的城市有11个，杭州全年卖地2500亿，上海，郑州，重庆，苏州，北京，武汉、广州、宁波、成都、天津10个城市卖地达到1千亿以上。但整体看，近几个月热点城市土地成交额同比涨幅放缓。平均土地溢价率50个城市中47个城市出现溢价率下调。27个城市平均楼面价下调。

　　与此同时，房企拿地积极性全面退烧，热点城市土地溢价率基本平稳，大部分城市溢价率保持低位。热点城市溢价率基本在10%左右，明显低于2015-2017年平均30%的溢价率。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟分析认为，全国多城市、

土地成交依然处于高位，特别是一二线城市，房企对住宅类土地拿地积极性较高。出现流标主要是地块有多重复杂的属性。最近信托等资金监管严格，也导致房企对地块总价较高的地块相对谨慎。

　　另一方面，房企资金压力逐渐出现。从2016年930开始，全国一二线城市严格调控，房企资金压力越来越大，虽然整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的积极性降低。

　　张大伟表示，2019年楼市将继续严格调控，大部分房企对土地市场的热度将逐渐降低，土地市场的溢价率也将有所降低。

      (房掌柜整理来自经济参考报、新华网）