开发商规模不断壮大 将有30家房企迈入“千亿军团”

　　销售增速放缓，“千亿军团”增长速度并未放缓。

　　根据易居克而瑞的统计，今年前11个月，已有25家房企的销售规模突破千亿元。这一数量超过以往任何一个年份。如果考虑到其他业绩不错的企业，到今年年末，将有近30家房企迈入“千亿军团”。而在2015年，仅有7家房企实现千亿元销售规模。短短三年间，“千亿军团”就扩充了三倍之多。

　　“千亿军团”成员不断扩容，与近年来增量市场蛋糕扩大有关。2010年，全国商品房销售额为1万亿元，到2017年已达到13万亿元，7年时间增长了13倍。

　　2010年，万科率先跨入“千亿聚乐部”。在此之前，万科用了数十年时间都未完成“千亿梦想”。但近几年来，中型房企跨越“千亿门槛”，仅用3年时间的却不少。

　　在2010年的扩张周期中，适度宽松的货币政策和接连降息后，一批房企开启全国化战略布局，因握有大量土地储备和全国化的品牌影响力，这些房企先后登陆资本市场，地产行业加杠杆的指数不断攀升。加上了杠杆的地产行业，如同插上翅

　　膀，迅速起飞。

　　从百亿元到千亿元，中梁、中国金茂、中南置地，阳光城等多数后崛起的房企销售额几乎每年都保持了高速增长。土地红利和人口红利，给了这些房企晋级“千亿军团”的机会，扩张利器则是高杠杆、高周转，这一切催生了高增长。

　　但“千亿军团”扩容的背后，是去杠杆带来的行业阵痛。“千亿房企”已在节衣缩食，收编裁员过冬，市场环境已发生变化，行业发展逻辑也在悄然生变。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷曾表示，直到进入高度寡头阶段，即8强房企市占率超过70%，市场才会趋于稳定，传统房企的天花板真正到来。但还需要8年-10年的时间，行业才能进入这一阶段。

　　目前来看，大型房企依靠均衡的全国布局，稳定的拿地节奏，尚能抵御市场寒流来袭时的变化。而中型房企如果发展基础不稳固，则将面临轰然倒塌的命运。如若不能活下去，未来8年-10年的增量市场蛋糕，这些企业都吃不到。

　　更多房企该思考的是，“千亿规模”之后的房地产时代，规模扩张已不能是房企们唯一的行动指南，行业天花板的来临，扩张的速度和发展的质量之间的矛盾和不平衡，遇上行业调整时，扩张大计都将变成致命利器。活下去之余，房企仍不能放松警惕，若财务盘面健康，尚有余力发展创新业务，寻找红海中的蓝海市场，那么，现在就是企业该行动的时候了。

　　如何做成“百年老店”，当下即需要房企做出选择，为未来布局，在存量市场找生意，或许是房地产下一个时代该修炼的功力。

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近期，上市房企陆续发布11月销售业绩。从公告数据来看，在楼市调控政策的影响下，大中型房企在11月的销售额涨跌不一。一些中型房企业绩增长迅速，体现出年末冲业绩的势头；“第一军团”的四家企业业绩平淡，除万科外，其余三家的销售规模都有所下滑。

但由于前期销售规模不菲，今年前11月，多数企业的销售规模高于去年同期，且不少房企提前完成了全年销售目标。

值得注意的是，根据易居克而瑞的统计，今年前11月，已有25家房企的销售规模突破千亿。这一数量超过以往任何一个年份。如果考虑到其他业绩不错的企业，到今年年末，将有近30家房企迈入“千亿军团”。

而在2015年，仅有7家房企实现千亿。短短三年间，千亿军团就扩充了三倍之多。

11月去化率不及预期

受到严厉调控政策的影响，到11月，房企的销售业绩已不像此前几个月那样高歌猛进。

今年11月，万科实现合同销售面积355.6万平方米，合同销售金额583.2亿元，同比分别增长54.88%、67.83%。环比也有明显增长。

但这是“第一军团”中唯一一家单月销售增长的企业。碧桂园、恒大、融创11月的销售规模都比10月有所下滑。其中，恒大11月份的合约销售金额约为340.7亿元，创今年以来的月度最低，这一规模比去年同期下降了近三成。

中型房企中，金茂、阳光城、中南建设、新城控股等企业在经过此前的大规模销售后，11月的去化步伐有所放缓，这些企业的月度销售规模均低于10月。今年前11月，上述房企的销售规模同比增幅均超过50%，金茂甚至实现110%的增长。因此，有分析认为，这些房企11月销售放缓，有主动“刹车”的考虑。

世茂、首创、美的置业、雅居乐等企业，11月的销售没有放缓之势，当月的销售规模均高于10月。

根据易居克而瑞的统计，今年11月，32家房企销售规模比去年同期上涨了17%。但与10月相比，销售规模基本持平。该机构指出，11月以来，虽然房地产项目积极入市，推案量大幅增加，但去化率表现普遍不及预期，原本房企期望依靠加大供应迎来年末反弹，但实现难度很大。

这种现象早有先兆。从今年年中开始，南京、合肥、厦门等热点城市的新房项目出现降价。9月以来，房地产企业普遍推行价格策略，且折扣力度逐渐增大。尽管如此，但去化率仍然不及以往。

9月末，万科还在秋季例会上打出“活下去”的标语，认为房企正面临销售和现金流的考验。

按照惯例，房企通常会在12月发力销售，从而冲击年度业绩，很多房企的年度销售高点往往出现在12月。北京某房企相关负责人向21世纪经济报道表示，今年年末可能不会出现“集体发力”的情况，由于可预见到的市场下滑，部分业绩相对较好的企业，可能会选择将一部分优质项目预留到明年。

约30家房企销售超千亿

由于上半年的基础牢固，大中型房企仍然可以在下半年市场下滑的情况下，完成或接近完成全年销售目标。据不完全统计，截至今年11月，世茂、金茂、阳光城、新城控股等房企提前完成了销售目标。

即使是11月销售明显放缓的恒大，今年也已完成了5352.1亿元的销售业绩，距离5500亿元的销售目标仅一步之遥。

值得注意的是，截至今年11月，已有25家房企的销售规模突破千亿，数量超过以往任何一个年份。根据易居克而瑞的统计，中梁、正荣、金茂、金科、富力等企业今年首次跨入千亿阵营。

如果再算上销售规模在800亿以上的远洋、雅居乐、蓝光、祥生、荣盛等，到今年年末，将可能有近30家房企迈入“千亿军团”。

近几年，房地产“千亿军团”的扩充速度颇为惊人。2015年至2017年，迈入千亿的房企数量分别为7家、12家、17家。而在2010年之前，尚无一家房企能迈过这一门槛。彼时，对很多房企来说，“千亿”是遥不可及的梦想。

千亿阵营的迅速扩大，与近几年房地产“蛋糕”的快速做大有关。2010年，全国商品房销售额为1万亿元，到2017年已达到13万亿，七年时间增长了13倍。

中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示，在此期间，房企在利润、多元化、资本市场等方面取得不错的成绩，但总体而言，追求规模增长才是主旋律。

“做大规模仍是房地产企业的主流选择，因为在拿地、融资等各个方面，‘规模效应’都十分明显。”他说。

据21世纪经济报道了解，“50强”已经成为房企融资中的一道重要门槛。某信托机构相关负责人向21世纪经济报道表示，该机构的主要客户就是“50强房企”。50强外的房企，即使财务指标再健康，也不予考虑。同时，很多银行早就实施同样的原则。

新城控股高级副总裁欧阳捷向21世纪经济报道表示，房地产市场的格局呈现出明显的“寡头化”趋势。其中分为四个竞争阶段：分散竞争、集中竞争、一般寡头、高度寡头。他认为，目前行业处在集中竞争的阶段，其特征在于，8强房企的市占率在20%-40%之间。到2020年，市场可能进入一般寡头阶段，8强房企的市占率达到40%-60%。

欧阳捷表示，直到进入高度寡头阶段，即8强房企市占率超过70%，市场才会趋于稳定，传统房企的天花板真正到来。但还需要8-10年的时间，行业才能进入这一阶段。

(房掌柜整理来自证券日报、21世纪经济报道）