房企加速分拆物业板块上市 上市潮可能延续到2019年

随着地产行随着旭辉旗下的永升生活在年末登陆港交所，2018年物业公司赴港上市潮也暂时告一段落。

在此之前，雅生活服务、碧桂园生活服务、新城悦、佳兆业物业均在2018年完成了在港交所的IPO，而这也让港交所的物业公司数量直接翻番。一年时间便完成了此前4年的“工作量”。

当下，我国城镇化进程仍在持续，房屋竣工面积不断增加，这为物业行业发展开拓了广阔的发展空间。尤其是存量房以及老旧住宅区为物业管理行业提供了巨大的市场。

根据券商测算，存量房中没有物业管理的面积达105亿平方米。预计到2020年，全国物业管理面积达到235亿平方米，全国基础物业管理市场规模约为1.2万亿元。

而国内物业市场较为分散的现状，也为有着资金优势的上市物业公司跑马圈地提供了良机。例如佳兆业物业在招股书中表示，分拆物业公司能建立其作为独立上市公司的身份。

并拥有独立融资平台，能直接通过资本市场进行股本或债务融资，帮助物业板块加速拓展，改善财务表现。

显然，上市物业公司凭借良好的背景，在“大行业，小龙头”竞争格局下，可依托资本的力量，通过兼并重组进一步扩大规模。上市意味着这些物业公司进入了新的发展阶段，也将为其持续高速增长注入新动能。

中国指数研究院发布的《2018中国物业服务百强企业研究报告》也指出，在借助资本市场后，物业服务企业通常更加重视高质量发展。

加大技术创新、有效提升经营效率、转变服务模式，进一步增强品牌效益、吸引高端人才，进而为业主提供更为优质的服务。

对此，有业内人士指出，物业企业天然具有吸引客户的根基，同时把守着社区巨大的流量入口，具有很好的变现渠道及方式。增值业务比如公共空间管理、入户广告、家庭服务、合同能源管理、社区服务平台、电商入口等多种方式都可以实现流量变现，增值业务毛利率远高于基础物业毛利率，增长潜力巨大。

而2018年物业公司的上市潮也有很大可能延续到2019年。毕竟，房企通过分拆物业公司上市，不仅能增加一个融资平台，也能促使物业规模快速提升，抢占更多的市场份额。

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      业步入存量时代，分拆物业公司上市成为热潮。自今年雅生活(03383.HK)、碧桂园服务(06098.HK)以及新城悦(01755.HK)上市后，又一家房企旗下物业公司搭上“末班车”成功赴港IPO。

  12月6日，佳兆业物业集团有限公司(02168.HK)正式于香港交易所主板挂牌上市，上市首日开盘即跌破发行价，当日最高跌幅超5%。据悉此次IPO净募资3.28亿港元，总估值约12.9亿港元。

  随着物管行业竞争日趋激烈，以及国内融资渠道持续收紧，物业公司赴港上市成为后地产时代下的新趋势。据《中国经营报》记者不完全梳理，近期还有金科物业、永升生活以及滨江服务等物业公司正筹备赴港上市，一边是多家内地物业公司赴港上市，另一边则是香港股市低迷下新股频繁破发。

  新股寒潮下“扎堆”上市

  据佳兆业物业公布配发结果，每股发售价约为9.38港元，佳兆业共发行3500万股，以发行价计算，公司将募集资金约3.28亿港元。据佳兆业物业表示，此次募集资金的50%用来收购同类型物业公司;20%用于智能家居产业链的并购。

  进入2018年以来，物业管理成为房企多元化布局中的重要一环。截至目前，在港上市的内地物业公司共有10家，其中仅2018年上市的就有4家。其中雅生活上市募资39.19亿港元;新城悦上市募资5.8亿港元。

  在房地产调控期下，信贷持续收紧，物业分拆上市成为房企拓宽融资渠道的新路径。相比房地产业务，物业管理公司具有轻资产和逆周期属性，估值水平亦明显较高。

  “房企通过分拆物业上市，将物业开发的利润转化为物业管理利润来释放，可以多一个融资渠道。”国际资管公司协纵策略管理集团创始人黄立冲认为，当下物业公司纷纷分拆上市，其主要还是因为融资面偏紧，在近两年，房地产公司的融资需求很强烈。

  此前佳兆业物业总裁廖传强告诉本报记者，此次公司上市经过2年多时间进行筹备，在这个节点上市是经过慎重考虑的。而目前香港新股市场却并不乐观，据Wind数据显示，截至10月31日收盘，2018年港股新上市的176家公司有140家收盘价(后复权)低于发行价，破发比例高达79.54%。

  根据招股书，2015年~2017年，佳兆业物业实现营业收入分别为4.78亿元、5.39亿元、6.69亿元;净利润分别为5772.0万元、5811.4万元、7144.1万元。2018年上半年，佳兆业物业实现营业收入4.12亿元，净利润为2303.2万元。