富力拟借道旅游发展地产 因收购万达酒店资金紧桎梏

　　在去年震惊房地产界的万达、融创和富力的“世纪大交易”大戏中，富力最后时刻被融创拉入局，和融创一起，分别接手了万达的一部分酒店和文旅业务。

　　一年后，富力和融创又出奇地默契，再次紧跟融创的步伐——在融创于海南(楼盘)设立文旅集团总部3个月后，富力也悄然将文旅产业的做大之心埋进了天涯海角的热土里。

　　悄然成立文旅公司

　　11月21日，有媒体曝出，继融创、碧桂园之后，富力地产日前于海南成立了文旅公司。此前富力的文旅业务被放在营销部门里，如今单独成立文旅公司，或难掩做大之心。

　　《国际金融报》记者查询工商系统信息发现，富力集团已于2018年11月5日低调地在海南省海口市龙华区成立了富力文化旅游发展有限公司，法定代表人为赵沨，注册资本1亿元，股东为广州富力地产股份有限公司和海南东方富力旅游投资有限公司，分别持股95%和5%。

　　赵沨是富力的老将。自2004年加入富力以来，先后担任广州(楼盘)富力地产股份有限公司工程部常务副总经理、总经理等职，2009年升至富力地产股份有限公司副总经理，现任广州富力地产股份有限公司副总经理兼海南富力房地产开发有限公司董事长。

　　作为较早踏上海(楼盘)南岛的开发商，富力对于这片热土并不陌生。自2006年进驻以来，富力相继开发了红树湾、富力湾、月亮湾、盈溪谷项目， 2017年，富力在海南售出面积约为32.88万平方米，权益总值达49.19亿元。2018年全年，富力在海南预计完成可售出面积约55万平方米。

　　今年以来，各大房企争相布局文旅产业。

　　6月，保利地产(600048,股吧)设立了保利(海南)旅游发展有限公司;随后，碧桂园正式成立了文商旅集团，由碧桂园集团常务副总裁兼营销中心总经理程光煜分管，原蓝光地产总裁助理、蓝光文旅集团总裁张强任碧桂园文商旅集团总经理;8月，融创在海南成立了融创文化旅游发展有限公司，后更名为融创文化旅游发展集团。

　　相较于同行，融创在文旅赛道上的起步似乎更为巧妙，直接将万达旗下13个文旅项目收入囊中，一同招致麾下的还有项目的设计、建设和管理公司，从项目到人员，全部吸纳。自此，融创的文旅业务除了遍布全国的项目外，还有成熟的团队，站在万达的肩膀上，融创文旅可谓出道即巅峰。

　　越来越多房企的涌入，让文旅这条赛道突然变得拥挤。

　　上海中原地产首席分析师卢文曦认为，当前鼓励消费，而旅游业是消费大头，加上亲子游等概念更是大契机。随着今年以来政策收紧，楼市遇冷，较大的销售压力也迫使房企加快转型步伐。

　　在易居智库研究总监严跃进看来，从布局而言，文旅业务是复合型地产开发的思路，总体上说有较好的市场发展机会。严跃进指出，发展文旅业务有助于房企借道旅游发展地产，通过文旅项目积极和地方政府谈判，获取有竞争力的用地成本，同时对于土地计划多期开发是很多房企真实的考量。

　　文旅梦的桎梏

　　然而，相较于上述房企，富力进入文旅板块的铺垫似乎有些“苍白”，无论是项目布局还是组织架构的搭建，甚至在富力文化旅游发展有限公司成立近20天后，富力的官网上仍然没有文旅地产的踪迹可寻。

　　严跃进强调，文旅项目普遍开发周期长，前期投入大，收益慢，结合当下行业的融资环境和富力的资金情况来看，并不乐观。

　　在去年大手笔收购万达酒店后，富力的资金一度吃紧。WIND数据显示，今年以来富力频繁融资“补血”，3月至9月共计发债11次，相当于其2015年至2017年三年间发债次数的总和。发行利率也水涨船高，短期融资券由5.43%最高升至6.5%，企业债由6.8%一度升至7.7%。

　　频繁的融资直接导致富力将在2020年迎来偿债的高峰，其当年偿债现金流将达到313.44亿元，而2018年这一数字仅为20.81亿元，两者有15倍的差距。

　　基于此，交银国际在报告中直指，虽然富力过去几年的销售已锁定2018年大部分的收入和利润，但融资成本急涨和销售慢于预期的影响将在2019年和2020年开始显现。富力2018年10月份的合约销售额为87亿元，前10个月累计合约销售额为957亿元，仅完成了全年1300亿元销售目标的73.6%，低于行业平均的83%。　

　　面临多重考验

　　据了解，富力此次新成立的文旅公司，拟用自有资金对旅游业、房地产等进行开发。

　　相较酒店业务，在成立文旅公司之前，文旅仅作为富力的配套业务存在。“如果深耕海南做文旅，其竞争力不如拥有庞大旅游产业的国旅、中旅等企业。”上述中介机构负责人称。

　　他进一步表示，“富力在海南有多个项目，但比较独立的旅游景区项目并不多。”

　　值得一提的是，去年大手笔收购万达酒店资产包的富力，今年以来融资需求迫切，曾多次融资“补血”。最新的一次是11月5日，富力地产公告称，拟增发不超过8.06亿股H股，募资偿还债务、补充营运资金、项目投资，这也是该公司自2005年上市以来首次增股融资。

　　而迫切融资与其不断攀升的债务密切相关。财报数据显示，2015年-2017年，富力地产净负债权益比呈逐年上涨之势，分别为124.3%、159.9%、169.6%;2018年上半年则较2017年年末又上升17.9%至187.5%。

　　另据媒体报道，富力地产披露的2018年半年度公司债券内容显示，公司总负债2703亿元，较2017年年末增长15.91%，其中短期借款210亿元，增长36.78%;长期借款711.51亿元，增加29.42%;其在一年之内要偿还的债务达1489亿元。

　　广东省房地产研究会执行会长韩世同曾向记者表示，近年来，富力债务不断攀升的主因是住宅与商业地产双线发展。

　　其中，酒店业务在富力商业地产版图中占据重要位置。酒店不像住宅能够快速实现资金回笼，而文旅地产也面临类似问题，短期内会对公司业绩产生一定冲击。

　　开发商争食文旅产业

　　上述中介服务机构负责人认为，富力地产成立独立的文旅公司，更多的是想借道旅游做地产。

　　对此，广东中原地产项目部总经理黄韬表示赞同，“特色小镇、养老地产、旅游地产看上去高大上，但想做好并不容易，更多的时候仅是拿地的一种方式。在当前市场回落情况下，再花较大精力进行文旅地产开发并非明智之举。”

　　富力地产2018年中报指出，就2018年全年的地区分销而言，富力有超过180个项目分销于七个重点地区：华南地区、华北地区、 西北地区、华东地区、中南地区、海南及海外。其中，2018年全年，海南预计完成可售出面积约55万平方米。

　　引人关注的是，今年下半年，大型开发商在文旅上的布局明显提速。

　　在富力成立文旅公司之前，保利地产于今年6月设立了保利(海南)旅游发展有限公司;今年8月碧桂园正式成立了文商旅集团;同月，融创在海南成立了融创文化旅游发展有限公司，后更名为融创文化旅游发展集团。

　　“地产商成立专门的文旅公司，才有可能把旅游地产做好。以往地产商做旅游地产，在项目的运营管理等方面是缺位的，很难形成真正意义上的旅游景区、景点。”韩世同告诉财联社记者。

　　有市场分析报告指出，早前部分区域的文旅地产项目面临缺乏人气等问题，给开发商带来较大资金压力。未来，文旅将回归旅游本质，主要开发模式有两种：一种是将旅游做到极致，通过旅游带动房地产价值的提升以及旅游本身实现良好的盈利能力;另一种是旅游演艺模式，通过特色旅游带动。

　　一位业内人士表示，在国家提倡文旅融合大趋势下，开发商伺机展开布局，或是想获得更多文旅方面的发展机会，并获得金融机构的资金支持。

（房掌柜整理来自国际金融报、财联社）