多家房企跑往海外市场融资 利率普遍要比国内融资高

　　多家房企近期发布融资方案，融资手段包括增发H股股份、境外发行公司债等。部分公司融资额达100亿元。数据显示，今年以来，仅A股上市房企就有超过30家发布了美元债券融资方案，不少公司融资成本超过10%，有的公司甚至达到13.25%。业内人士指出，目前房企处于还债高峰期，预计2019年这种情况会更加严重。国内融资渠道收窄，于是房企业纷纷跑往海外市场融资。

      自2018年10月份央行降准释放出约7500亿元流动资金以来，业界对于国内货币政策的预判均呈乐观看好态势。随着11月1日中央政治局会议再次强调，要提振民营经济，打破企业隐形壁垒，解决好为民营企业做好服务，特别是中小企业融不到资的问题。这也再次使业界对未来经济走势有了更加积极的心态。

　　在民营企业融资环境放暖的背景下，房地产作为中国经济的重要支柱型产业，是否也感受到暖意?这成为近期整个房地产行业密切关注的问题。

　　不完全统计，11月1日至20日的20天内，包括中国恒大(HK：03333)、华夏幸福(SH：600340)、阳光城(SZ：000671)、万科(SZ：000002)在内的18家房企，21项融资计划成功获批或发行。

　　富力地产日前公告称，拟增发不超过8.06亿股H股股份，募集资金全部用于补充资本金。此次融资规模近100亿元。这是公司自上市以来首次进行增发股份。半年报显示，上半年公司负债总额高达2703亿元，净负债率达到187%。截至2018年三季度，富力地产负债再创新高，达到2863亿元。此次增发股份有利于降低公司资产负债率。

　　从近期发布的融资方案看，利率普遍较高。以中国恒大为例，公司11月19日早间公告，拟增发美元优先票据。该票据将由天基控股在境外运作的若干其他附属子公司，提供无条件且不可撤销担保。公司表示，拟增发票据是在一宗2020年到期，本金为5.65亿美元的票据基础上增发，原票面利率为11%。

　　11月19日晚间，华夏幸福公告称，公司境外间接全资子公司CFLD (CAYMAN) INVESTMENT LTD。依据美国证券法S条例，在2017年发行的高级无抵押定息债券基础上，按该债券相同的条款及条件，向境外专业投资人增发5000万美元的高级无抵押定息债券。本次发行的债券由公司提供无条件及不可撤销的跨境连带责任保证担保，票面利率为6.5%，2020年12月21日到期。

　　数据显示，今年以来，超过30家A股房企发布了美元债券融资方案。不少公司美元债券融资成本超过10%，有的公司甚至达到13.25%。

　　值得注意的是，长租房领域融资较多。以葛洲坝为例，公司11月19日晚间公告，其向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券获中国证监会核准批复。批复显示，核准公司向合格投资者公开发行面值总额不超过28亿元的公司债券。本次公司债券采用分期发行方式。

　　诸葛找房首席分析师陈雷表示，目前处于房企还债高峰期，2019年以及2020年还债压力将更大，预计2019年房企还债规模超过4000亿元，2020年超过5200亿元。房企发展本身就追求高周转。随着地价不断提升，企业盈利能力下降，需要通过扩大规模来维持盈利增长。但市场发展不及预期，有的房企回款困难，于是通过借贷以保证发展规模和速度。

　　陈雷指出，从目前情况看，房企国内融资渠道受限，于是纷纷跑去海外市场融资。但海外市场融资利率一般要比国内融资高不少。不少房企本身负债率高，使得融资信用评级受到一定影响，进一步推高了融资成本。

　　近期房企融资获批几率增加并不意味着房地产行业融资环境放松信号。诸多房企融资高管表示，虽然中央对民营企业融资保驾护航，但由于房地产属于特殊行业，大的经济货币政策并没有对房企带来明显影响，房企融资形势仍不乐观。

　　2018年以来，在经济环境“降杠杆”趋势下，多项防范房地产行业债务风险的政策措施接连出台，房地产相关的境内外融资渠道均呈现不断收紧的态势，房企融资形势愈发严峻。据同策研究院发布的2018年10月40家典型上市房企融资报告显示，10月份，40家典型上市房企的融资总额仅为392.65亿元，首次跌破400亿元大关，更是创下自2017年1月以来，22个月内融资金额最低值。

　　进入11月以来，多家房企密集获准发行大额融资，且发债获批速度有所加快。对此，有业内人士猜测，这或与10月份央行“降准”以及11月以来中央大力提振民营经济的货币政策有一定关系。

　　值得一提的是，泰禾集团(SZ.600732)于2018年年初拟发行的17亿元融资计划，也于11月13日得到中国银行间市场交易商协会反馈，此次资产支持票据注册金额为11.67亿元。

　　虽然房企融资通过率提高，与中央积极拓展民营企业融资渠道在时间上重合，但多位专家向表示，二者并无直接联系。58安居客首席分析师张波指出，目前来看，房企融资成功率上涨只是个别现象。他认为，2018年以内，对房企的资金监管不会放松。

　　协纵策略管理集团创始人黄立冲向表示，各个部委对民营企业开放融资渠道，目前还没有惠及到房地产行业，目前更多的会对中小企业提供帮助。

　　黄立冲进一步表示，大概在一两年前，很多房企都在冲击千亿，导致在买地开支上投入大量资金，再加上限购限贷政策影响，房企现金流紧张。如果不通过频繁融资，根本难以支撑下去。所以，房企融资只是借新还旧而已，这并不符合经济政策大的导向。

　　进入到11月，房企境外融资进入新一轮高潮，1-20日的20天内，房企境外融资金额达到41亿美元，与国内融资金额相当。其中，包括恒大、华远地产(SH：600743)、时代中国、雅居乐(HK：03383)、合景泰富(HK：01813)在内的5家企业，均选择了融资成本较高的美元债。

　　在2018年6月份，发改委联合财政部出台相关政策，已明确了房企境外发债主要用于偿还到期债务的规定，截止到目前，该规定依然存在，且毫无松动迹象。这似乎也侧面印证了，目前房企融资形势并不像外界猜测的如此乐观。

　　深圳瑞城董事长王大国表示，目前银行、基金都没有对房地产行业的投放额度，对于房企而言，国内金融机构还是偏紧。

　　民生银行研究院宏观分析师王静文指出，在房企偿债高峰期的时间点上，融资监管放行，其实是一个很合理的选择。他表示，房企海外融资金额的提升，有利于相关企业度过当前的融资困境，有救急的效果。但这并不意味着关于房地产的监管放松，房企后续仍需加快周转，并避免杠杆率的攀升。

　　而在房地产行业融资收紧态势不变的情况下，未来房企资金压力还将持续加大。据恒大研究院近期发布的一份报告显示，2018下半年到2021年是房企债务集中兑付期，规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿，2022年及以后总计仅0.9万亿。其中，规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期;公司债2015-2016年集中发行，也从2018年下半年开始密集到期。

　　银根紧缩、房地产政策调控持续收紧，房地产行业进入前所未有的艰难时刻。从经济环境来看，中央对民营经济的提振，对经济大环境确有提振作用，但对于房企而言，短期内尚难言乐观。

       (房掌柜整理来自中国证券报、蓝鲸财经）