没有获得资产证券化通行证之前,策略性使用资本杠杆,这是万科在住房租赁业务上的阳谋。
10月29日晚间,万科A发布公告称,此前拟发行的住房租赁专项公司债券第二期已成功发行。发行规模20亿元,票面利率4.18%,为5年期品种。
这是3月26日万科发布《关于万科企业股份有限公司公开发行住房租赁专项公司债券的决定》,决定面向合格投资者公开发行规模80亿元住房租赁专项公司债券中的第二期。80亿元分期发行,总期限不超过10年。
首期债券发行时间是8月8日至8月9日,发行规模不超过15亿元,其中10.5 亿元拟用于公司住房租赁项目建设和运营,4.5亿元拟用于补充公司营运资金。
在80亿元债券中,万科用于补充公司营运资金的金额达24亿元,占比30%。在2018年这个融资渠道变窄且有房企试图用住房租赁融资输血其他业务的特殊年份,万科80亿元债券获批,被看作行业融资渠道或放宽的信号,问题是,不是谁都拥有万科的实力与被青睐。
对于拿24亿元作为营运资金还获批的万科来说,身后是长达293页的发行背书,这份背书给万科带来的不仅仅是80亿元的融资奶酪。
新核心业务的资本局
除了这80亿元,今年万科在住房租赁融资上还有一件大事。
7月20日,深圳市万村发展有限公司作为原始权益人的“易方达资产——万科万村租赁住房一号(1至5期)资产支持专项计划”成功获得深圳证券交易所批复,该计划采用储架发行模式,总额度50亿元。
住房租赁业务今年被万科提名为核心业务。就今年的融资情况来看,万科住房租赁业务至少获得130亿元的资金支持。
尽管多条来自银行业的橄榄枝透露了它们单独给予万科在住房租赁上的融资额度支持,但可以预测的是,万科依靠住房租赁业务获得的融资远超公开资料中的130亿元。
万科高级副总裁谭华杰的思路是,长租公寓运营本质上是资产管理,需要找到更便宜的资金用以持有更多的资产,利用规模效应及增量价值赚钱。2016年3月谭华杰卸任万科集团董秘后,专职担任万科公司高级副总裁,执掌前瞻性新业务、新模式的研究、落地。压力是明显的,这位有着万科“大师”的新业务开拓人认为,长租公寓是一项前期投入资金巨大、回报周期较长的微利业务。“目前商品住宅的租金收益率只有2%至3%,如果仅靠商品房出租,长租公寓不可能建立起盈利模式。”
半年新增6万间公寓
资金有了,规模速度如何?两组数据给出答案。
一组数据是,8月20日万科发布2018年半年度报告,今年上半年,万科在租赁住房领域已累计获取房间数超16万间、开业超4万间,较上年末分别新增60%与33%。可以推算,2017年末的这两个数字分别是10万间和3万间。
另一组数据是,2017年12月末,万科给出的数据是,泊寓业务覆盖29个一线城市及二线城市,累计获取房间数超过10万间,开业超过3万间。万科的住房租赁产品包括以泊寓为主的青年公寓、禾寓为主的家庭公寓,以及服务式公寓。从今年上半年的数字变化来看,万科住房租赁业务的探索还是集中在青年公寓领域。
对于住房租赁业务数量,万科提出的2018年小目标是计划新增10万间。
这一目标的实现路径又是什么?除了以泊寓为主的青年公寓以外,万科还打出“联手国企”和“万村计划”两张牌。
10月16日,上海闵房(集团)有限公司和上海万科落地的首个长租公寓合作项目正式面世,这是双方合作的首个长租项目,提供572间青年公寓。
很明显,在租赁这个核心业务上,万科前期的打法是规模效应,根据边际成本递减去推导和主导市场,以规模扩大后取得长期平均成本下降。
手握千亿现金:加速回款,应对流动性压力
据万科2018年三季报披露,2018年7-9月营业收入700.5亿元,同比增长48.12%;归母净利润48.61亿元,同比增长28.31%。
从流动性来看,万科依然保持较为充足的现金储备以覆盖短期负债。据三季报披露,短期借款和一年内到期有息负债总和人民币 865.9 亿元,万科货币资金1327.65亿元,货币资金覆盖短期负债与一年内到期有息负债倍数为1.53倍,货币资金依旧较为充裕。
截至2018年9月30日,万科货币资金/短期负债比值为1.77,较上季度下降1.03,降幅明显,但仍在历史波动的区间内。
第三季度销售金额环比下滑明显
公告显示:万科2018年1-9月销售金额达4315.5亿元,累计合同销售面积达2902.1万平方米,两项同比分别增加8.94%与8.92%。虽然累计销售数据维持增长,但值得注意的是2018年第三季度销售金额与面积环比上一季都出现了明显下滑。
万科第三季度销售金额1269亿元,比上一季下降18.51%;实现销售面积886.7万平方米,比上季度下降12.206%。
从单月的销售情况看,自2018年6月以后,万科销售金额出现了较为明显的下滑。截至2018年9月份,万科销售金额达434.2亿元,相较2018年6月份销售高峰656.3亿元下降了33.84%。
土地收购进展放缓,加码物流投资
万科2018年第三季度新增土地项目支付的权益价款总计538.8亿元,比第二季度增加12.88%。此外万科物流地产项目也出现了较大增长,2018年第三季度万科物流地产支付权益价款合计38.91亿元,与2季度相比大增112.74%。
更夸张的是,万科董事会主席郁亮表示如果万科十年后应该不再是一家地产公司了。不过,万科10月26日公布的三季报显示,公司7-9月实现销售额1268.9亿元,同比增长6.7%;前三季度销售额总计4315.5亿元,同比增长8.9%。另外wind数据显示,万科三季度拿地总额达到458.7亿元,相当于碧桂园(8.86, 0.47, 5.60%)、恒大、保利、融创等其余四家的拿地金额总和。虽然增速放缓,但从数据来看,万科绝没有在实际上“去地产”。
但万科的确在其它业务上继续发力。其三季度报告也披露了关于物业、租赁、商业平台、物流仓储服务的数据,其中租赁住宅业务累计开业项目超 150 个,8月成功发行15亿元的住房租赁专项公司债。租赁业务今年刚刚被万科确立为核心业务,此外公司还在尝试教育、滑雪等项目。因此,郁亮的那句不是地产公司其实是说“不只是地产公司”。
(房掌柜整理来自中国房地产网、面包财经、财经天下周刊)
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