国庆楼市降温明显火爆不再 楼市几大信号不可不重视

　　每年的“金九银十”对于开发商而言，可谓倍感期待。

　　它蕴含期望，象征超越。某种程度上，这个时间段的表现，决定了下半年的节奏和全年业绩的实现程度，其中，“十一”假期更是成为各大房企抢夺市场的良机，然而，2018年的“十一”比以往来的要冷一些。

　　某头部房企上海区域的营销人员对《国际金融报》记者表示，“不意外，内部对今年9、10月的情况已经做过预判。”

　　上海中原地产首席分析师卢文曦在接受《国际金融报》记者采访时一语道破，随着房地产调控持续深入，以往楼市传统销售旺季“金九银十”，今年成色不再。

　　成色的褪去或许早有暗示。

　　国庆前，中国社科院发布报告称，国际经济形势复杂多变导致市场不确定性增加，短期内将增强市场观望情绪，此外，坚决抑制房价上涨的定调对房价上涨预期有较大影响。短期看一线、准一线及二线城市“金九银十”落空，房价稳中有降，随着调控政策深入，三四线城市房价涨速继续下降。

　　楼市市况的变化令绝大多数房企认清现实，转变销售思路，通过加速项目去化速度回笼资金。即便标杆如万科，也高呼“活下去”，从而引爆整个地产业。

　　上海地区两级分化

　　国庆期间的上海楼市，一如既往的热闹，各大楼盘争相入市，可谓百花齐放。

　　对于大多数前三季度销售业绩不甚理想的房企来说，这个机会难能可贵，即便某些业绩目标已经完成的企业，也想借机更上一层楼。

　　然而，购房者对此热情有所下降。

　　以上海“网红第一”龙湖天璞为例，数月之前一期项目开盘时，获得数千组客户追捧，多人抢购而不得;而近期二期项目几乎原价将开时，却热度不再，与之前的盛况截然相反。有购房者表示，“一期想买没赶上，但是因为留了电话，现在二期天天打电话来问，明明已经拒绝过很多次了。”

　　龙湖天璞的降温虽与装修减配有关，但一叶知秋，或多或少也体现了上海楼市的整体状况。

　　据记者了解，上海郊区楼盘在国庆期间“打折销售”甚至“降价销售”的情况十分明显。

　　一位刚缴纳了保证金的人士对记者说：“刚看中(上海郊区)一套房子，交了保证金，结果次日就给我单价跌了20%，因此只能赔点保证金毁约。”

　　上述人士称，他遇到的情况十分普遍，并且这种突然降价的现象已经引起了部分购房者的不满。

　　当然，国庆期间，上海仍有不少楼盘热销，“日光”现象仍时有发生，特别是内环豪宅。

　　“四小龙”合肥掉队

　　2016年，包括安徽合肥在内的4座城市，因房价迅猛的长势领跑全国，而被冠以“楼市四小龙”之名，彼时四小龙横空出世，名声响彻大江南北。

　　两年后的金秋，四小龙之一的合肥已然掉队。

　　国庆期间，合肥各大楼盘的看房者骤降，取而代之的是以前已经买房的业主，他们现身的原因是对楼盘价格的变动表示不满。

　　有合肥当地中介向《国际金融报》记者表示，泰禾合肥院子已经开始降价。143平方米的抢手东边户，2楼和4楼每套仅需217万元，每平方米不过1.5万元出头，此前这个项目的均价为2万元左右。

　　合肥院子业主的情绪也蔓延到其他楼盘。

　　合肥本土开发商文一集团开发的豪门金地，2016年-2017年出售价格为2.2万元左右，如今折后在1.9万元左右，引得此前购入的业主不满，加入对开发商的抗议中。

　　嘉兴降温

　　环沪圈的“红人”浙江嘉兴金九银十的楼市行业也褪色不少。

　　以原本“众人期盼”的万科紫元尚宸为例，据一些购买者反映，洋房毛坯备案均价为1.41万元/平方米，但9月底开盘的实际销售价格却在此基础上每平方米减少了近600元。

　　“尚宸以前是杭钢集团的楼盘，其实早就造好了，自万科收购以来一直迟迟不开，去年也仅开了一部分，还加上精装。今年7月时，洋房开盘时间尚不确定，但是一到9月底，突然一下子开完了，而且这次洋房的实际销售价格和上次高层预售价格差不多。”一位嘉兴本地购房者对记者表示。

　　在嘉兴其他楼盘相继入市的情况下，此前房价超2万元/平方米却依旧日光的嘉兴地王“中铁建花语江南”，目前火力似乎有所减弱。有购房者流露出些许后悔之意：“当时大家都在抢，所以感觉不买就亏了。但其实可以等一等，现在有更多的选择性。”

　　纵看嘉兴近期开盘的楼盘，一些楼盘选择放弃依靠精装带来的高溢价，直接以毛坯抢滩入市，比如秀湖金茂府。卖家市场正转为买家市场，从全款优先变成不再“歧视”贷款。据悉，热气腾腾的“卓越·泓玺台”已打出了指定房源首付一成起的广告。

　　性价比成为目前嘉兴楼市中的关注点。随着一手房供应量增多、外来投资者逐渐抽离，嘉兴二手房中介的日子更不好过。有中介对记者表示，如果不是学区房，老破旧的房子目前即使降价也不容易出手，

　　“这是一场博弈，就看房东缺不缺资金，有的不急，那就慢慢地等着楼市重新回暖，毕竟靠着上海，接下来又要造高架，很多房东还是看好嘉兴楼市长期的走势。”一位房产中介表示。

　　房企大鳄抢滩盐城

　　与环沪城市圈类似，今年的“十一”假期，位于江苏北部的三线城市盐城的楼市同样略显平淡。

　　近期，由万科与悦达集团共同打造的翡翠系列楼盘相继开盘，开发商的名气、优质的物业服务等因素吸引了当地及周边城镇的许多购房者，一跃成为当地的网红楼盘。不过，以翡翠国际为例，首开价12600元/平方米，稍好的楼层15000元/平方米的单价也让不少购房者打起了退堂鼓。

　　有购房者对记者表示，“翡翠国际的楼盘各方面确实不错，价格确实有些高。虽然一梯一户十分方便，但公摊面积较大，还需要再考虑一下。”

　　事实上，由于高铁规划的出台，盐城楼市被许多业内人士及当地居民看好，近年来，当地楼市发展也十分迅速，版图在不断扩张。

　　在此背景之下，越来越多的头部房企也纷纷进驻盐城，抢滩市场。据记者不完全统计，截至目前，已有多家知名房企在盐城攻城夺地，项目遍地开花，包括恒大、中海、保利、绿地、碧桂园、万科、中南、融创等。

　　值得注意的是，近两年来，“强强联合之风”在盐城当地兴起，例如，碧桂园、融创、中南联手打造翡翠之光;新城控股与通达联盟打造悦隽时代;万科与悦达集团联合开发了翡翠云台、翡翠国际、翡翠书院等三个项目……

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　　国庆期间楼市不平静！

　　社交媒体上传出多地疑似因楼盘降价而引发的纠纷事件。

　　网传上海惠南碧桂园项目现场

　　实地探访其中杭州涉事楼盘了解到，该楼盘的纠纷仅为个案，开发商调整了部分房源的价格且同意退房。整体来看，由于目前一二线城市大多实施了新房限价制度，普遍存在一二手房价格倒挂情况，在目前的市场环境下，一手房住宅仍有价格优势。

　　不过房地产分析人士同时指出，2018年楼市出现了冲高回落的迹象，最近大量房企都在进入促销优惠，加快回款的节奏中。这种背景下，打折、降价现象很可能由点到线到面扩散。房企将会在运用促销手段加快销售和控制风险之间谨慎平衡。

　　杭州楼盘“纠纷”仅为个案

　　2008年，万科在全国降价促销，杭州万科业主集体围攻售楼处，要求退房。10年过去，相似的一幕又在杭州滨江新希望新城?未来海岸项目（后简称为项目）发生。由于该项目二期部分房源价格较一期有所下调，部分一期业主拉出横幅维权。

国庆期间走访涉事楼盘了解到，项目二期降价仅涉及部分房源，且该房企9月下旬已经与部分业主达成了退房且不收取违约金的协议。退房的业主数目说法不一，大致数目在5-10户之间。

　　公开资料显示，目前该项目先后推出两批摇号房源，第一次一期是在8月下旬，推出36幢、40幢、41幢，房屋套数382套，户型面积90㎡以下为16600元/㎡，90-140㎡均价为17200元/㎡。二期推出27幢、28幢，共155套房源，房源户型为93-115㎡，90-140㎡，均价为16822元/㎡。从均价来看，两次开盘的90-140㎡，价差为378元/㎡。

　　不过在个别房型，价差则较为明显。记者了解到，本次价格下调主要是针对项目二期顶层和底层的部分房源。其中，二期顶层115平方米的房源较一期均价下降了2200元/平米左右，92平方米的房源则相较下降了1400元/平米左右。这意味着同等面积房源，一期业主要比二期业主多花十几万元至二十余万元不等，由此引发一期业主的维权行为。

　　“二期中的顶层、底层房源较一期有降价，但中间楼层涨了，这样一降一涨后总体均价基本不变，这是公司为了销售便利而对定价策略作的一点调整。”一位不愿具名的项目销售告诉记者。

　　“降价35万的情况只在个别楼层和房源中存在，主要由于一期房源景观更好一些，所以顶层、底层的定价也相对略高一些。”前述项目销售人员这样解释道。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，楼市接近拐点的情况下，降价项目出现纠纷的主要原因有三个，首先，开发商定价随意缺乏监管，在房价中成本占比比较少，利润过高，部分项目预售周期过长，比如北京通州很多项目从开盘的不到5000元/平方米短短几年上涨幅度超过2万元/平方米。其中成本差别不大，房价过分偏离成本使得购房者投资投机心理过盛。其次，开发商销售过程中部分的部分违规行为或者承诺也为后续的纠纷埋下了隐患。最后，多年来房价从来没有真实跌过，使得购房者忽视了房屋作为商品价格不仅会涨，也会下跌。

　　记者同时了解到，部分一期业主的维权行动并未影响到项目二期的销售，项目二期推出的155套房源目前已经售罄。限价政策导致的一二手房价格倒挂下，“买到即是赚到”仍确保了一手房的销售。一个颇具戏剧性的细节是，由于二期部分房源低于一期，一期个别业主退房后转而选择购买二期的房源。

　　公开信息显示，该项目位于杭州市萧山区，并非市中心区域，但由于该区域新房供应较少，且项目均价显著低于周边二手房均价，项目在该区域中仍均有较高性价比。

　　记者走访项目周边二手房市场了解到，项目所在地附近的住宅房源单价在20000-23000元/平方米左右，酒店式公寓单价在17000-19000元/平方米左右。

　　“附近住宅房源最高卖到过25000元一平方，现在回调了一点，目前附近有一些二手酒店式公寓在卖，单价在17000-20000元左右，所以如果能买到该项目的限价房，肯定是赚的，只是赚多赚少的问题。”一位房产中介人士告诉记者。

　　一位杭州房产从业人士告诉记者，今年杭州对新房价格做出限制，实行摇号购房，这使得能摇中的购房者大多都能买到比市场价格低的房子，“这其实在客观上对购房者产生了一种保护，所以这次该项目的维权相对比较平和，没有出现打砸的现象。从目前的周边而搜房价格来看，购房者并没有亏本的问题，只是少赚一点而已”。

　　两大信号不可不重视

　　中原地产首席分析师张大伟表示，由于新房供给增加，包括北京、南京、深圳、宁波、福州等典型城市的库存都有不同程度上升。于此同时，热点城市仍处于严格调控之中，信贷收紧，不仅仅商业贷款继续高压，公积金政策在全国多个城市也开始收紧，使得市场继续开始观望。现阶段购房者的购买力很难再支撑市场继续冲高，北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市，房价下行苗头已经出现。

　　此外，楼市几大信号也传达出重要信息——

　　1售楼处纠纷越来越多

　　目前楼市降价还未普遍，只在小部分城市的个案项目中出现。思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅表示，虽然“房住不炒”，但就算是自住型购房者，也希望资产价值持续上涨，并在历史的验证中对此抱以乐观预期，因此很难接受房企的降价行为，特别是很短时间内，楼盘价格出现的下调。纠纷的出现，也是房企真实降价、楼市成交转冷的体现形式之一。

　　2摇号中签率越来越高

　　摇号本是为了应对热点城市一手房一房难求的产物。当摇号中签率越来越高，甚至出现摇号补选的时候，这种信号值得玩味。

　　以杭州为例，记者了解到，9月以来上市限价楼盘越来越多，购房者趋于理性，观望态势明显，摇号中签率越来越高，多个楼盘出现摇号补选、开盘未售罄等现象，甚至有部分楼盘出现撤销摇号登记的现象。有业内人士指出，或许未来非热门楼盘将不需要摇号。

　　此外，一些销售进展不佳的楼盘开始重启引入中介分销。而事实上，2017年以来的杭州楼市很少需要引入中介分销，这也从一个侧面反映了市场趋势已经出现了明显变化。

      （房掌柜整理自国际金融报、中国证券报）