房企迎巨变：万科“只要活着” 融创要做到安全第一

　　 在9月中旬的万科月度例会上，万科董事会主席郁亮称，“万科要做的第一件事情，就是进行战略检讨，以‘活下去’为最终目标。”在经历了去年开始的房地产企业改名潮后，郁亮的话似乎再次为房地产业的悲观预期增加了佐证。

　　就在人们还没发觉房价有何松动时，房企大佬们已经没有信心到如此地步，房地产行业真的要凉凉?

　　万科“只要活着”

　　与在地产圈出身、跨界体育圈乃至娱乐圈都混得风生水起的王石相比，郁亮一直都很低调。然而，就是这样一位低调的掌门人，在短短半年多时间里，却发出两次让舆论震惊的论断。

　　一次是2018年6月，在郁亮看来，住房全面短缺时代已结束，房价告别单边快速上涨时代，他说“万科要告别房地产”。话音未落，万科深圳分公司更名为“深圳万科发展有限公司”。

　　自此，“地产”两个字仿佛成了烫手山芋，各大地产商纷纷与其撇清关系。

　　另一次就是前不久的月度例会上，郁亮直言：“未来三年要把‘活下去’作为基本要求”。他在发言中强调回款目标的达成，“6300 亿元的回款目标是所有业务的起点、基础和保障，如果回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。”

　　除此之外，郁亮还指出，风险和收益严重不匹配的业务需要进行调整，“做了三年还没做成的业务不要再做。”他给万科指明了四个字的出路“收敛聚焦”。

　　郁亮看到了房地产市场和政策都在发生全方位的变化，从限购限贷到限价限售的常态化，从限商贷到限公积金，从限土地拍卖到限房企融资，整个楼市进入冰封时代，房企既有的模式显然走不通了。

　　板块全线飘绿 谣传已成警示

　　随着今年以来房地产行业利空消息不断，即便房企为稳住股价频频出招，却难掩地产股“跌跌”不休之势。东方财富网数据显示，截至9月27日收盘，该板块下跌幅度为1.35%，且有115只相关股票下跌，上涨股票仅13只。

　　与此同时，一条“商品房预售制将取消”的消息在网上盛传。尽管相关部门很快辟谣，否认正在研究取消商品房预售制，但人们仍然认为，这条消息对于房地产企业而言，既是警示也是提醒。

　　就房地产股票是否还有投资价值，私募排排网对国内私募机构展开调查，70.32%私募认为房地产股票明显低估，随着大盘走稳，依旧具备投资价值，18.35%私募则表示，估值不高并不代表房地产股票就值得投资，11.33%私募则表示不好判断。

　　与很多行业相比，房地产这个本应是“重投资”的业务，实际上可以非常“轻”。比如，行业最著名的“456”(房企要求拿地后4个月开盘，5个月资金回正，6个月资金再投资)，甚至更为激进的“345”，都意味着资金的回正周期可以做到非常的短。这个回正周期要远远超过很多的“轻资产”行业。

　　中原地产分析师张大伟表示，商品房预售制度是房地产行业能够快速发展最重要的基础条件之一，但同时也带来了大量的矛盾和纠纷，这些矛盾和纠纷让购买者付出了不小的代价。他说，房地产市场对预售制度非常敏感，特别是强调高周转和高负债的企业。从对股市的影响看，房地产股全线下调体现了资本市场对政策调控继续收紧的担忧。

　　房地产行业的预售制度起源于20世纪50年代的我国香港地区。内地的房地产制度学习借鉴了大量的香港的制度和实践，预售制度就是其中之一。在1994年前后通过的《城市房地产管理法》、《城市房地产经营管理条例》和《商品房预售管理办法》等法律文件中，预售制度被正式确立。

　　对于预售制度的取消这一猜测，张大伟认为，虽然全面实施取消预售制度的可能性不大，但在部分城市试点的可能性则明显增加。他说，从历史情况来看，预售制度的确存在很多问题，当下房地产市场的质量问题、交付问题等，基本都与预售制度有关。预售制度对于消费者来说保障度低，不确定因素太多。

　　“短期来看，取消这一制度的可能性不大。”张大伟补充道，因为当下房地产市场依然是中小企业占大多数，龙头房企并不多，当下取消预售制度，有利于资金宽裕的国企及大企业，对小企业来说则是灭顶之灾。

　　在业内人士看来，今年以来，在金融环境“去杠杆”“防范系统性风险”的情况下，预售制度带来的经营性现金流，对房地产行业而言更加弥足珍贵。在经营处境尴尬的地产行业中，加快销售、加快回款才是地产行业真正度过寒冬、保障现金流的关键。

　　“金九”失色 “银十”能否来?

　　对楼市的悲观预期也反映在了9月的成交量上，以往热热闹闹的黄金九月如今却冷冷清清。据中原地产研究中心9月的统计数据显示，以北京为例，已经入市的20期限竞房项目为9826套，网签了1633套，网签比例只有16.6%。不过，由于网签的滞后性，截至9月25日，实际销售有40%左右。

　　从一二线城市整体来看，9月份，楼市成交量环比8月份均无明显上涨现象。易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受采访时表示，从当前各地预售证的发放情况来看，量有所增加，供应增加也容易带来市场交易量的上升。

　　不过，严跃进指出，目前也出现了一些新的情况，比如现在购房的首付比例较高，很多大城市销售行情比预期的要弱。另外部分购房者二手房的挂牌周期延长，这也会使得换房的周期延长，进而影响一手房和二手房的交易。

　　从开发商方面看，严跃进指出，房企对于房地产调控还心存敬畏，很多开发商由于资金方面压力大，会更加注重现金流，类似心态也会影响销售和开发策略。

　　在严跃进看来，从后续趋势看，反弹的可能性依然存在，当然这主要是从全国市场来说的。部分商业银行若是贷款额度足够，也不排除在年底会积极支持房地产市场交易。

　　对于楼市“金九”失色的原因，中原地产首席分析师张大伟表示，首先，楼市调控重压，信贷收紧，最近各地市场不仅商业贷款继续遭到高压，多个城市公积金政策也开始收紧，使得市场继续开始观望;其次，楼市已经没有“金九银十”。从市场看，2017年以来，大部分热点城市楼市已经全面“限价化”，在这种情况下，房地产市场已经没有淡旺季之分，更多要看限价政策严格与否;再次，多个城市楼市逐渐开始出现冲高回落现象，房价调整开始出现从点到区域的现象，热点城市购买力很难再支撑市场继续冲高;最后，热点城市开始进入卖不完时代，多城库存出现环比上升的现象，除少数热点刚需项目外，去化率快速下行。

　　楼市告别“金九”已成定局，接下来的“银十”是否还会出现?严跃进说，市场过于看空的情绪并没有必要。第一，部分城市购房政策非常严格，符合购房资格的群体数量相对少;第二，潜在的购房需求很大，包括刚需和改善性需求，所以支撑市场增长的动力依然存在;第三，部分拐点论看法是市场谨慎的表现，而不是悲观的表现。

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       当融创掌门人孙宏斌表示“安全第一”时，很多人以为这只是一家之言。

　　当万科董事长郁亮说“未来三年只要活下去”，人们才恍然发现，房价还没怎么松动，房企大佬们已经悲观到如此地步了。

　　在2017年中国房企销售榜上，万科位列榜眼之位，融创占据第四把交椅。当两大龙头房企毫不掩饰悲观之态，这究竟意味着什么?

　　楼市下半场何去何从，我们理当从中寻找一些答案。

　　1融创孙宏斌：安全第一

　　孙宏斌从来都不是个低调的人。

　　无论是当年在联想一度成为接班人最终却身陷囹圄，还是最近几年的挥泪斩乐视、谈笑入万达，抑或以疯狂拿地荣膺“地王收割机”和“并购之王”的称号，这都已是过去式。

　　最近，孙宏斌越来越保守。

　　就在一个月前，在融创中期业绩会上，孙宏斌突然说，融创要做到安全第一。

　　孙宏斌的理由是，政策环境和楼市都已发生翻天覆地的变化。

　　第一，这次宏观调控的严峻程度是超乎想象的，政策没有放松的迹象，有些地方还在加紧。

　　第二，随着政策的持续，消费预期、购买预期也会发生变化。

　　因此，融创正在准备过冬。从去年起，融创就已不再市场公开拿地，转而已并购为主，即使是并购，步伐也在逐渐放缓。

　　在战略上，融创更是全面押注一二线城市。孙宏斌明确表示，不会进入三四线城市，市场变化后，三四线城市凉的最快。

　　对于楼市下半场，孙宏斌更加保守。在孙宏斌看来，房价不存在大幅度上涨的可能性，也不存在大幅度下降的可能性，今后五年都是波动的，政府的干预只能让波动显得更窄。

　　这也就是国民经略常说的楼市冰封期的含义所在。

　　2万科郁亮：未来三年只要活下去

　　孙宏斌保守了，郁亮一直都很低调。

　　与在地产圈、体育圈乃至娱乐圈都混出声名的的王石相比，郁亮一直都以沉稳形象示人。然而，就是这样一位低调的掌门人，在短短半年多时间里，却发出两次让舆论震惊的论断。

　　一次是2018年6月，郁亮说“万科要告别房地产”。

　　在郁亮看来，住房全面短缺时代结束，房价告别单边快速上涨。

　　十年后万科还是房地产公司的话，那真的很惨。我现在在琢磨，我们各地的公司把“地产”这几个字都拿掉。

　　话声未落，万科深圳分公司已准备更名“深圳万科发展有限公司”，目前至少已有九家万科分公司陆续完成了更名手续。

　　去地产化，一时间甚嚣尘上。

　　保利地产更名为“保利发展”;

　　时代地产更名为“时代中国”;

　　龙湖地产更名为“龙湖控股”……

　　“地产”这两个字仿佛成了烫手山芋。

　　另一次是在2018年9月，郁亮直言：“未来三年要把“活下去”作为基本要求”。

　　与孙宏斌相似，郁亮看到了房地产乃至政治经济都在发生全方位的变化：

　　其一，今天我们面临的转折的全方位的，政治、经济、国际、军事方方面面。社会全方位进入转折点时，所有行业无一幸免。

　　其二，2012年时，万科研究报告曾提过，中国的地产调控千万不要成为韩国模式：买房凭票、卖房限制。但现在可以看到，我们面临的限制非常多，已经超出当时的想象。

　　郁亮说的第一件事，究其根本，就在于政治大环境和国际大环境的变化。

　　往细了说，一是新的政治生态的确立，二是两大强国之间贸易争端的常态化，三是经济进入L型发展的新常态，四是整个社会对于大房企和大资本的反感，这意味着整个商业逻辑都要随之而发生变化。

　　至于第二点理由，则是楼市全面进入冰封时代。正如国民经略在《楼市冰封期买房指南》里所说的，这一轮调控堪称史上最严，政策之严厉，限制之全面，都是前所未有。

　　从限购限贷到限价限售的常态化，从限商贷到限公积金，从限土地拍卖到限房企融资，整个楼市进入冰封时代，房企既有的模式显然走不通了。

　　所以，郁亮给万科部署了四个字：收敛聚焦。

　　我们所有行为都“收敛聚焦”到保证万科“活下去”。

　　3大佬都退了，你还要拼命买房?

　　有一句老话说，潮退了，才知道谁在裸泳。

　　但真正高明的人，在潮退之前，就已明白危险所在，不会冒险赚取最后一个铜板，所以最终能够全身而退。

　　如果大佬们的信号还不够明确，那么市场早已展现其威力：

　　其一，今年前八个月，全国土地流拍总数超过800宗，地价更是创下5个月以来的新低。(参阅《地价连跌5个月，土地流拍超800宗，这些城市开始着急了》)

　　其二，北上广深杭厦，这些热点城市的房价已经开始松动。新房降价打折潮正在上演，二手房成交量大幅走跌，市场观望情绪浓厚。(参阅《新房降价，二手房大跌，土地流拍，楼市的艰难超出想象》)

　　其三，央行最新调查显示，六成人预期房价不再涨，打算出手买房的人比上一季度有所减少。(参阅《六成人预期房价不再涨，降价潮还有多远?》)

　　其四，呼和浩特率先取消去库存政策，长春率先取消棚改货币化奖励，楼市政策正在全面转向。(参阅《“停止去库存”打响第一枪，楼市巨轮正在全面转向》)

　　所有的信号都指向冰封与凉凉，你还在拼命买房?

　　房价有可能永远涨，但冬天也有可能很漫长。

　　当房企都在储备过冬时，无论是刚需还是投资，最好都做好过冬的准备。

　　(房掌柜整理来自中新经纬、国民经略)