“最严”限购令出台4个月 三亚房价涨幅为何仍居第一？

日前，住房大数据联合实验室、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布数据显示，2018年7月，三亚大数据房价中位数为32092元/平米，环比6月上涨4260元/平米，在142个样本城市中排名第5，仅次于北京、深圳、上海和厦门。

自3月底海南宣布全域封锁限购后，舆论普遍预期海口、三亚等热点城市房价会有所下降。然而，国家统计局数据表明，三亚新建商品房价格自四月以来连续三月上涨，7月更是以3.7%的环比涨幅列全国第一位。期间，更因为房价上涨过快被住建部两度约谈。

为何这样严厉的封锁下，三亚的房价依然上涨？易居研究院智库中心总监严跃进对《华夏时报》记者表示，调控应该说还是比较严格的，但是政策利好带来的看涨预期还是很强烈的，居住用地紧张、人才引进等政策，都加剧了房价上涨。单价从6万涨到10万，一室总价比两室还贵。

近日，《华夏时报》记者通过走访和电话咨询发现，4月份以来，三亚楼市又迎来了一波上涨小高潮。

例如海棠湾的清凤海棠长滩项目，4月初一位姓叶的售楼中心经理告诉记者，该项目一线海景住宅价格在6万左右/平米。没有遮挡差不多也6万/平米，有遮挡5万多一点/平米。而近日，查询某网站上该项目标明的单价，为65000元/平米。

不过，这也并非实际的价格。6日，记者致电该项目，一位中介代理人士表示，即使是65平米的住宅，总价也要750万左右，单价接近11.5万/平米。就算是不靠海的，单价也涨到了七八万。当记者问到非本地户籍是否能够购买时，对方说只要补交两年社保或个税，“都是可以操作的。”

另一处价格较低的住宅项目半山香榭，网上显示的价格在28000-32000元/平米，实际出售价格88平米的户型为260万起，均价不到3万/平米；但58平米的小户型，却卖到270万，总价比88平米的户型还要贵，均价达到4万以上。对于小户型高企的价格，某中介表示，因为现在政府不批地了，房子特别抢手，房价又高，总价比较低的小户型价格就涨得特别快。

根据易居研究院智库中心的数据，除了房价最贵的海棠湾区同比降价4128元/平米以外，市内各区房价较去年同期都有所上涨。

“房价是很高，但也有价无市。”当地一位中介表示，房价还是会涨，就是涨多涨少的问题。 事实上自4月中旬开启全省域限购之后，三亚商品房销量确实下降了。据当地住建局工作人员透露，自全省限购以来，三亚市网签了约一万套商品房，其中绝大部分都是2018年春节期间交易、没有及时网签的，新交易的商品住房截止8月底只有36套。

政策红利主推房价上涨

单从政策层面来说，三亚楼市在上半年面临的政策调控确实是极为严厉的。

由于2016年的房价暴涨，三亚于2017年5月和10月出台限购、限贷、限售等政策，外省户口限购1套住房，提供至少连续2年在海南纳税或缴纳社保的证明。首套首付三成，二套首付五成，三套停贷。外省户口居民家庭新购买的住房，须取得不动产权证满5年后方可转让。

3月31日，海南省住建厅联合5部门对外发布《关于做好稳定房地产市场工作的通知》，非省内户籍居民从1人限购1套住房升级为1个家庭限购1套住房，从缴纳1年或2年个人所得税或社会保险统一提高到5年，首付比例提高到70%，购买的新房5年内禁止转让。

4月13日，海南建省建特区30周年，中央宣布了支持海南全面深化改革开放，建设全岛自贸区和自由贸易港的特大利好后，又在22日发布了全域限购措施，通知发布后户籍迁入海南省的居民家庭只能购买一套住房。

尽管受到接连两次严密的调控“冰封”，房价的涨势却并未停止。4月底5月初，海口、三亚等12个城市因为房价上涨过快受到住建部等约谈。8月初，由于同样的原因，这两个城市再次被约谈，期间海口和三亚连续几个月占据统计局70城榜单涨幅前三名，新建商品住宅价格分别上涨14.8%和11.1%，二手房价格上涨6.4%和7%。

严跃进认为，调控之所以无法阻挡三亚等城市房价的上涨，其中有三个原因：

首先不排除部分楼盘的备案价格上调，所以销售时候的价格也随之上调了；

其次，自由港建设带来了很多新的市场机会，看涨预期还是很强烈的。农村用地、海景房用地和中小户型用地等管控压力比较大，都会使得房源更加紧俏；

第三是人才落户等政策促进部分人积极购房，房价也容易上涨。

严格备案

7月底，政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”，从前的“防止房价过快上涨”中去掉了“过快”二字。而第二次约谈中，住建部也要求各地严肃清理查处捂盘捂地、囤房炒房等问题，大力整顿规范市场秩序，加强预期管理和舆论引导，严厉打击投机炒作，遏制房价上涨。

因此，三亚也开出了新的“药方”。8月14日，三亚市住建部门关于规范新建商品房《商品房买卖合同》网签备案管理的通知，全市从2018年9月1日起开始实行限时网签，即当月销售当月网签，并进一步加大对违法违规销售行为的处罚力度。

18日，又查封了“君和君泰”等3个未取得预售许可证就提前蓄客、向不符合限购条件的购房人出售商品房的售楼部，关闭其商品房网签系统，取消31家中介机构的经纪备案，将35人列入从事房地产经营业务的“黑名单”，还取消了139名提供虚假完税证明的购房者的购房资格。28日，又要求辖区内房地产开发企业做好重新申报商品房销售价格备案工作，严格按照备案价格销售，并且6个月内不得调高销售价格。

不过，记者日前致电时，中介仍然表示可以现在先草签购房协议，等到社保或个税交完再行网申。这一说法明显与当地政府刚刚出台的调控政策相违背。

“如果严格执行，房价当然可以降下来，现在很多调控政策没有效果原因都是执行不到位。”中原地产首席分析师张大伟对《华夏时报》记者指出。

严跃进也表示，虽然调控严格，但也不排除各类猫腻的操作仍然存在。同时看涨预期继续，很多时候中介本身压力也不大。

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         近期，三亚市商品房销售价格过快上涨引起多方关注。为遏制房价上涨，保持房地产市场总体平稳运行，8月28日，三亚市发展和改革委员会联合三亚市住房和城乡建设局共同发布《关于进一步做好商品房价格备案管理的通知》(下称“《通知》”)，要求辖区内房地产开发企业做好重新申报商品房销售价格备案工作，严格按照备案价格销售，并且6个月内不得调高销售价格。

　　该通知要求三亚辖区内房地产开发企业重新申报销售价格备案。《通知》表示，此前已经申报销售价格备案但尚未销售的商品房项目，房地产开发企业要依据开发建设成本，合理确定或调整销售价格，于2018年9月30日前向三亚市发展和改革委员会重新申报销售价格备案。未重新申报销售价格备案的，发改委和住建局将依据相关规定处理。

　　《通知》要求房地产开发企业要遵循合法和诚信原则，商品房须严格按照备案价格销售，不得超过备案价格销售。实际销售价格超过备案价格的不予网签。

　　为保持备案价格的相对稳定。《通知》还要求凡具备预(现)售的商品房项目，经三亚市发展和改革委员会审核备案后，6个月内不得调高销售价格。6个月后需要调高销售价格备案的，应重新申报审核备案。

　　据了解，这是七日内，三亚发布的又一房地产市场调控政策。三亚市住房和城乡建设局4天前曾发布关于规范新建商品房《商品房买卖合同》网签备案管理的通知，全市从2018年9月1日起开始实行限时网签，即当月销售当月网签。并表示将进一步加大对违法违规销售行为的处罚力度。严厉打击未批销售、规避限购政策、哄抬房价等违法违规行为，进一步维护三亚市房地产市场秩序。

(房掌柜整理来自华夏时报、中国新闻网）