【掌柜日报】供需回暖网签乏力 东莞房企谨慎看市备战金九

“金九”即将到来，但看当前东莞楼市氛围，今年这个传统楼市节点或要失色了。

上周（0813-0819），虽有不少项目抢先推货，从备案情况看，部分项目已有松动，但住宅网签因客观原因仍不见太大起色。具体上周楼市行情，且看数据分析。

供需：供应回暖，网签乏力

从7月开始，东莞楼市的新增供应持续低迷。不过，进入8月中旬后，部分在售项目开始发力，以至东莞上周新增供应突然大幅上涨。

据合富研究院数据显示，上周住宅供应面积约15.4万㎡，住宅共1143套，主要集中在凤岗、虎门、石排和石龙四个镇区，主要以中海云麓、虎门印象等在售楼盘加推为主。

数据来源：合富研究院

虽然供应量上来了，但前期东莞调控叠加效应已慢慢减少，在缺乏有力让利和利好政策支撑下，购房者入市信心依然不强，加之限签延签等原因，上周东莞住宅网签仅403套4.8万㎡，签约均价16992元/㎡，网签量创东莞18年新低（春节除外），呈疲软状态。

价格：房企谨慎观望，后期房价或有松动

受客观因素影响，目前东莞网签均价基本企稳1.6-1.7万/㎡。一线市场的销售价格又是怎样的呢？ 

截至8月19日，东莞首次备案房源有12楼盘，其中有三个项目是特殊房源，不予参考。

从表中可以发现，在售项目的新品备案价与市场目前的售价基本持平，定价合理。松山湖片区、滨海片区以及东南临深片区的备案价都居高位，处于20000-30000元/㎡。

值得注意的是，水乡片区整体备案均价已达16000元/㎡以上，这次新盘碧桂园信鸿铜雀台洋房首批130余套房源，备案均价仅为13896元/㎡。当然，在实际销售市场中，当前东莞房价公认的洼地在桥头，签约均价约11000元/㎡。

从东莞建设网得知，8月的备案价连番下调，截止至19日下调备案价项目达18个，大部分为个别房源调价，批量降价的项目只有4个，主要为前期高价地项目调价，如时代水岸花园（时代天荟）、时代天境，以及临深项目让利调价，如德州城以及珠江观澜御景。

整体而言，目前东莞房价正处于博弈期，虽然周末特价房、一口价房等活动时有出现，但开发商多处于谨慎观望状态，未见有明显降价，但从近期调价情况看，不后期房价或会有所松动。

市场：未见抢跑，暖场蓄客为主

在面对8月楼市的淡季，各楼盘也纷纷使出浑身解数，为即将入市或者在售的项目进行预热。

东莞上周出现的暖场活动、小型加推活动还是比较多的，比如，和昌众筑中央松湖临时营销展厅上演《松湖大事记》、中泰峰境七夕西餐传情、虎门印象的名车鉴赏等暖场活动。在成交不理想的8月淡季，购房者普遍持观望情绪，开发商为在售项目积极加推入市。

上周，开发商纷纷大搞事情，融创公园首府、金地碧桂园时代城都是两个纯新项目，通过召开产品发布会和开放临时售楼处，为项目入市提前预告，预计十月前后入市。

“金九银十”一直都是开发商的传统营销节日。以前，开发商都会在8月下旬推出项目，提早开跑。目前，开发商频频推出的暖场活动、小型加推活动，估计大部分开发商的营销重点放在“银十”。

土地：土拍火热进行中

东莞上周土拍市场比较火热，一周迎来3宗地出让。其中清溪出让2块商住地，一块被华润置地以10.8亿斩获，另一块则被中国金茂以“楼面价14002.66元/㎡+总价55598万元”成功擒获，再次刷新清溪商住地的楼面地价。16日华润置地再豪掷12亿斩获企石商住地。

本周东莞中堂迎来了18年第一宗商住地出让，战况激烈，最终卓越以11.5亿拿下该地块。

下周水乡洼地著称的麻涌将会有一宗8.8万㎡的商住地入市，究竟花落谁家，敬请期待。