房价上涨远超居民收入增长速度 无益于推动经济增长

构建房地产市场平稳健康发展的长效机制

目前，为维持本地短期经济增长，有地方政府意图通过放松限购、税费减免等刺激房价，试图通过房地产市场拉动经济增长。研究表明，房价上涨可能在短期内拉动房地产及其相关行业的发展，但在长期内无益于经济增长。近期的中央政治局会议指出，“要坚决遏制房价上涨趋势”，这个措辞比以往更加严厉，将“遏制房价过快上涨”替换为“遏制房价上涨”，显示了中央控制房价的决心。然而，需要指出的是，房价过快上涨在长期内会抑制经济增长并不意味着房价大幅下降有益于经济增长。房地产价格大幅下跌意味着企业、政府和家庭的资产负债表可能在短期内快速恶化，这将对企业投资、政府购买和居民消费形成巨大的抑制作用，需求下降将进一步压低住房价格，进而加速恶化企业、政府和家庭的资产负债表，这种“金融加速器”机制一旦形成，宏观经济很容易陷入长时期的衰退之中。因此，房价大起或大落都将损害经济增长，房地产市场的平稳健康发展是我国国民经济又好又快发展的重要保障。

构建房地产市场平稳健康发展的长效机制要以市场供求为基本出发点。当前中国房地产市场供需最核心的问题在于人口老龄化、人口城镇化与土地供给行政垄断之间的矛盾。从宏观上来看，中国人口结构老龄化降低了住房需求，使得房价有下行压力。从区域间来看，中国人口依然处于从农村向城市、从中小城市向大城市集聚的过程中，而土地供给由于受到供地指标的管制无法根据市场供求在城乡之间、城市之间进行有效流动，造成了中国区域间住房价格的巨大差异。大城市是人口主要流入地，但土地供给远远不足，造成大城市房价不断上涨，抑制了大城市的创新、创业，造成了资源错配，降低了大城市的国际竞争力。相反，中西部中小城市往往是人口的流出地，却获得了土地指标的支持，但由于缺乏产业的支撑，其土地利用效率低下。因此，要构建房地产市场平稳发展机制，必须坚决推行供给侧结构性改革，其核心是改变当前土地供给政策，根据人口流动方向给予土地指标支持，大幅度增加大城市土地供给，这在短期内可以促进大城市房地产投资，稳定短期经济增长，长期内可以稳定房价，进而降低城市生活成本、促进创新创业、改善资源配置效率，提高企业和城市的国际竞争力。

　　相关新闻：“遏制房价上涨”立场不可能改变 控制房价过快

　　抓住房地产市场调控不放松，特别是严格控制房价过快上涨，不是为了消灭这个市场，而是为了让市场真正遵循“房住不炒”的目标，更好地满足处于各个消费层次的居民们合理的住房需求和住房改善需求。

　　房地产市场调控不力，坚决问责。8月17日，住建部约谈海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府的主要负责人。在此之前，北京市住建委在通州开展联合执法行动，处罚了两个违规地产项目后，又于日前约谈了多家地产出租类公司，要求他们不得哄抬租金抢占房源。苏州住建局等九部门也在近期展开规范房地产市场秩序的专项行动。

　　从中央到地方，房地产市场的职能部门正在采取措施加强对市场的监控。房地产市场职能部门采取的专项行动，尤其是住建部对海口等五个城市负责人的约谈，是向市场发出明确的信号，中央政府严控房价过快上涨的立场并没有改变，“房住不炒”的房地产市场发展目标没有改变。

　　我国本轮房地产市场调控，到现在差不多已有十年。房地产市场在我国曾经长期被作为地方拉动GDP增长的一个重要工具，以致房价节节攀升，成为经济转型的一个“拦路虎”，每当经济增速放慢的时候，一些地方政府总会习惯地放松调控措施，以此来激励房地产市场活跃，使调控出现反复。

　　今年以来，我国很多地方的经济增长出现困难，是不是会放松调控，通过刺激房地产市场再度活跃来给地方经济注入“强心剂”，已经成为舆论猜测的一个方向。而国家统计局最近公布的今年7月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，仍有65个城市7月份新房价格同比出现上涨，环比上涨的城市数量也在增加，这似乎印证了一些人的猜测，在地方经济增速放缓的压力下，房地产市场正在重新成为地方政府刺激经济的工具。

　　针对这种情况，住建部已经于最近专门召开部分城市房地产工作座谈会，强调把稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处，确保市场稳定，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方政府坚决问责。此番住建部对海口等五城市政府主要负责人的约谈，就是以实际行动打消了一些地方政府的幻想，把房地产市场作为拉动地方经济增长的引擎，已经给我国的社会经济和民生带来了很多问题，所以不可能再回到以房地产市场来刺激地方经济增长的老路上去。

　　值得欣慰的是，目前很多地方出现的房价上涨虽然从数字上看比较小，但已经引起了越来越多地方政府的重视。在地方层面，深圳、南京、贵阳等一二线城市近期相继出台新一轮调控政策，整个7月份全国共有超过60个城市分70多次发布了内容各异的调控政策，这些新的调控措施包括升级原来的限售限购措施，限制企事业单位购买商品房，都是针对最近一两年房地产市场出现的新情况推出的调控手段，能够有效地遏制住房价的进一步上涨。而一些城市的地方政府住建部门主动出击，采取专项行动约谈、处理部分违规开发商和房屋出租公司，也表明已经有越来越多地方政府开始真正以大局为重，以政府监管的有力手段保证房地产市场，包括租房市场的正常秩序。

　　抓住房地产市场调控不放松，特别是严格控制房价过快上涨，不是为了消灭这个市场，而是为了让市场真正遵循“房住不炒”的目标，更好地满足处于各个消费层次的居民们合理的住房需求和住房改善需求。这就需要地方政府在调控中加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，坚持分类调控、因城施策、一城一策，完善和落实房地产调控措施，防范化解市场风险，促进建立房地产长效机制，努力实现全体人民住有所居目标。

　　从这个要求来说，目前一些地方政府新出台的调控政策，有少数在客观上也会给居民满足合理需求增加新的困难。这些地方的政府部门应该深入基层，深入市场，了解实际情况，制定出更细致、更有针对性的调控措施，在坚决遏制住房价过快上涨势头的同时，尽可能满足广大居民的合理需求。

    （房掌柜整理来自经济参考报、新京报)