第二,针对政府的政策,针对下一阶段的调整,讲一点看法,也是围绕长效机制发展的基础。
讲什么呢?政府要认识到,现在房地产市场的基本问题在于供给侧,供给不足。“十九大”文件中说的这句话,人民追求美好生活的需求,以供给不充分不均衡之间的矛盾,因此要分析需求,是不是炒房的需求,我认为住房是合理的消费和居住的需求。
1、刚性需求,人口增长,家庭迭代,占的比例不是很大。2、改善性的需求,人的储蓄,财富增长,因此要买房和住好的房子。聂梅生会长分析了美国的情况,这些年赚钱后,最大的消费还是买房。刚毕业的时候租房子,有了孩子买房子,有了两个孩子,买大房子。等到退休的时候,一辈子的钱拿去周游世界去了,然后再租房子,不断的换房子,构成了需求增长的主要部分,这是改善性需求。3、最重要的是现在被否认的需求,迁移性需求。动不动就说,住房市场的需求没有了,为什么没有了,因为住房自有率比较高,农村是100%,小城镇70%—80%,大城市也达到了70%—80%,相比发达国家都很高了,为什么还有这么高的需求,因为中国的城镇化还处在初级阶段。我不认为城镇化到了中级阶段,55%的人在城市,大量的人口还在迁移,怎么迁移?农村的到县城,县城到地级市,地级市到省会,省会到大城市,年轻的毕业生到大城市集聚。他们的家里都有房子,但是需要新的房子,因为人们在迁移。现在限购就是限迁移的需求,迁移是人们追求美好生活重要的组成部分,在城镇化的阶段。4、投资性的需求,如果租的话,房子也是用来住的。租赁市场一个是机构大比例的买房。国外租房的公司,将个人买的房子拿去集中起来进行出租。要有人投资和有人买,才可以租赁。这一部分的需求,如果是买了房子,也可以出租的话。也属于住的需求,不要一概否定投资性需求。5、为了增资投机性的需求,买了不出租,只是为了升值。因为预期未来房价还要大涨,不惜出租和费劲,就等着房价上涨。原因也在于,住房市场对未来增长的预期太高了,为什么预期太高了,因为有需求,没有供给。有这么多的需求限制,没有仔细认真的考虑如何增加供给。现在住房市场,就目前来讲仍然是最大的矛盾。供给侧不充分,不均衡与美好生活需求之间的矛盾,不能去天天去否认需求,不能天天打压需求,而不是想供求两个方面解决问题。
结果导致天天限这个限那个,我个人说,我同意短期的调控手段,是需要做一些限制,这是着重的优势。大家都看到其他国家的住房怎么好,不要忘记其他国家的市场都经历过大崩盘。美国2008年的崩盘不说了,1988年后,1990年代初期日本的崩盘,就是因为房地产过热相当长的时间,政府没有手段抑制住,最后调利率起了作用,最后砸了下来,日本房地产价格下跌了60%。不要说有房地产公司,有一个建筑工程队都要被拖垮和倒闭破产。香港的情况就不说了,不要忘记市场真正波动起来是怎样的。中国有点特殊,中国的宏观经济学有两个特殊的身份。一个特殊的身份的行为主体是地方政府,一个特殊的手段是行政手段。限购限贷都是属于行政手段,暂时将它压下来,但这不是长期的办法,这不是长效机制,这是扭曲经济,扭曲供求关系,所以尽快的用长效机制将它替下来。说到长效机制,大家又提到需求机制就是房产税,我认为要搞的,自动调节需求方面起到作用,仍然要在供给侧进行长效机制的改革,改革的内容很多,比如说租售并举,多渠道保障,我提两个内容。
一、土地供给要以人口迁移作为参考。人口迁移多的就要增加供给,人口迁徙出去多的地方,就要减少供给。
二、提高容积率。中国人就是多,可居住的面积是世界的1/3,我们命中注定住拥挤的房子,如果要大的房子,就去澳大利亚和加拿大,买看不见人的房子。中国就要提高容积率,我们说了很多年,讨论长效机制,不能只讨论需求侧的长效机制,也要看供给侧的长效机制,租售比例关系才可以达到均衡的水平,我就讲这些,个人之见,仅供参考,谢谢。
(来源:金融界)
2023-11-20 17:09
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