欧阳捷认为,这一现象的根本原因,一是住房供不应求。一二线城市住宅用地供应趋势性下降,而一些地方的政策却导致需求增加,同时又并未做好增加供应的准备。二是预期管理不足。面对供不应求、房价上涨承压的局面,政府强化调控,但正面引导不足。
一二手房价倒挂背后的经济学原因
近年来房地产市场过热房价一路高涨,其主要原因在于投资投机行为扩大需求,扭曲市场的供求关系,导致市场机制失效,实际均衡价格偏离一般均衡价格。作为市场机制的补充,政府开始干预市场进行宏观调控。
之后政府便对房价进行了一系列的调控,其中五限政策中的限价政策引起如今一二手房价倒挂的直接原因。
从经济学方面来讲,政府此次限价是属于最高限价,即一般指的是低于均衡价格的最高价格,其目的往往是为了抑制某些产品价格的上涨。事实上当政府规定了最高限价时,企业依据市场供求自主定价的权利就被剥夺了,对市场自由进行限制,限价其实进一步扭曲了本就无效的市场。
房地产企业往往会对最高限价做出的迅速反应,最直接的结果就是市场上供给减少,导致供不应求。从以上数据就可以看出,我国新建住房数量的确是在逐年减少的,而二手房数量反而在逐年增高,待价而沽可以说是意料之中。
不仅如此,限价还可能产生,消费者的排队抢购和黑市交易,生产者降低产品质量、变相涨价,甚至是逆向,即由于信息不对成导致好的商品被坏的商品驱逐市场选择等不良影响。从我国目前摇号抢房,一二手房价倒挂,豆腐渣工程的现实来看,政策的消极影响一一应验。
限价政策边际效应递减
在二线城市新房火热的同时,二手房市场却呈现不同的局面。
链家近日发布报告称,6月链家监测的重点11城,二手房成交全面下滑,天津、成都、青岛的成交量环比下滑超过40%,而成都、青岛两城均价环比也下跌7.8%和4.1%。
“倒挂带来的新房对二手房的挤出效应,在近一年来一直存在。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐告诉21世纪经济报道,6月份重点城市二手房量价普遍回落主要原因在于前期价格上涨,购房者大量涌入新房市场后,购买力被持续耗散,且人才落户等政策的边际效应递减,在严限购限贷叠加信贷收紧的环境下市场出现自发回落。
许小乐进一步分析,部分城市的限价严而限购松,是助推市场火热的重要因素,内在关系在于限价严带来套利的必然性,而限购松带来入市的可能性,两者叠加带来新房市场的“火热”,但是这种“火热”只存在于新房市场,更加“市场化”的二手房市场并未因此出现“火热”。
二线城市领涨楼市的现状,也让各方开始反思当下楼市调控策略的力度、组合是否有效。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,限价应当充分考虑几个因素,包括当地的CPI走势、房价走势、当地宏观经济和人均可支配收入等因素。另外在调控严厉的时候,也会有类似行政类的价格涨幅措施,类似不允许超过同期同类产品的定价等。而结合土地成本、造价成本、盈利目标等,也会在具体的预售价格审批上会有所体现。
“只要限价令不取消,一二手房价倒挂现象就不会改变。”在欧阳捷看来,“控房价、抑泡沫、防风险”的政策逻辑不会改变,在真正的长效机制形成并彻底改变目前的供求失衡与市场扭曲现象之前,限价令还将长期持续。
但多位分析人士也指出,这并不意味着限价策略会退出,欧阳捷也承认,如果取消限价令,势必导致新房价格快速上涨并反超二手房价,从而加大泡沫破裂的风险。
但一些城市已经在调整。有的城市如成都,已经采取措施加大了限购力度,也被认为是其楼市近期降温的主要原因。而另一些城市则对限价政策作出调整和新的尝试。7月初,昆明,要求商品住房接受价格管理的6个月内,每月实际销售均价不得高于同项目、同品质、同类型最近一个月的商品住房合同网签备案均价;在预售价格6个月后方可申请调整,且每12个月内,商品住房合同网签备案均价上浮不得超过6%。
政策目标需转向,政策传导机制需疏导
事实上,将三元悖论延展开来,所有的政策都是正负效应交相的,无法完全顾及,这无可避免。但是当一项政策所产生的政策结果与预期政策目标南辕北辙,负面效应一应俱全时,我们是否应该反思一下政策是哪个环节出了问题。
2023-11-22 17:07
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