土地市场持续分化：一二线降温 三四线城市量价齐涨

　　7月3日，易居研究院发布《2018上半年40城土地市场报告》。该报告显示，6月，40个典型城市土地市场相比5月有所回暖，土地成交面积及土地出让金环比大增，土地成交均价亦有所反弹。

　　分城市来看，上半年，一二线城市逐渐降温，土地成交面积及土地成交均价均出现下行趋势;三线城市火热，成交均价创2011年以来新高。

　　易居研究院研究员詹毅凡表示，虽然6月份40城土地成交面积及出让金出现了较大反弹，但2018年上半年多数指标出现下行趋势，40城土地市场降温态势不变。由于一二线城市的土地市场在严厉的调控措施下逐渐走弱，房企将拿地重点转移至三线城市，导致三线市场的土地市场比较火爆，相关调控部门应做好防范准备工作，防止地价过高推动房价上涨。在金融环境逐渐趋紧的背景下，房企的资金压力将逐渐加剧，预计全国的土地市场将逐渐降温。

　　上半年全国300城土地收入近2万亿

　　中国指数研究院发布2018年上半年300城市土地市场成交数据。数据显示，上半年全国300城市土地出让金总额为19513亿元，同比增加27%。

　　具体来看，上半年一线城市供地量小幅走低，收金总额缩水逾两成，北京、上海、广州均有下滑。其中，北京上半年收金751亿元，较去年同期下滑25%。二线城市土地市场供需两旺，助推土地出让金上涨超过三成，其中杭州上半年收金总额1439亿元，位于全国300城市之首。三四线城市因为承接外溢需求，土地市场热度上升，其中佛山市收金571亿元，进入全国城市前五。

　　2018年上半年，全国300城市土地市场整体供应量上涨30%，成交量增加26%，成交均价及溢价率皆有下滑。上半年，住宅用地供应量同比上涨35%。在各线城市土地收入中，住宅用地仍为收金主力，受宅地供应增加影响，上半年宅地出让金较2017年同期增加2个百分点至82%，商办类用地占比下降3个百分点。

　　成交溢价率保持低位

　　2018年上半年，40个典型城市土地成交建筑面积22455.3万平方米，环比2017年下半年下跌18%，同比2017年上半年增长18%，增速有所收窄，但仍然维持在一个较高的水平。

　　40个典型城市土地出让金为10453亿元。与2017年、2016年、2015年及2014年同期相比分别上升14.4%、53.3%、127.8%及40.6%。 从这个角度看，土地出让金规模依然超出了历史同期的水平。

　　分城市来看，2018年上半年，40城土地出让金排名前5的城市分别为杭州、北京、重庆、佛山和苏州，累计土地出让金分别为1417.6、740.4、678.7、565.9和538.6亿元。2018年上半年，杭州土地市场最为火爆，不但出让金总额名列第一，同时也保持了较高的同比增速。

　　地价房价比可以更真实地反映土地市场与房产交易市场的关系。从半年度的数据来看，2018年上半年，40个典型城市的土地出让均价为4655元/平方米，环比2017年下半年下跌13.2%，同比2017年上半年下跌3.1%，自2016年下半年已经连续三个半年度下行，降温态势明显。

　　一二线降温

　　报告显示，6月，4个一线城市土地成交建筑面积为235.6万平方米，环比增长551.5%，同比下降13%，相比5月份出现大幅反弹，但仍不及去年同期;成交均价为11886.9元/平方米，环比增长5.1%，同比下降22%。

　　詹毅凡认为，6月一线城市土地成交出现大幅反弹的主要原因是广州和北京供应明显增多，拉动了一线城市的总体成交。从整体来看，一线城市土地成交均价自2017年6月左右开始震荡下跌，土地成交建筑面积自2017年年末也连续萎缩，6月份有所反弹，但整体仍处于下行通道，预计三季度一线城市的土地成交面积及均价仍有下降空间。

　　二线城市成交面积逐步萎缩，6月，二线城市土地成交建筑面积为2658.1万平方米，环比增长34.1%，同比下降17.6%;成交均价为4827元/平方米，环比增长3.5%，同比下降4.6%。，6月二线城市的土地成交面积在连续环比下跌5个月后，首次出现增长。成交均价也连续两个月反弹。

　　从整体来看，二线城市的土地成交面积及均价有所抬头，但仍处于下行通道，预计三季度二线城市的土地成交均价和成交面积将逐渐下行。

　　三四线城市量价齐涨

　　土地市场正在持续分化。

　　三四线城市土地市场量价齐涨。中指院监测的三四线城市共成交土地7397宗，成交面积达到30248万平方米，同比增加25%;而土地出让金则达到7538亿元，同比大增43%;而土地成交楼面均价为1458元/平方米，同比上涨10%。

　　一二线城市与三四线城市土地市场在上半年的进一步分化，也引起了部分担忧。詹毅凡表示，近两年三四线城市因棚改货币化安置的政策利好，去掉了大量的库存，实际需求已经严重透支。由于三四线城市的经济基础相对薄弱，对楼市提供的支撑力度有限，盲目地在这些城市拿地可能导致库存的增加，这些城市或将再次面临去库存的压力。

　　实际上，市场对三四线拿地的态度也在变得审慎。7月4日，有媒体报道称，碧桂园叫停在三四五线城市全覆盖战略。尽管碧桂园方面向21世纪经济报道澄清此为谣言，也有碧桂园高层回应媒体称叫停的是“表面看起来销售额很大、实际权益很小的项目”。但分析人士向21世纪经济报道指出，“这个动作或对其他房企的心态产生微妙的影响。”

　　另一个能从侧面反映市场热度的关键数据，是在出让面积与出让金持续高位的同时，中国指数研究院与易居研究院监测的300个和40个城市，地价分别下调了1%和13.2%。

　　这其中有三线城市土地大规模交易拉动均价下滑的因素，但一些数据也显示，土地市场正在趋于理性。中指院的数据显示，一线、二线和三四线城市的土地溢价率分别为11%、17%，和27%，比去年分别下滑了10个百分点，15个百分点和23个百分点。

　　而易居研究院的数据显示，受其检测的40个城市中，总体地价房价比已连续下行3个季度，市场正在回归理性。

　　詹毅凡表示，土地的成交价格受房价影响较大，房价上行，则开发企业有更大的动力以更高的价格拿地，6月份三线城市的地价创下新高，也是三线城市楼市火爆的缩影，相关政府部门应有所准备，防止市场过热。

　　供应结构多元化

　　全国政协经济委员会副主任委员杨伟民6月在陆家嘴论坛公开表示，行政性措施已经不能根治当前的房地产乱象。也让接下来如何推动系统性的住房制度改革，成为关注焦点。

　　其中，完善土地供应制度成为焦点。2018年上半年已发布的政策来看，一些地方提高了住宅用地供应比例，另一方面，如何加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，也是政策关注的重点。

　　3月，国务院印发《城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂管理办法》，提出对于人均城镇建设用地水平较低、规划建设用地规模确有不足的省份，可以使用跨省域调剂节余指标少量增加规划建设用地规模，并在新一轮土地利用总体规划编制时予以调整。

　　5月，住建部在《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》中指出，热点城市要提高住房用地比例，住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排。3-5年内，热点城市租赁住房、共有产权住房用地占新增住房用地供应50%以上。

　　实际上，从2017年起，各地优化供应结构的文件就屡有出台。杭州在1月提出，从2018年起到2021年底，市区将按每年出让住宅用地面积不少于5%的比例提供用地，专门建设人才专项租赁住房。深圳在6月提出，要着力构建长周期住房供应体系，明确商品房、人才住房和安居型商品房、租赁住房比例分别为40%、40%、20%。

　　这其中，最受关注的是北京从2017年开始大力推出的共有产权住房。

　　中原地产研究中心的统计数据显示，2017年北京成交71宗住宅用地，这些土地累计成交规划建筑面积约969万平方米，其中合计共有产权面积达到了300万平方米。而这些土地正在转化成为住房供应，据统计，北京上半年成交新房1.06万套，其中共有产权房2013套，占比超过20%。

　　这一模式正在被其他地方所推广。6月27日，广东省住房和城乡建设厅印发《关于开展共有产权住房政策探索试点的通知》，提出在广州、深圳、珠海、佛山、茂名5市先行探索试点共有产权住房政策，试点时限为1年。

　　对此，广州市社科院研究员谈锦钊表示，这有利于广东省多元住房体系的建立，而共有产权房的推出，也有利于满足这些城市当地发达制造业，带来的庞大的中低端住房需求。

　　有分析人士指出，前一阶段的房地产调控，主要注重“控情绪”，而要推动长效机制的建立，更多城市开始大范围、深层次注重“调结构”成为必然。以政府为主提供基本政策性支持住房、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系建设，将在2018年下半年进入加速阶段。

    （房掌柜整理来自长江商报、城市金融报、21世纪经济报道）