回顾南京白银十年 楼市沉浮中哪些房企笑到了最后？

编者按：2008年，房掌柜从金融风暴中出海，经历过波谷的低潮和浪尖的激越，越过狂风大浪，看过碧海蓝天，以梦为桨、继续出航。十年，房掌柜作为亲历者更是见证者，见证了房地产快速发展的十年风云变幻。

岁月如刀，浮生若梦，十年，南京有值得诉说的故事、还得许多值得想起的人和事，楼市亦然。房掌柜将陆续推出《致敬白银时代2008-2018：南京楼市十年》系列文章，呈现南京楼市白银时代的全景图，敬请关注。

有人的地方就有江湖。有江湖的地方就会有英雄。

江湖，是一个充满着血雨腥风的地方。多少英雄在乱世中声名鹊起，又在滚滚红尘中销声匿迹。在群雄逐鹿的地产市场，南京从不是个世外之地，天下武功盖世之辈欲功成名就、发挥一生绝学，南京便成了新的纷繁之处。

时间如白驹般一闪而过，转眼，十年已过，白银时代群雄辈出，人人追寻的“金陵第一”几度易主，虽不能论何人能笑到最后，终究成就了几大英雄难以撼动的江湖地位。

注：以下数据来自南京克而瑞。统计范围：商品住宅（住宅、别墅、公寓）、南京市（含高淳溧水）。

十年之中

谁主沉浮

十年，说起来就两个字，却是南京房企们浴血拼搏的日日夜夜。站在2018年的时间高度，回顾过往十年，才知楼市变幻，沧海桑田。

根据南京克而瑞数据，在过去的十年中，保利、万科、苏宁环球、世茂、中海五家房企的销售总额占据南京“英雄榜”前五。十年来，保利在南京的销售总额达到595.11亿元，卖出28226套房源，问鼎榜首。

紧随其后的是万科，成交金额473.51亿元，卖出23925套房；苏宁环球成交金额371.37亿元，成交45090套房。前十的榜单中，南京本土的房企有苏宁、弘阳、朗诗三家，剩下七家均为外来房企瓜分了天下。

从每年的前十名房企销售额总和也能看出南京十年江湖风生水起。2008年，南京销售金额前十的房企们业绩总和也就83亿，但到了2016年，朗诗一家的销售金额就超过了这个数字。纵观十年，除了2011年有小幅的下降，其余年份，南京楼市的销售金额都在上走。其中2014年、2015年、2016年三年的销售金额爬升最快，房企前十的销售总额达到441亿、620亿、809亿。

2008年：本地房企的天下

雅居乐强势杀入

2008年，受国际金融危机的影响，南京楼市成交量大幅下滑，俨然进入一个寒冬。在这样的环境下，各大房企的销售业绩也不高。当年销售金额排名前五的房企为苏宁环球、雅居乐、栖霞建设、仁恒、弘阳。

其中，苏宁环球、栖霞建设、弘阳集团均为南京本地房企。苏宁环球与弘阳深耕桥北，项目体量大、价格适中，是整个楼市成交量的顶梁柱；此时的栖霞建设正是风生水起之时，栖园、栖庭等项目吸引了不少南京人，一时间风光无限。

而在本土房企中杀出一条血路的，是雅居乐。2006年，雅居乐首次进入南京就以约15亿的总价问鼎当年“地王”， 2008年，雅居乐在南京开发的第一个项目雅居乐花园面世，作为面世之作，雅居乐花园全新的营销手段让南京眼前一亮——一次性公开22套全实景样板房，同时严把质量关，力求将口碑做到最好。显然，南京的购房者买账了，南京雅居乐花园从2008年开盘后也创下多项纪录：当周边楼价卖6000元时，雅居乐花园开价12000元依旧畅销；同时，项目2008、2009、2010年连续三年获得了南京单盘销冠。

2009年：前三之中

仁恒强势崛起

2009年春节后，冰冻的市场开始迎来了春天，用当时开发商的一句话来说“以前不见的购房者突然出现在了售楼处”，市场交易量逐步提升，最好的月份临近2007年最高峰。当年的房企销售金额排行榜中，前五的开发商分别为苏宁环球、仁恒置地、栖霞建设、金地、雅居乐。

这其中，仁恒的冒尖不得不提。在2008年时，仁恒就已经位居第四，2009年一跃成为第二，与河西的开发不无关系。2008年的河西正处于规划落实的巅峰阶段，青奥会的举办为河西发展建设再度加码，不少人看到了这里的潜力，纷纷加入。

2006年仁恒拿下了G72地块，2008年开始动工，2009年首次亮相，一口气推出一期所有房源，折后均价15000元/平，创下3天热卖10.5亿的记录；开盘后仅三个月的时间，642套房源全部售罄。可以说，仁恒江湾城一入市就是河西的辉煌启幕，随后十年，仁恒江湾城见证了河西的成长，自己也成为了神话中的一部分。

2010年：保利冲刺第一

苏宁两家独大

2009年的楼市上涨触碰到了调控的敏感神经，到了2010年，房地产市场遇到了当时来说历史上调控最严厉、最频繁的一年。2010年上半年和下半年的新政、2011年初新国八条及限购限贷令到如今的国五条，调控效果虽褒贬不一，但对房价的过快上涨确实起到了一定的抑制作用，对房企的销售业绩也造成了一定影响。

2010年南京房企销售金额排行榜中，苏宁环球让出了王冠宝座，保利荣耀问鼎，苏宁环球、苏宁置业分列第二、第三。同时大连万达冲到第四，第五则是金地。当年保利的成交金额为32.07亿元，低于2009年的冠军苏宁环球的成交业绩。

苏宁环球与苏宁置业同时出现在榜单上，仿佛一个新奇的风景线。事实上，两者是都是房地产公司，但两者没有直接的关联性。苏宁置业是苏宁电器集团的全资子公司，是做中国高端地产的，主要包括商业地产、科技地产等；而苏宁环球的主要产品则是江北一带的住宅项目，如天润城。天润城体量极大，该项目从2005年初开始销售，连续九年的销售量一直稳居南京市销售榜首，这也就难怪苏宁环球在2010年之前始终都是成交金额的大哥大了。

2011年：前三不变

保利开启“蝉联”史

楼市进入2011年之后，调控并没有放松下来，相反，多重调控政策持续加压，限购、限价、限贷等政策层出不穷。南京房企再次遭遇“寒冬”，成交金额有了更明显的下滑。这一年，保利依然问鼎南京房企销售金额排行榜的老大，但成交金额仅27.74亿元，比上一年缩水了4亿多。

保利之下，排名第二、第三的房企与上一年并无区别，依然是苏宁环球、苏宁置业，排名第四的是中海，排名第五是朗诗。这也是朗诗自2008年以来，第一次跻身前五的高位。

保利进入南京是在2009年的土拍上，一举拿下河西地块后，保利香槟国际应运而生，项目在2010年6月首开，单价16000元/平至18500元/平，户型面积都在140平以上。门槛虽高，但保利在国内的影响力，加上品牌前期宣传、河西板块的利好价值，让项目首期便热销；同时项目抓紧开盘节点，紧凑的推盘计划也使得整个项目的成交金额一路高走。在行情不好的2011年，保利香槟国际可以说创造了逆势奇迹。

也是从2011年开始，保利开启了自己在南京年度销售金额排行榜中的“蝉联”之史。从2010年至2017年，保利每年都是榜首，霸主地位越坐越稳，几乎无可撼动。

2012年：市场逐渐回暖

中海挤入第二

尽管从政策上看，2012年的调控政策并没有放松，但压抑了两年的市场需求已经蠢蠢欲动，这一年的楼市已经控制不住的迎来了春天，这点从房企的销售金额上也能很明显的看出来。2012年房企销售金额排行榜中，前五为保利、中海、苏宁环球、金地、仁恒。保利的成交金额为47亿多，比上一年涨了20亿；中海的涨幅更大，达到29亿。

中海自2003年进入南京，可以说是“老客户”了，但挤进南京销售金额排行前三却是在2012年。那一年，中海的主力作品是位于江北江浦街道的中海万锦熙岸。早前，中海已经有塞纳丽舍、凯旋门两大项目奠定了品牌口碑，加上江北新区的概念在南京炒的沸沸扬扬，中海万锦熙岸面世便迎来热销， 2012年内该项目5次开盘，热销超12亿元。

2013年：世茂进入三甲

市场进入上升通道

2013年的市场持续看好，国务院出台的一波波“国N条”不仅没能使得房价下降，反而屡调屡涨。2013年，市场行情如“任大炮”所言一样，炮弹落地，遍地开花，楼市进入了稳步的上升通道。而在这样的环境下，南京的房企们开始了更激烈的厮杀，来着不问出处，看业绩论英雄。

从这一年的房企销售金额排行榜上看，保利依然稳坐第一，本土一霸苏宁环球稳坐第二，第三的位置则由世茂顶上。这一年，世茂的成交金额52.44亿元，比前一年涨了一倍多。

2003年，世茂集团首进南京，布局的第一个项目就是位于现如今鼓楼滨江板块的世茂滨江新城，2013年是世茂在南京的第十个年头，世茂滨江新城依然是世茂的销售主力；

当年，世茂的新项目——世茂君望墅也正式亮相，营销团队的经典策划“千万寻找‘老白下’”的创意让该项目一度成为南京楼市的关注焦点，首开当日狂销350套、揽金10亿；

此外，河西南的超级大盘海峡城也在2013年首开，均价2万/平，作为河西南首个亮相的住宅项目，海峡城虽然不是一鸣惊人，但也一直颇受市场关注，事实证明，当时有眼光买海峡城的人，现在都已经赚到嗨了。

2014、2015年：

本土房企全线退守 万科崛起

2014年的市场可谓风云变幻。年初一派热闹，春夏又有被抑制之势，到了9月，政策鼓励之下，楼市之火重燃。但乱世出英雄，这一年也是房企排行榜洗牌的关键时刻。从2014年、2015年南京房企销售金额排行榜上可以看出，南京本土房企几乎全线退守，苏宁环球落到第八、第九，弘阳也艰难的坚守着第五、第六的位置。而三甲的位置，则给了保利、世茂、万科。

对于南京，万科早已是熟门熟路。2001年进入、拿地、再到各个板块都有项目，落地开花，万科的规模效应在2014年、2015年有了非常明显的回报。其中最明显的，便是万科在南站板块形成的“多子联动”。2014年，万科打败多家竞争者，拿下南站G51地块，也便是后来的万科尚都荟。这也是万科继新都荟、九都荟之后，在南站布局了第三个项目。

同样的组合也出现在江宁、江北，万科多子组团，相互配合，8个项目在2015年处于销售状态，并在地域分布上呈现5大生活圈，销售成绩都很漂亮。在万科2015年的年报中自豪地说，“这是历史上最好的一年”，包括南京在内的14个布局城市中住宅成交面积明显回升，新房成交总体上超过供应。

2016年：南京的百亿之年

朗诗异军突起

这一年，楼市热度惊人，逢开盘必热销、逢开盘必遭抢，开盘即售罄已经成为常态，南京一跃成为全国有名的四小龙之一。疯狂的市场自然让开发商们忙得不可开交，随之而来的是历史最好销售成绩的降临！

这一年，是南京百亿之年。两家房企的成交金额突破百亿——保利，139亿；万科，103亿。同时，朗诗置业异军突起，跻身第三位，成交金额94亿，成为本土企业给南京的一个惊喜；新城与恒大分居第四、第五，成交金额都在72亿以上。

作为南京本土企业，朗诗原本就更了解南京市场，2016年凭借朗诗熙华府、朗诗青春街区、朗诗钟山绿郡以及保利朗诗蔚蓝、金象朗诗红树林等其他房企的联合项目的热销，朗诗杀出重围，夺下了非常漂亮的销售成绩。

不仅在南京，朗诗依托十多年来在差异化绿色建筑方面积累的能力、经验和品牌，以及与合作伙伴的携手发展，成功通过收购存量土地、并购公司股权、参股项目公司等非公开市场方式，获取众多优质项目。同时，2016年的朗诗，在积极探索转型，从资产重型化转变为资产轻型化，可以说，这个战略已有初步成效。

2017年：逐渐分化的排行榜

恒大荣升第三

从限购加码到限贷、限价、限售、限商，调控步步紧逼，效果不明显就再来一轮……2016年下半年的强力调控，在2017年有了明显的效果。受余温的影响，以及调控下的反作用，市场开始分化，热门板块、热门项目一房难求，但缺乏实际利好的板块与项目则开始明显降温。2017年带头房企们的销售业绩还算不错，但彼此之间的差距却逐渐加大。

2017年的南京房企销售金额排行中，保利、万科依然稳居第一、第二，成交金额连续第二年突破百亿，遥遥领先；恒大迎头赶上，位居第三，但成交金额仅是榜首的一半左右；荣盛地产、新城居于第四、第五。

业内专家表示，在2015年和2016年，前10市场占有率是在持续下滑的。这说明当时南京市场呈现的是你好我好大家好的行情；而2017年，看的是各家的真正能力，龙头房企具有更大的成本优势，供货能力也远强于中小房企，因此在预售证监管之下，仍能保持较好的现金回流，也造成了2017年销售集中度的快速提升。

2018年：

全新洗牌？且看后续

白银十年，激烈厮杀，进入2018，依然难分胜负。虽然2018年目前仅过去了一半，但排行榜似乎有要洗牌的趋势。截止到2018年5月28日，南京2018年房企销售金额排行榜中，一贯的“领头羊”保利在前十中却没了踪影；华润、电建、恒盛、银城、融创、证大等房企却有了自己的一席之地。目前的榜首是万科，成交金额30亿左右。

若把南京的楼市看成一部武侠小说，英雄辈出、风云更迭的精彩，不由得让人惊叹。外来房企来势汹汹，强大的资金实力、规模实力一度主宰江湖；本地房企靠早前的政策红利、批量销售已经失去市场，要杀出重围，必须增加实力、依靠转型。好在朗诗、银城等企业依然有活力，让南京人对他们仍有着很大的期待。

楼市风云变幻，如今的南京楼市格局已改，未来或将还会有更颠覆的变化。楼市发展的黄金时代早已过去，面对更严峻的大环境，如何让企业走得更远，这或许是个耐人寻味又充满挑战的问题，祝各位房企大佬们能笑傲江湖，百盛不衰。