叶檀：环京房地产成交量下降90% 为什么还不崩盘

一方面限购不让买，一方面开发商惜售。

环京城市全面限购。4月底，《华夏时报》报道，涿州东高铁站周边的项目一手房价格坚挺，在2万元／平米以上，但同区域的二手房却已降到1.5万元／平米以下，两极分化明显。

此地曾是投资者的天堂。由于紧邻京广线出京的第一个高铁站，外地投资客大多瞄准这一区域，一度水涨船高，曾达到2.5万元／平米。尽管现在热情减退，房价回落，但部分楼盘仍然存在在备案价的基础上再加价等违规现象。由于一手房多，急于出手的二手房主降价以售。

成交量低迷，还跟成交量数据抽水有关，未必真实。

《北京青年报》报道，在香河的一个开发项目，开发商对外宣传，外地人不限购，投资客户可以随便购买，最低首付20%，如果首付多，还可以拿到相应的折扣。在实际销售中，开发商给出的方案是50%首付，其中20%由购房人首次一次性缴纳，剩余30%分期付给开发商。

购房人交首付款后，开发商帮助联系中介代理为购房人补缴社保，满三年后再网签。如果购房人三年内就找到了接盘人，可以直接改一次名字。

这样的销售方式不是个例，被限购的项目几乎都采用了这样的方式绕道行走。这也是为什么环京每月网签量不足百套的主要原因。

明明缴了款买了房，但不能网签，从法律角度根本反映不出来房子已经出售，只有购房者、开发商、市场知道。不网签，法律风险极大，但还是有人甘冒风险，这些人显然都看好环京楼市。他们认为，过几年就可以找到人接盘，或者等三年社保缴满了，直接网签就行了。

5月12日，《中国经营报》报道，记者走访环京区域楼市，多个楼盘销售人员称外地户籍可正常买房，售楼处推出了不同程度的优惠方案，但几乎都要求全款购买，并且捆绑销售地下室。“不用担心限购问题，可以先和开发商草签合同，三年后再走网签程序。”看看，开发商还能够要求全款，还可以捆绑销售，哪里是崩盘的节奏？！

中国房地产网披露，新地产公司一名资深房产经纪人介绍，燕郊年初以来，二手房成交60套左右，大厂有2000多套，香河300~400套，固安、涿州、永清等地的成交量均有所回升。中介炒燕郊尤其有底气，相比环京其他地区，燕郊的土地早已开发完毕，目前几乎无一手房出售。

我在全国其他限购的城市看到的情况是，只要是热门城市，宁愿不办网签的购房者大有人在。

房地产因此形成了地上地下两个市场。从法律意义上来说，过几年还是一手房，从市场意义上说，是已经倒卖过的二手房。

从4月开始，有传言称环京限购会松绑，我认为，这种自打嘴巴的事可能性接近于零。但变相稍有放松，比如房地产从产业着手，是一定的可能性。

环京大规模的建设还在进行中，深耕京津冀产业园区建设多年的某管理层人士认为，“三年以内，北三县的产业发展将会有一个大的改观。”

房企前20强都想进入北三县拿地做产业园区，地方政府希望通过卖地换来GDP和税收，希望当地基础建设和产业迅速发展，在企业的选择上，当地政府很挑剔也很谨慎。

政府批地要求企业承诺业绩，否则原本500亩的地，分两三年给你，如果没做出业绩，可能二期就不给你地了。

期待环京房价崩盘，或者限购彻底放松的，洗洗睡吧，房价稳步小幅上升，将是长期的过程。

别看成交量了，就像别看房价收入比，有的数据根本是个玩笑。

（房掌柜整理来自金融界网站、叶檀经济）