致敬白银时代2008-2018：那些年在中山楼市叱咤风云的过江龙们

编者按：2008年，房掌柜从金融风暴中出海，经历过波谷的低潮和浪尖的激越，越过狂风大浪，看过碧海蓝天，以梦为桨、继续出航。十年，房掌柜作为亲历者更是见证者，见证了房地产快速发展的十年风云变幻。

岁月如刀,浮生若梦，十年，中山楼市有值得诉说的故事、还得许多值得想起的人和事，楼市亦然。房掌柜将陆续推出《致敬白银时代2008-2018：中山楼市十年》系列文章，呈现中山楼市白银时代的全景图，敬请关注。

碧桂园、奥园、万科、远洋、保利、中信、中泰……不知不觉间，这些外来的品牌开发商已经被中山人所耳熟能详，并逐渐成为了中山土地市场的绝对主角。中山市场的发展、老百姓眼界的开阔，再加上“过江龙”们的努力表演，使中山房地产行业逐渐“热闹”起来，而来自不同开发商的开发风格和市场表现，在让中山楼市百花齐放的同时更是搅热了这一片春水。“不是猛龙不过江”，下面小编将和您一起，回顾一下这十年间，那些过江龙们是如何在中山楼市叱咤风云的。

2008年-2009年：试水中山

2000年前后，雅居乐在中山房地产市场一直处于“一家独大”局面。2002年后，中海、华发外来品牌房企开始进驻中山。队伍在2005年前后迎来了扩容，万科、远洋、中信等一系列知名品牌开发企业进入，与本地房企正面交锋。但此时，本地房企的地位并未受到威胁。

从2008年开始，品牌地产商开始接二连三进军中山。资料显示，2008年在全国销售额前50名房企中，有7家在中山施展身手，包括万科地产、中海地产、合生创展、雅居乐地产、新鸿基地产、远洋地产和中信地产。但是从全市楼盘销量来看，本地房企仍然占据优势地位。

2009年，中山市政府正式出台地产“救市”5项意见，再加上港珠澳大桥立项规划建设、《推进珠中江区域紧密合作框架协议》签订等消息为中山房地产市场带来多重利好。这一年，时代地产（2018年正式更名为“时代中国”）也加入到这个中山外来开发商阵营中。

在这些进驻的房企中，粤派开发商依据"近水楼台"的地理优势，将"南征"中山房地产业当成珠三角战略发展的重要一步，开始在中山"攻城略地"。以合生创展、时代地产2个开发商为代表，在他们的开发项目中，均带有欧式宫廷的奢华建筑风格、大户型平层豪宅、强调江景资源等相当浓厚的"广州烙印"。

2010年-2011年：持续扩张

中山房地产市场在2010年，迎来了更多全国知名的开发商进驻。一线城市开发商向二线城市进军的热潮在中山表现更为明显。这一年，中山城区及近郊高层商品房（非别墅）划时代地正式进军万元时代。这对于二线城市的中山，算得上是房地产市场里程碑。

资料显示，2010年外来地产大鳄持续扩张，保利、越秀、奥园、碧桂园等开发商扩张势头强劲。譬如，2010年保利地产首进中山，一举拿下火炬开发区神涌片区及港口镇中心区“双百万方”建面的造城项目，并由此开始了保利地产深耕中山的新篇章。2010年5月进驻中山的越秀地产，在中山各区域相继开发六大项目，涵盖住宅、大型商业中心、商铺及写字楼等各种类型，合计开发面积超150万平方米，总投资额逾70亿元。

2011年，中国楼市经历了史上最严调控的一年，限购、限贷、加息、限价轮番轰炸楼市。中山房地产行业也不例外。2011年11月10日中山颁布楼市“限价令”后，一手住宅的成交量和均价出现了大幅下跌。与市场萧条相反的是，恒大等外来品牌开发商并未放缓进驻中山的步伐。有报道称，2011年中山市知名房企的数量达到13家，品牌开发商几乎是2008年的两倍。

从这两年的上榜项目来看，本地开发商项目减少，或排名相对靠后。整体而言，除雅居乐本身保持较强势头之外，中山本地开发品牌的市场占有率有所下降。源于外来品牌开发商资金实力雄厚，未来几年市场主导性将逐步偏向外来品牌开发企业。而这期间，中山老牌的本土房企如富逸地产、南下地产、顺景地产等也开始逐步谋求一条多元化的发展道路。

2012年-2013年：站稳脚跟

到了2012年，通过规模化开发以及对品牌宣传的“狂轰滥炸”，中山人对外来品牌的认知度开始提高，外来品牌房企逐渐在中山站稳了脚跟。从2012年数据可以看出，雅居乐仍然称霸中山市场，但其他本土房企已经逐步被外来开发商赶超。

2012年中山商品房成交金额前十位的名单中，除了老大哥雅居乐独占鳌头外，外来大型房企占主流地位。远洋地产、海伦堡地产、敏捷地产、万科置业、越秀地产、时代地产等外来开发商均位列前十。

据悉，时代地产、保利地产、越秀地产是2012年在中山市场上相当活跃的3个外来品牌开发商，再加上原本已做得非常成功的远洋地产，这些外来品牌房企为中山带来更先进的开发设计理念、更新颖的住宅外立面、更特别的开盘展示方式，他们更以其大体量、雄厚的资金背景，在产品定价上掌握了市场。

2013年，外来开发商与本地开发商之间厮杀激烈。除了雅居乐依旧称霸之外，远洋地产和敏捷地产分列第二、三名，作为2013最大的两匹“黑马”保利地产、中海地产成功挤进前十。

2014年-2016年：掌握话语权

2014年，暂无新进房企资料可考。但是在这一年里，远洋、保利、越秀等外来开发商凭借品牌、资金、规模等优势，在中山市场的势头相当明显。尤其在传统住宅市场上，外来开发商对市场份额的抢夺，达到了空前激烈的程度，本地开发商的市场话语权日渐式微。2014年全市销售金额排名前十的房企中，只有雅居乐和中澳地产两家本土房企上榜，外来房企领跑中山市场的趋势已经相当明显。

到了2015年，雅居乐继续“霸榜”，但敏捷地产等大牌房企的市场份额逐渐加大。外来品牌开发商资金实力雄厚，储备土地体量较大，除早年尚有批量土地储备的个别本地企业之外，由于不断攀升的土地市场形势，不少本地开发企业走向精品项目的开发路线或是从一线区域市场撤离。资金实力的差别将逐步拉开外来品牌与本地品牌的差距，继而淘汰个别中小企业。

2016年，中山楼市可谓是如火如荼，随着深中通道开建、中山站升级为高铁站、广州地铁延至中山等交通规划的落成，外来开发商在中山的身影也越来越活跃。据了解，2016年最后一场土拍，接连出让8宗地块，包括2宗南朗镇商住地块，1宗西区金融商务地块，4宗火炬开发区商住地块，1宗五桂山商住地块。其中，W15-16-0020地块以楼面地价6000元/㎡、2.67亿元总价+13440平米配建人才安置房，由美的地产竞得。这也是美的地产首次进入中山市场！

2017年-2018年：密集进军

2017年以来，中山房地产市场最备受关注的现象就是外来房企进驻越发频繁。在深中通道、深茂铁路、高速公路等建设利好下，外来开发商进入中山市场的动力更足，这直接带动了土地市场的发展。在中山新一轮的土拍热潮下，碧桂园、万科、恒大、保利、中海等一大批外来开发商开始了在中山市场的新一轮布局。

据统计，截至2017年底，在全国销售金额排名前50的房企中，共有23家已进驻中山。除了本地龙头雅居乐以及早已经布局中山的碧桂园、恒大、保利、时代、远洋、中海、敏捷等大型房企外，中山还迎来了融创、合景泰富、福晟、佳兆业、卓越、美好置业等10多家房企。

进入2018年以来，全国各大开发商进入中山市场的步伐并未因楼市调控而放缓脚步。2018年2月，阳光城南粤区域公司与领东发展有限公司就东升镇坦背项目举行了隆重的签约仪式，标志着阳光城将首次进驻中山。春节长假前夕，广州本土老牌企业珠江实业发布公告，称以不超过4.3亿元的金额与中山仕春公司达成合作协议，共同开发火炬开发区濠头村（中山海关石岐货柜站旁）2.54万平方米商住地块。这是珠江实业首个在中山落地的项目。3月初，全国百强房企泰禾集团正式宣布收购横栏镇贴边村的三宗土块使用权，地块总面积达到了163亩。这是继2013年泰禾集团表态计划进军后，时隔5年终于在中山市场落地。

由于深中通道、粤港澳大湾区等交通、政策利好的推进，中山已经明确进入到了国内房地产市场的二线区域。不管是新进中山新面孔，还是在中山市场摸爬打滚数年的“老司机”，都在纷纷加快对中山市场的布局。据观察，除了传统的拿地开发外，外来房企拿地的方式也越发多样。譬如，福晟集团通过收购华隆臻华城项目的方式进驻中山，新项目名为“福晟钱隆华府”；佳兆业以“三旧”改造项目为突破口，同时也与本地房企富元地产进行合作，3个项目分别位于沙溪、南朗、板芙。此外，碧桂园、保利、远洋等外来房企则通过合作开发中山土地资源的方式实现项目布局。有分析认为，今后城市发展的模式将以重点区域“旧改提升”为主，“城市更新”有望成为房企下一个掘金风口。

（文章部分内容整理自中山日报、中山商报）