在粤港澳大湾区的整体规划下,房地产行业发展机遇并不仅仅局限于住宅开发领域。一方面,随着中国经济进入休闲经济升级换代的时期,国民对于出行、教育、文化等服务需求日益高涨,旅游、娱乐、体育、电影等消费强势崛起。粤港澳大湾区人均GDP已突破2万美元,跨入中等偏上发达经济体的水平,对宜居生活的要求不断提升,对高品质生活性服务业的需求日益增加,旅游地产、休闲地产、泛乡村地产、养老养生地产等复合型、多业态互联的模式充满机遇。另一方面,粤港澳大湾区将围绕建设国际航空、航运中心、物流中心、贸易中心、现代金融服务体系和国家创新中心的目标,大力发展航运物流、科研与设计、总部经济、金融服务等服务于区域经济的机构和业态,促进产业集聚,物流地产、工业地产等产业地产同样面临机遇。
粤港澳大湾区房地产市场发展现状及存在问题
(一)市场现状
就珠三角地区而言,其产业集聚度高,经济实力强,相应的房地产市场需求强劲,是广东房地产市场的绝对核心区域。
数据显示,2017年,珠三角地区商品房销售面积10444.70万平方米,同比下降2.3%;销售额15283.32亿元,同比增长7.8%;销售面积和销售额分别占全省的65.4%和81.3%。2018年一季度,珠三角地区商品房销售面积1660.90万平方米,销售金额2729.80亿元,同比分别下降18.5%和7.3%,分别占全省的60.8%和79.0%。
在“分类调控、因城施策”的调控政策之下,商品住宅市场继续分化,销售面积方面,佛山、惠州、广州三市位居全省前三位,合计占全省销售面积38.8%。
从市场发育程度看,目前珠三角各城市房地产发展阶段不一,广州、深圳经济发展成熟,房地产市场发展较早,市场成熟度较高,已进入存量时代;佛山、东莞、惠州、珠海、中山,受益于广深两市以及港澳需求外溢,近年市场发展较快,是房企重点布局的热门城市。江门、肇庆房地产市场尚处于发展阶段,属于“价值洼地”。
近年,众多房企纷纷加大力度布局粤港澳大湾区。克而瑞监测数据显示,从2017年至2018年4月,万科在大湾区新增土地储备达1316万平方米,其中广州、东莞、佛山分别新增371万平方米、314万平方米和261万平方米;恒大新增土地储备846万平方米,其中佛山、惠州两城以294万平方米和231万平方米占据大份额。非广东本土房企也积极展开对大湾区扩张,如阳光城、泰禾、融信、融创、龙湖等。
(二)主要问题
1.业态单一,房地产功能和价值被忽视
1998年,为解决城镇居民住房严重短缺问题,国务院提出“稳步推进住房商品化、社会化”,此后商品住房建设进入了高速发展期。20年来,住房建设成为房地产开发的绝对主导业态,房地产被简单理解为单一的商品住宅开发与销售。由于是以“卖房”为轴心,所以很多行为都是短期行为,房地产为产业和城市发展服务的功能与价值被忽视。
2.土地资源成瓶颈,野蛮式开发影响城市宜居
珠三角9 市中,深圳、东莞土地开发强度已超过45%,佛山、珠海35%左右,中山30%,广州逼近30%。按照国际惯例,一个地区土地开发强度的警戒线为30%,超过则不宜居。
面对土地资源局限,必须改变土地利用及管理思维,对过往相对野蛮粗放的开发模式进行调整、革新,以土地为源头有机地平衡产业、居住、服务的资源利用与发展关系,引导房地产更好地成为产业、生活、服务三者载体。通过房地产发展模式的转变促进资源效能的更大释放,带动与房地产相关的实体产业、新兴产业等其它经济环节实现资源增效。
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