致敬东莞楼市十年 这些调控政策你还记得吗？

编者按：2008年，房掌柜从金融风暴中出海，经历过波谷的低潮和浪尖的激越，越过狂风大浪，看过碧海蓝天，以梦为桨、继续出航。十年，房掌柜作为亲历者更是见证者，见证了房地产快速发展的十年风云变幻。岁月如刀,浮生若梦，十年，东莞有值得诉说的故事、还得许多值得想起的人和事，楼市亦然。房掌柜将陆续推出《致敬白银时代2008-2018：东莞楼市十年》系列文章，呈现东莞楼市白银时代的全景图，敬请关注。

政策作为一只“看不见的手”，常常是楼市走向的风向标。2008-2018年，这只“看不见的手”曾搅动了东莞楼市的活力，也曾将东莞楼市推上浪尖，现在，这只“看不见的手”试图抚平东莞楼市的燥热、捋顺东莞楼市的秩序。让我们一起回顾这只“看不见的手”是如何搅动东莞十年楼市风云的。

2008年 

全国多部门协力“救市”

2008年是动荡的一年，金融危机冲击下，政府采取一系列措施解绑年初时收紧的楼市政策，刺激房地产投资消费。

2008年上半年，央行连续六次上调存款准备金率，货币紧缩，整个房地产市场活力有限。东莞开发商们为了快速回笼资金，房价从2007年底的均价7000元/平跌到5500元/平。

2008年下半年，金融危机冲击下，全国楼市萧条，为稳定经济，政府多部门协力救市：百日内连续5次降息，给予首次购房者贷款基准利率7折优惠，首次购买90平米以下住宅契税减至1%......一系列政策刺激下，消费者观望情绪有所缓和。

政府积极救市加之东莞开发商舍得下血本大幅降价，进入12月后，东莞楼市出现了成交小高潮。

2009年 

东莞楼市回归理性 平稳发展

2009年是“疯狂”的一年，在市场政策利好的刺激下，2009年的房地产市场触底反弹，成交量、房价快速增长，全国楼市房价涨幅普遍在30%以上。为抑制房价过快上涨，“国四条”应声落地。

相比于其它城市的“疯狂”，东莞楼市在逐步回归理性的同时趋向平稳发展。东莞楼市在2009年2月中旬开始回暖，量价开始触底反弹，需求集中释放，成交持续上涨，但房价的涨幅仅约15%，全市住房均价不足6000元/平，以理性为主。

2010年 

全国政策“从紧” 规范市场

2010年是严厉的一年，国家级调控政策轮番出台，“国十一条”、“国十条”、“升级版国五条”……调控密集程度、严厉程度前所未有。

这一年的东莞除了贯彻执行国家调控外，也出台不少“本地政策”，以规范房地产市场。一方面严格执行“认房又认贷”政策，房贷利率优惠“从紧”；另一方面严打开发商捂盘惜售，不断规范房地产交易市场。

受层出不穷的正常影响的东莞供应明显放缓，整体成交二次探底。据中原战略中心数据显示，2010年东莞商品房成交总面积为499.55万㎡，成交套数49598套，总成交金额394.02亿元，面积同比09年下降15.62%。

2011年

多城限购 客户外溢至东莞

2011年是持续调控的一年，央行频繁上调存款准备金率，限购、限价、限贷、等政策不断出台，全年都处于紧绷的调控之中。

反观东莞，广深两地限购为东莞“送来”了不少客户；加之盛传东莞“限购”，改善型客户受到刺激大幅度出手；再加上限制房价涨幅不得超过8.5%和实行“一房一价”新政，东莞房价稍有下跌，成交上涨。

据优房超瑞城搜监测数据显示，2011年东莞新增住宅552.72万平米，环比增加10%；而住宅成交量520.05万平米，环比增加18%，供需持续走高。

直至2011年11月，全国楼市的低迷情绪蔓延至东莞，东莞也进入了长达约半年的观望期，成交量明显萎缩，大量刚需购房需求受到抑制。

2012年 

东莞政策“空档期” 刚需井喷

2012年是政策“平静”的一年，楼市进入“政策空档期”，虽然依然坚持调控不动摇，但主要是巩固原来的政策，并未新增实质性调控政策。

东莞楼市2011年底的低迷延续到2012年5月便被打破，大量刚需客户入市，成交量持续释放。“以价换量”是这一年东莞楼市的关键词，全年住宅均价呈前高后低之势。

这一年东莞调整了普通住房价格标准：一类标准镇街由之前的6000元上升到8000元，二类标准由之前的5300元调整至6000元，三类标准维持4500元不变，在减轻了购房者的负担之余又支持了刚性自住需求。

总体而言，这一年东莞的政策环境较为稳定，影响性政策较少。

2013年 

全国政策延续维稳 东莞市场利好

2013年同样是是政策环境较为稳定的一年。

虽然这一年东莞发布了“史上最严”公积金贷款政策，规定贷款额度不得高于公积金账户余额的8倍还有不少银行收紧了个人房贷，二手市场甚至出现停贷的现象。这些政策使买卖双方陷入了短暂的观望，但楼市旺销的行情很快使买卖双方重建信心，积极入市。

在稳定政策环境和市场畅销的双重利好下，开发商退货热情高涨，刚需、改善、投资等各类需求积极入市，成交量达755.56万㎡，创历史新高。

2014年 

东莞楼市一波三折 先抑后扬

2014年是楼市政策变革的一年也是曲折的一年。国家对房地产市场的调控不再是“一刀切”式的调控，而是转向强调地方自主的针对性调控；政策也经历了从严到松的过度。

2014年上半年，楼市受信贷持续紧缩、房贷折扣全面取消等政策影响，东莞楼市观望气氛浓厚，成交陷入谷底。

8月11日，东莞明确“取消新建商品住房销售价格申报备案制”，开发商定价权力“解绑”。这个政策持续实行了一年，为2015年东莞楼价的飞涨埋下了伏笔。

9月30日，“央行9.30房贷新政”落地，首套房利率最低可打七折；首套房贷款还清，二套房贷按首套执行。这无疑是向持续收紧的楼市投下了一枚深水炸弹，大大减轻客户首期付款压力，极大地降低了改善型客户的入市门槛。

“9.30房贷新政”出台满月时，东莞不是楼盘已经开始执行“认贷不认房”，东莞许多开发商乘势推货；进入第四季度，央行降息，市场利好，引发东莞房企开盘潮。

房贷政策的利好，加上开放二胎政策落地东莞，今年东莞的改善需求释放十分明显。

2015年 

宽松政策贯彻全年 东莞楼市高涨

2015年是东莞楼市蓬勃发展的一年。央行5次降准、5次降息，货币政策宽松；二套房贷款首付款下降至4成，购房者入市成本下降，楼市政策全面宽松刺激楼市成交高位运行。

回归到东莞，央行“双降”后房贷成本创十年新低，东莞各银行执行新政，宽松政策从年头延续到年尾。对东莞楼市影响最大的是“330新政”、首套房贷最低首付比例不得低于25%、全面二孩政策正式开放等。

其中，“330新政”规定，首套房公积金贷款首付降至20%，有效释放了购房需求，成交量由此正式步入上升轨道。除此之外该新政还对个人住房营业税做出了调整，免征年限由5年恢复至2年，这在很大程度上提升了购房者看房和业主挂牌的积极性，二手房交易量明显回升。

多种政策利好叠加营造了史上最宽松的购房氛围，东莞本土需求释放，并因为交通、价格等优势吸引了深圳外溢购买力。

这一年，东莞楼市交出了“千亿”答卷。

2016年

跌宕起伏 东莞开启“限购令”

2016年是东莞楼市冰火两重天的一年。

2016年上半年，东莞楼市延续2015年宽松的政策环境，深圳客大幅流入，大量投机需求入市，东莞楼市成交异常火热，房价飞涨。

下半年，东莞政策收紧。10月16日，东莞首次出台“限购令”，规定居民家庭最多只能购买2套一手房；同时发布的还有“限贷令”：购买144平米以上户型首付比例提高到6成。

“双限令”的出台为东莞楼市画下了一条分界线，刚需观望、改善受伤、投资退潮，市场成交量大幅惨跌。

从整体上看，2016全年东莞住宅市场成交量964万平米，同比下跌7%；成交均价13687元/平米，同比暴涨40%，一路飙升。

虽然随后东莞也出台了“规定商品住房实际成交价格不得高于备案价格，也不得低于备案价15%”的政策，试图限制过快上涨的房价，然而收效甚微。

2017年 

调控升级 东莞进入“五限”时代

2017年是东莞楼市政策全面收紧的一年。在2016年限购限贷的基础上多次升级调控力度，致使楼市进入“限购+限贷+限外+限价+限售”五限时代，房产交易门槛越来越高。

在过去的2017年里，东莞紧跟国内主题政策收紧趋势，出台了一系列的楼市政策，从对房价的严控，到限制炒房，再到规整商业公寓市场。

“限价”：3月21日，房管局明文规定新房调价幅度不得超过5%；29日，追加规定“新房首次备案价格不得超前三月同区竞品20%，调价间隔时限延长至90天”；随后8月10日，将调价间隔市场延长至180天，将备案价格调整为不得超前三月竞品15%，不断升级限价政策，抑制房价过快上涨。

“限购”、“限外”：限购两套；非莞籍首套房要1年社保（本科以上学历半年）、二套房需2年社保；证满2年才可转让。

“限售”：在东莞购买的房源须取得不动产权证满2年后方可上市交易；企业购房、拍卖房需证满2年才能交易。

加上2016年10月出台的“限贷令”，东莞楼市五座大山齐压，在多轮政策的影响下，房价过快上涨的势头得到有效的控制。

据合富数据显示，全市房价涨幅从2016年的上涨40%，回落至2017年的上涨20%，目前维稳在16000元/㎡左右。

除了对住宅进行全面调控，东莞还明确严禁“商改住”，不得将审批用途为商业、办公类的建筑改变为商业用途，迈出严格整顿公寓市场的第一步。

另一方面，由于政策重点限制外来投资客，导致区域分化严重，城区和水乡片区等主打本地客的区域成交突出，但塘厦、黄江、樟木头等临深片区的住宅需求遭滑铁卢式大降，部分楼盘价格出现松动。

2018年

东莞调控持续 坚持“房住不炒”主基调

今年以来，东莞楼市继续延伸去年的严控态势，不断规范整顿楼市。

年初，东莞商业银行首套房贷利率普遍上浮20%，实行5.88%利率；二套房贷利率以上浮25%-30%为主；甚至部分银行出现已停贷。一二手楼市房贷压力再次升级。

从实行“三价合一”，打击阴阳合同，重新整顿二手楼市；到新房首次备案不得超过前6个月同区竞品的10%（含）再到新建商品房销售价格一经备案不得上调，进一步缩小新房涨价空间。这些都可以清晰地看到东莞政府规范房产交易市场的决心和调控房价的意志。

多重重压之下，今年的东莞楼市出现了严重分化。大型房企加紧推货，中小房企试探观望；一手市场回暖，二手市场低迷；外地客退潮，本地客崛起。

前不久，东莞还发布了公积金新政，首套房最高可贷120万，二套房最高可贷80万，让重压之下的人们似乎看到了一丝希望。

但总的而言，今年楼市观望氛围浓厚，无论是开发商还是购房者，都被一波接一波的政策震得“有点懵”。

东莞楼市十年风云变幻，跌宕起伏，离不开政策这只“看不见的手”的推动或抑制。按照目前“房住不炒”的大形势，政策从严或许是未来一段时间东莞楼市的基调。重压下的房企如何绝处逢生？刚需自住需求是否真的能够满足？房子是否真的能实现“是用来住的而不是用来炒的”？让我们一起拭目以待，期待东莞楼市的下一个十年。